新政落地“滿月記” 南京樓市引發(fā)連鎖反應(yīng)

市場吳若凡 樊永鋒 2023-09-28 08:56:15 來源:中房報

掃描二維碼分享

??進(jìn)入“金九銀十”,距離南京密集出臺新政過去近一個月時間,南京樓市以“肉眼可見”的速度持續(xù)回暖,并對各級市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

??9月7日,南京市發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展6項(xiàng)最新舉措,這是南京市在8月4日發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措 促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展》政策措施的基礎(chǔ)上,再度推出的房地產(chǎn)市場激勵舉措。該項(xiàng)舉措被稱為“寧六條”。其中,兩條政策尤為重磅,第一條是南京正式宣布在全市范圍內(nèi)取消限購政策。根據(jù)最新政策,包括玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)和鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購買商品房不再需要購房證明。第二條是南京優(yōu)化調(diào)整房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率,其中,南京市首套房首付比例最低為2成,貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行;二套房首付比例最低為3成,貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加20個基點(diǎn)。該舉措進(jìn)一步降低購房門檻及購房成本,最大化讓利給購房者。

??9月16日,南京主城區(qū)傳出取消首套房2成首付比例、二套房3成首付比例的消息,恢復(fù)原先3成比例的消息,此后政策正式落地,南京四大主城區(qū)首付正式定為2.5成。

??隨著“寧六條”措施的落地,9月份以來,南京房地產(chǎn)市場發(fā)生顯著變化,首先是各區(qū)域的新房成交量出現(xiàn)激增的情況,據(jù)不完全統(tǒng)計,每個項(xiàng)目的成交量平均增幅達(dá)20%,一些熱門項(xiàng)目增幅甚至超過50%。

??8月以來,南京出臺多項(xiàng)利好政策,并陸續(xù)落地,政策“組合拳”力度空前,其中,降低存量首套房貸利率,有助于減輕居民還貸壓力,提振消費(fèi)信心;降低首付和房貸利率,有助于降低購房門檻和購房成本,釋放剛性和改善性住房需求。

??首付比例幾經(jīng)調(diào)整

??自9月2日起,南京各大商業(yè)銀行開始執(zhí)行2成首付的政策。不過,知情人士向記者表示,南京鼓樓區(qū)、建鄴區(qū)、玄武區(qū)和秦淮區(qū)首套房2成首付政策并沒有落地,一些購房者申請2成首付的貸款合同未能通過審批。

??南京當(dāng)?shù)囟嗝薪楹烷_發(fā)商人士向中國房地產(chǎn)報記者證實(shí)這一情況,一位負(fù)責(zé)與銀行對接信貸業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)人員告訴記者,自“寧六條”實(shí)行以來,他們便告知符合要求的購房人以首付兩成首付準(zhǔn)備相應(yīng)資料,但當(dāng)材料送審后,銀行的系統(tǒng)沒有審批,直到9月第二周,之前簽過合同的也被銀行“打了回來”。

??9月19日,記者在對南京各大樓盤進(jìn)行實(shí)探過程中得知,關(guān)于首付比例的相關(guān)政策再次有所調(diào)整,主城四區(qū)諸多樓盤和銀行“放風(fēng)”稱,最低首付比例折中調(diào)整為2.5成。

??對此,南京市住房保障和房產(chǎn)局工作人員向中國房地產(chǎn)報記者表示,“有關(guān)主城四區(qū)的最低首付比例問題,市住房保障和房產(chǎn)局未出臺新政策,具體執(zhí)行情況以銀行信息為準(zhǔn)?!?/p>

??此后,南京市多家商業(yè)銀行信貸部工作人員表示,目前,南京四大主城區(qū)(鼓樓區(qū)、建鄴區(qū)、玄武區(qū)和秦淮區(qū))執(zhí)行首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付不低于25%、二套房不低于35%的政策。

??鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示,首套房最低首付比例2成,是“弱二線”、三四線城市普遍已經(jīng)執(zhí)行的政策。對于“強(qiáng)二線”城市南京而言,發(fā)布首套房2成首付政策后又在執(zhí)行層面收回,或許是當(dāng)?shù)卣咧贫ㄕ哂X得首付比例降幅太大。

??據(jù)知情人士透露,相關(guān)首付比例的問題經(jīng)有關(guān)部門開會討論了近兩周時間才得出的結(jié)果,也是權(quán)衡再三而來。

??上述知情人士透露,南京主城區(qū)首付比例從2成調(diào)整到2.5成,主要原因和銀行對還賬風(fēng)險的把控有一定關(guān)系。在知情人士看來,之所以收回原先的2成首付,主要是因?yàn)橹鞒菂^(qū)新房總價高,套均總價在700萬元以上,而2成首付去撬動如此高的標(biāo)的,對于銀行的風(fēng)險不言而喻。

??此外,主城區(qū)首付過低會對南京其他非核心板塊的新房造成沖擊。

??上述知情人士表示,一旦放開首付比例,勢必影響其他板塊的高凈值客戶的流失,形成虹吸效應(yīng)。在同樣首付比例的情況下,高凈值人群自然選擇更核心板塊進(jìn)行置業(yè)。

??以一套總價為600萬元房源為例,同樣的價位,3成首付要180萬元,2成首付120萬元,對于首付預(yù)算不高但具備還款能力的高收入群會有一定的吸引力,在同樣的條件下,選擇一個好的地段是買房的重要因素之一。

??業(yè)內(nèi)人士表示,如果現(xiàn)階段就將“政策工具箱”一次性全部用完,而還沒有達(dá)到預(yù)期效果,那后續(xù)很難再有其他可持續(xù)政策釋放的空間。

??新房市場 剛需盤一夜變天

??繼南京出臺“寧六條”新政,江寧、江北、棲霞、雨花等多區(qū)陸續(xù)發(fā)布購房補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則。其中,浦口區(qū)人才購房補(bǔ)助最高可達(dá)40萬元,溧水區(qū)新增多孩家庭、高校畢業(yè)生等購房補(bǔ)助,直接利好購房人群體。

??多重刺激之下,置換、買房的熱情空前高漲,新房市場率先有了起色。

??據(jù)南京克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在新政策落地當(dāng)周(9月4日~10日),南京市來訪量共計12883組,環(huán)比增長54%;共計認(rèn)購711套,環(huán)比增長5.6%。

??南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,9月11日至9月17日,南京新房認(rèn)購1075套(不含高淳、溧水),環(huán)比上漲34.4%;成交量690套,環(huán)比也上漲27.8%。

??其中剛需市場的反響最為明顯,新增客戶量較之前明顯上漲,成交量也穩(wěn)步回升。

??由于政策工具箱的展開恰逢“金九銀十”的傳統(tǒng)營銷旺季,房地產(chǎn)企業(yè)也正借政策東風(fēng),紛紛開啟“打折促銷”模式,一些原本銷售平平的項(xiàng)目更是打出了大幅的折扣,并配合“全民經(jīng)紀(jì)人”模式來刺激去庫存,有的項(xiàng)目僅支付給經(jīng)紀(jì)人的傭金比例高達(dá)15%。

??以保利觀棠和府項(xiàng)目為例,該項(xiàng)目位于南京六合區(qū),在經(jīng)紀(jì)人眼里,該項(xiàng)目原本只是個去化情況一般,位置較為偏遠(yuǎn)項(xiàng)目,今年9月份第一周的成交量銷售量還停留在個位數(shù),但自9月第二周起,項(xiàng)目的成交量出現(xiàn)大幅增長,克而瑞數(shù)據(jù)顯示,一周時間累計成交了近60套,更是由此成為南京新房項(xiàng)目的銷售冠軍。

??我愛我家南京六合區(qū)新房項(xiàng)目經(jīng)理馬亮告訴記者,之所以會出現(xiàn)上述情形,主要源于該項(xiàng)目的超低首付政策。

??據(jù)悉,保利觀棠和府已經(jīng)低至7折,總價只要80萬元起。除了2成首付以外,項(xiàng)目還額外推出了“1成首付分期”的優(yōu)惠政策,即總價不到20萬元就能“上車”,政策疊加開發(fā)商的操作,大大降低了購房者的門檻。

??此外,據(jù)經(jīng)紀(jì)人透露,項(xiàng)目的傭金也高得離譜。一套80萬元左右的房源,傭金就高達(dá)16萬元?!爸刭p之下”,眾多經(jīng)紀(jì)人趨之若鶩。

??與觀棠和府有著類似情況的還有潤禾府,該項(xiàng)目同樣地處六合區(qū),克而瑞數(shù)據(jù)顯示,9月第二周,項(xiàng)目的簽約數(shù)據(jù)就達(dá)到了40套,實(shí)際認(rèn)購數(shù)(含定金客戶)接近50套。案場中介表示,項(xiàng)目總價100萬元左右,目前最低可以享受6.5折優(yōu)惠,此外,還有相應(yīng)的購房補(bǔ)貼。

??如此價格,買房猶如“買白菜”一般。

??58安居客房產(chǎn)研究院院長張波表示,對于購房者而言,當(dāng)前購房環(huán)境十分友好,不少新房樓盤還有優(yōu)惠福利,年內(nèi)購房還能享購房補(bǔ)貼,而二手房讓價空間也較大,選擇性較多,可以把握下置業(yè)窗口期,入手合適的房源。

??受2成首付等一系列利好因素的疊加效應(yīng),南京的剛需類項(xiàng)目成交火熱,相比之下,一些改善類項(xiàng)目的增長則相對平穩(wěn)。

??位于南京雨花臺區(qū)河西后灣板塊一個項(xiàng)目,受樓市下行和疫情等因素影響,價格從剛開盤時的3.7萬元/平方米下調(diào)至3.1萬元/平方米,去化依舊不太理想,僅項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人就換了好幾任。自9月新政以來,項(xiàng)目的銷售情況有了明顯起色,從原先的月均個位數(shù)去化到如今半個月去化20套,累計增幅50%

??根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示:目前南京主城重點(diǎn)在售項(xiàng)目(32個)在9月7日新政落地后當(dāng)周,來訪及認(rèn)購量陡升,其中來訪量環(huán)比增長63%、認(rèn)購量環(huán)比增長156%。在新政刺激下,前期駐足觀望的客戶開始重新走入售樓處看房、買房,市場氛圍回溫明顯。

??克而瑞南京分析師劉秋怡向記者表示,許多原本在主城區(qū)沒有購房資格的人也出來看房,開始選擇一些改善型房源。從目前的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,許多案場的實(shí)際到訪量增加了50%以上,這波刺激效果立竿見影。

??一個顯著的變化是,人們從看房到下定,再到成交周期明顯縮短。南京我愛我家研究院分析師黃守娟告訴記者,現(xiàn)在成交周期已經(jīng)從原先的兩三個月縮短到一個月以內(nèi),剛需類項(xiàng)目的時間則更短。

??不過,也有經(jīng)紀(jì)人向記者表示,自9月第3周開始,許多新房案場的來訪量和簽約量均出現(xiàn)不同程度的下滑,下滑程度在10%~20%,但依然好于7、8月份。

??與此同時,南京新房依舊面臨較大去化壓力,南京克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,目前南京的新房庫存量772萬平方米,去化周期達(dá)21.7個月。

1

??二手房市場尚未完全激活

??8月至今,降首付、降利率、放開限購、購房補(bǔ)貼、房票安置、換新購等一系列支持性政策陸續(xù)出臺,給南京樓市帶來重大的實(shí)質(zhì)性政策利好。這些舉措也讓不少人重啟購房計劃,尤其是此前資金壓力較大的改善型購房者紛紛選擇入市。

??在激活樓市過程中,提振二手房市場也是不可忽略的一環(huán)。

??我愛我家南京研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,8月,南京市二手房成交量為6967套(含高淳、溧水),環(huán)比小幅上升2.1%。二手房成交均價為29245元/平方米,環(huán)比下跌2.9%,再次回歸到3萬元大關(guān)以內(nèi)。

??據(jù)我愛我家南京研究院數(shù)據(jù)顯示,新政實(shí)行的當(dāng)周,二手房帶看量環(huán)比上升超30%,成交量升幅達(dá)50%。

??“這段時間來門店看房的人確實(shí)變多了,還有一批房東來門店打探市場行情?!蔽覑畚壹液游鏖T店負(fù)責(zé)人張偉告訴記者,相比7、8月份,交易量和帶看量有了明顯增加。

??“最差的時候成交量在10套以內(nèi),9月份以來光我們一家門店就有20多套成交”。

??受新房市場火熱的影響,截止9月第3周,南京二手房市場成交量回升了20%,南京全市二手房成交1743套(含高淳、溧水),環(huán)比上漲16.7%,其中主城九區(qū)成交量1632套。從成交行情看,第3周的成交量創(chuàng)7月以來周度新高,也連續(xù)2周呈上升趨勢。

??不過,記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn),除了個別板塊的二手房交易量有所回升,大部分板塊的交易量變化并不大。二手經(jīng)紀(jì)人普遍覺得,市場沒有完全激活。

??我愛我家秦淮區(qū)鐘英板塊門店負(fù)責(zé)人劉杰告訴記者,進(jìn)入9月份以來,二手房帶看量有所增加,交易量從原先的一個月三四單增加到如今的八九單。

??劉杰表示,照此趨勢,下個月交易量會逐漸增加。

??黃守娟表示,目前南京的政策比較利好買房人,這輪政策調(diào)整和之前不一樣,這一輪是量升價溫,小業(yè)主趁機(jī)拋售解套??蛻舻囊庀蚨纫埠芨??!笆赘丁⒎抠J利率都降了,買房還有購房補(bǔ)貼。很多有置換想法的買房人,都準(zhǔn)備抓住這一波行情,把手里的房子拋了,再換一套大房子?!?/p>

??克而瑞南京指出,當(dāng)前南京二手房掛牌量目前大于18萬套,處于高位,從目前二手房掛牌趨勢來看,新政掛牌熱潮后,也出現(xiàn)了退熱的情況,新增掛牌量連續(xù)2周環(huán)比下滑;由于當(dāng)下二手房成交價未出現(xiàn)明顯上漲,也導(dǎo)致掛牌業(yè)主價格預(yù)期并沒有拉升,目前報價仍相對理性,誠意較高。

??不過,二手房受房源的影響很大,價格沒有出現(xiàn)明顯的上漲。

??黃守娟預(yù)計,隨著更多的二手改善型房源特別是次新房掛牌的陸續(xù)入市,南京的中高端改善性新房產(chǎn)品在獲得更多購買力的同時,也將面臨更多的分流壓力。

??從統(tǒng)計局最新公布的城市房價指數(shù)看,二手房同比連跌17個月,環(huán)比連跌5個月,下滑趨勢還沒有扭轉(zhuǎn),四季度市場將在以價換量中波折前進(jìn)。


原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部