深度研究丨上海高端出租公寓市場(chǎng)供求兩旺

市場(chǎng)克而瑞租售 2023-09-25 11:09:56 來源:丁祖昱評(píng)樓市

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??近年來,國內(nèi)外各類企業(yè)加速布局上海的中高端租賃市場(chǎng),2022-2023年上海迎來了高端服務(wù)式公寓的開業(yè)井噴期,除了雅詩閣、Base佰舍等已入駐的高端長租公寓品牌紛紛加碼外,博楓資產(chǎn)、嘉華國際、深城投等企業(yè)紛紛投入高端服務(wù)式公寓的賽道。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2023年1-8月,上海個(gè)人房源租賃市場(chǎng)中,三房、四房及以上的大戶型掛牌量占比從2022年的19.55%提升至31.26%,提高近12%,與去年相比,更具品質(zhì)的三房和四房及以上價(jià)格大幅上漲,四房及以上價(jià)格上漲超17%。

??隨著上海城市影響力的不斷提升,未來新增的海外及國內(nèi)高凈值人群的租戶將會(huì)持續(xù)增加。未來整體中高端租賃市場(chǎng)的租金和入住率或?qū)a(chǎn)生新的突破。

??1、大戶型個(gè)人房源更受市場(chǎng)歡迎,高品質(zhì)住房租金價(jià)格顯著提升

??從市場(chǎng)供應(yīng)來看,2023年1-8月,上海個(gè)人房源租賃市場(chǎng)中,三房、四房及以上的大戶型掛牌量占比從2022年的19.55%提升至31.26%,提高近12%,大戶型個(gè)人房源掛牌量顯著提升。

??個(gè)人房源作為上海租賃市場(chǎng)中的主要供應(yīng)來源,且價(jià)格漲跌受限制的程度相對(duì)更低,其價(jià)格變化最能代表戶型的基本供需情況。從2021-2023年8月上海個(gè)人房源整體掛牌價(jià)格來看,租金整體變化幅度較小,但不同戶型租金波動(dòng)分化明顯。

??與去年相比,2023年1-8月,更具品質(zhì)的三房和四房及以上價(jià)格大幅上漲,四房及以上價(jià)格上漲超17%。

??從出租明細(xì)來看,大戶型租金上漲的區(qū)域主要集中于中心城區(qū)及浦東新區(qū)有品質(zhì)的小區(qū)。部分小區(qū)大戶型成租套數(shù)大增,以徐匯百匯園為例,在今年8個(gè)月內(nèi)成租套數(shù)達(dá)32套,相比去年全年的成租套數(shù)漲幅已經(jīng)高達(dá)14%。

??除此以外,中海建國里、金外灘花園、碧云尊邸等高品質(zhì)大戶型的成租套數(shù)相比去年也有所增長,租賃市場(chǎng)中對(duì)大戶型的需求較為旺盛。

??從租金坪效和套均價(jià)來看,核心地段、高品質(zhì)大戶型的租金價(jià)格增長更快,普陀的華僑城和黃浦的金外灘花園租金坪效均分別上漲8%和14%;部分板塊大戶型產(chǎn)品供應(yīng)稀缺,大戶型產(chǎn)品租金上漲較快,徐匯苑、新家坡園景苑和瑞虹新城二期等多個(gè)項(xiàng)目套租金均價(jià)漲幅超10%。

??2、高端服務(wù)式產(chǎn)品規(guī)模持續(xù)增長,近一年房源增長達(dá)34%

??近一年,上海高端服務(wù)式長租公寓供應(yīng)房源量達(dá)4888間,房源量增長高達(dá)34%。隨著“商改租”政策的放開以及更多資管公司的參與,上海高端長租公寓產(chǎn)品房源量規(guī)模持續(xù)拓展。

??從2020-2023年8月間上海服務(wù)式長租公寓新增房源量來看,新增房源量不斷增長,2022年開業(yè)房源達(dá)2510間,增長超217%。2023年僅1-8月新開9個(gè)項(xiàng)目房源量達(dá)3248間,預(yù)計(jì)下半年將有多個(gè)服務(wù)式公寓開業(yè),如盛捷、博鄰項(xiàng)目等。

??1、上海供需結(jié)構(gòu)失衡,高端住房租賃需求缺口達(dá)4.4萬間

??目前,上海存在多個(gè)跨國企業(yè)高管、海歸、海外人才、年輕財(cái)富新貴等高凈值潛在客戶人群,這些人群是高端長租公寓的主要客群來源。從中長期來看,隨著上海城市影響力的不斷提升,未來新增的海外及國內(nèi)高凈值人群的租戶將會(huì)持續(xù)增加。

??以上海具備的41.5萬中高端租戶潛力的國際人才來看,假設(shè)其中20%的境外人才以及10%的來上海工作和創(chuàng)業(yè)的留學(xué)人員租住中高端長租公寓,租賃轉(zhuǎn)化人群合計(jì)約為6.3萬。目前上海高端服務(wù)式公寓數(shù)量僅為1.8萬間,僅從機(jī)構(gòu)化長租公寓的供應(yīng)來看,需求端存在著較大缺口(4.4萬間)。未來整體中高端租賃市場(chǎng)的租金和入住率或?qū)a(chǎn)生新的突破。

??2、上海高凈值人士持續(xù)增長,追求更高品質(zhì)的生活方式

??根據(jù)英國亨氏咨詢公司公布的《世界最富城市年度報(bào)告》,截止2022年底在上海的高凈值人士達(dá)到了12.72萬人,上海的高凈值人士持續(xù)增長。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)2022年前后,上海的住房租賃市場(chǎng)租客群體越發(fā)的多元,越來越多的自由職業(yè)者、求學(xué)陪讀家庭及歸國留學(xué)及年輕富二代群體等高凈值人群選擇租房來滿足居住需求。

??近年來,這部分群體對(duì)健康理念、私享服務(wù)的更加關(guān)注,更趨向于專屬、精致的居住體驗(yàn),在空間上也更傾向于大面積戶型,高端住房租賃產(chǎn)品成為這類高凈值人群的住宿選項(xiàng)。

??從高端服務(wù)式長租公寓租戶背景來看,隨著網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,國內(nèi)不斷壯大的高凈值人群逐漸成為了市場(chǎng)焦點(diǎn),富裕的年輕一代及網(wǎng)紅新媒體行業(yè)的網(wǎng)紅主播、帶貨主播等年輕的新貴,追求更具品質(zhì)的生活氛圍感,對(duì)高端住房租賃更具興趣。

??3、上海過渡型租賃需求顯著增長

??由于房價(jià)剪刀差的存在,賣舊買新已成為上海置業(yè)的主流路徑。而賣舊買新的過程中,從新房購買到房屋交付以及后續(xù)軟裝的周期約為3年,由此過渡型租賃需求顯著提升。

??從歷年上海商品房成交走勢(shì)來看,2020年至今,年度新建商品住宅成交套數(shù)在6萬-9萬套/年。經(jīng)統(tǒng)計(jì),上海購房群體中,首貸類客戶占比約30%,合計(jì)約27000個(gè)新增租房需求,該類群體存在明確的租賃住房需求。此外,以2022年為例,上海成交總價(jià)600萬/套-1500萬/套(改善型)成交占比約30%,成交套數(shù)約27000套,該部分群體也存在過渡型租賃需求。

??從上海長租公寓大宗投資交易金額來看,在2021-2023上半年年迎來爆發(fā),長租公寓大宗交易規(guī)模持續(xù)增長。其中,大宗交易的買家多為國內(nèi)外資管公司,如錦和資管、領(lǐng)盛投資等,紛紛選擇落子上海,具備高抗風(fēng)險(xiǎn)能力的長租公寓市場(chǎng)更被看好。

??根據(jù)對(duì)投資者的調(diào)研可以看到,更多人對(duì)長租公寓的投資趨勢(shì)聚焦在中高端及高端長租公寓市場(chǎng)。中高端及高端長租公寓市場(chǎng)受區(qū)位、環(huán)境等限制,供應(yīng)量較少,且進(jìn)入門檻較高,需要承擔(dān)前期投入的資金沉淀。高端租賃產(chǎn)品具備天然的護(hù)城河優(yōu)勢(shì),中高端公寓市場(chǎng)未來將成為更多人的投資選擇。

??隨著上海高端服務(wù)式長租公寓房源量的擴(kuò)大以及出租率的提高,根據(jù)測(cè)算,目前上海高端服務(wù)式長租公寓的規(guī)模在43億元左右。在過去四年里,高端產(chǎn)品房源量迅速拓展,規(guī)模的復(fù)合增長率達(dá)11.86%,預(yù)計(jì)2027年規(guī)模將拓展至68億元。未來,將有更多資管公司和投資機(jī)構(gòu)選擇進(jìn)入高端長租公寓賽道,但受制于區(qū)位、產(chǎn)品品質(zhì)等硬性條件,高端長租公寓市場(chǎng)規(guī)模增速無法達(dá)到大眾化長租公寓的增速。

??隨著疫情影響的消退、經(jīng)濟(jì)的緩慢復(fù)蘇,上海高端住房租賃產(chǎn)品需求量不減,在網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)的崛起下,更多人開始追求大戶型、高品質(zhì)的居住生活。

??目前,上海高端住房租賃產(chǎn)品供應(yīng)量僅約5.8萬間,具備稀缺地段、高品質(zhì)的服務(wù)式公寓及高端住宅供應(yīng)量較低,供需結(jié)構(gòu)失衡。

??未來,隨著更多資管平臺(tái)及投資機(jī)構(gòu)的參與,高端住房租賃產(chǎn)品規(guī)模將持續(xù)增長。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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