市場 2023-10-07 13:54:05 來源:丁祖昱評樓市
??2023年三季度,整體樓市延續(xù)筑底行情:供應疲軟,雖然7-9月逐月遞增,但是總體供貨絕對量仍不及二季度;成交延續(xù)低位徘徊,改善對成交的支撐作用轉弱,前期北京、上海、成都等熱點城市也出現了熱度轉降趨勢。
??伴隨著8月末9月初四個一線城市相繼落地“認房不認貸”,核心城市諸如武漢、成都等陸續(xù)跟進,成交稍顯起色,典型項目來訪、認購有了不同程度的回升。
??預判四季度,我們認為,供需低位回升是大概率事件,“以銷定產”模式之下,核心一二線新房供給尚有放量空間;成交大概率隨著供應放量而穩(wěn)中有增,四季度環(huán)比三季度有望穩(wěn)中有增10%左右,維持弱復蘇,全年成交規(guī)模有望持平去年或小幅微跌2%-5%左右,各城市分化行情預期延續(xù)。
??2023年三季度,新房供給約束逐步顯現,據CRIC監(jiān)測,前8月120個重點城市新增供應17160萬平方米,同比下降12%,較2021年同期“腰斬”。9月,新增供應預期2228萬平方米,環(huán)比上漲10%,同比下降39%。三季度供應低位回升,但房企推盤熱情不及二季度,地市縮量的客觀制約+低迷市場行情的雙重影響,使得房企推盤積極性普遍不高。
??不同能級城市呈現出顯著的分化行情,“以銷定產”模式之下,一線房企推盤積極性明顯好于二三線城市,北京供給約束逐步顯現,核心區(qū)適銷對路的高端產品供給略顯不足,前三季度累計同比降幅擴大至39%,上海三季度供應略顯疲軟,同環(huán)比齊降;僅深圳一城三季度供應略好于二季度,前三季度累計同比維持正增。
??26個二三線城市三季度供應同環(huán)比跌幅均在25%以上,僅天津、西安、昆明等少數內陸城市迎來階段性放量,三季度供應環(huán)比持增,多數城市還是延續(xù)走低態(tài)勢,26個城市中已有21個城市前三季度累計同比為負,昆明、無錫、徐州、常州、嘉興等短期行情低迷型城市跌幅均超35%。
??2023年三季度,整體新房成交延續(xù)筑底行情:據CRIC監(jiān)測,前8月120個重點城市成交22720平方米,同比微增1%,持平去年同期。預估9月成交,并未出現季末放量的“翹尾”行情,與8月基本持平,預期單月成交面積為2144萬平方米,環(huán)比微增2%,同比下降26%,延續(xù)低位波動。
??從變化趨勢來看,三季度市場下探筑底:7-9月月成交量基本維持在2100-2200萬平方米,核心一二線在8月末9月初陸續(xù)推出“認房不認貸”、降首付、限購局部松綁等大招,但是從市場層面來看,并未出現明顯起色。
??聚焦30個典型城市,一線因新政利好,對于成交促進作用比較明顯,9月環(huán)比上升9%,但是從三季度成交來看,整體市場表現弱于二季度。其中上海的跌幅較為顯著,累計同比轉負,主要是受到供給約束影響,疊加需求迎來階段性瓶頸期,成交略顯疲軟。北京、廣州、深圳三季度成交雖然同環(huán)比齊降,但前三季度成交基本持平去年同期水平。
重點二三線則引來普降行情,不過仍有半數城市前三季度累計同比維持正增,典型代表為杭州、天津、廈門、成都等,2023年整體成交還是顯著好于2022年同期。杭州、成都主要得益于自住剛需剛改需求的釋放,廈門因高端產品迎來集中供應期,成交隨之放量,天津整體呈現出脈沖式復蘇,剛需購房基數相對較大,支撐其成交出現局部回暖。
??2023年三季度,17個重點監(jiān)測城市二手房累計成交面積1831萬平方米,環(huán)比二季度下降23%,同比下降2%。按月來看,二手房成交7月筑底,8月、9月企穩(wěn)回升。尤其是9月,認房不認貸等政策落地實行后,重點城市二手房掛牌量普遍增長,帶看量也有所上升,帶動成交穩(wěn)中有升,17城成交環(huán)比再增4%至637萬平方米,同比增幅擴大至19%。
??從城市維度來看,絕大多數城市三季度成交表現均弱于二季度,但環(huán)比跌幅高低差異明顯,關鍵因素在于9月新政出臺后的市場走勢。
??一類城市如北京、深圳,新政出臺后市場有所改善,9月成交走強,帶動三季度整體成交環(huán)比跌幅收窄。以北京為例,認房不認貸的執(zhí)行確實促進了一部分積壓需求的釋放,在京無房且有異地貸款記錄的剛需客、賣一買一置換客,入市積極性提升,9月北京二手房成交環(huán)比激增27%至125萬平方米。
??反觀廈門、蘇州等另一類城市,新政出臺后,掛牌量同樣快速增加,比如蘇州認房不認貸不到兩周新增掛牌2千余套,其中包括大量的園區(qū)次新房,但成交端增長效應尚未顯現。
從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價變動情況來看,2022年開始新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比和環(huán)比均進入下降通道,2023年1-5月,價格有所反彈,但6月以來,又重回下行區(qū)間,8月依然同環(huán)比齊跌。從CRIC監(jiān)測的2023年前8月百城新建商品住宅成交統(tǒng)計均價看,全國整體房價環(huán)比變動不大,一線房價基本持穩(wěn),同環(huán)比漲跌幅在1%以內。二線房價整體穩(wěn)中有升,三四線房價仍存小幅下行壓力。
??前8月房價TOP10入圍名單與去年同期相比,只有1個城市變化,即蘇州取代三亞成為房價第10名,TOP10內部位次發(fā)生一定改變,比如上海超越深圳成為房價冠軍,廣州、廈門位次互調。從TOP10入圍城市房價同比漲跌幅來看,上海、北京、廣州、杭州等交均價持穩(wěn),同比漲跌幅5%以內。
??不過單城市內部房價漲跌分化加劇,對于板塊供應稀缺、配套健全的核心區(qū)域而言,整體房價還是有望保持堅挺行情,尤其是京滬中高端豪宅項目,保值增值性良好,網紅新盤依舊是“一房難求”。而對于短期內庫存量較大,嚴重供過于求,或是前期過度炒作,而無真實人口支撐的新城和城市外圍區(qū)域,整體房價走勢依舊是不容樂觀。而深圳、東莞、廈門、蘇州房價漲跌更為顯著。深圳房價穩(wěn)中有跌,主要是受到高端供應不足影響。
??三季度房企供貨相對保守,雖然7-9月逐月遞增,但是總體供貨絕對量仍不及二季度,預期四季度或將穩(wěn)中微增。主要基于一方面四季度仍是傳統(tǒng)營銷旺季,房企沖刺全年業(yè)績也會客觀上加快推貨頻率;另一方面隨著核心一二線城市 “認房不認貸”、降低首付、解綁限購等利好新政出臺,對于整體市場信心也有很好的加持作用。此外,三季度供貨低迷還有部分源于土拍節(jié)奏問題,房企拿地到項目上市存在一定的空檔期,四季度或將迎來前期優(yōu)質項目集中入市。
??但總體來看,增幅有限,一方面基于土地市場持續(xù)縮量,從上半年整體土地成交規(guī)模來看,相較去年成交低位,依舊下降25%,客觀上對后續(xù)新房供應會產生不利影響;另一方面,從新開工進度來看,1-8月房屋新開工面積63891萬平方米,下降24.4%,整體房企開工放緩,也使得項目上市周期客觀被延長,因而四季度供應即便放量,整體增幅依舊有限。
??各城市分化還將持續(xù)加劇,“以銷定產”模式之下,短期內熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點區(qū)域,譬如北京、上海、杭州、成都等,還有部分前期深度調整的核心二線城市,諸如南京、武漢、蘇州等,隨著市場購買力逐步修復,整體供應也將迎來一輪放量,尤其是增強改善盤的供給。而多數內陸弱二三線城市,新房供應還將延續(xù)筑底行情,以去庫存為主。
??目前來看,整體三季度延續(xù)筑底行情,9月成交略有回升,但“金九”成色不佳已是大概率事件。預判四季度,我們認為,隨著政策持續(xù)發(fā)酵,新房成交存在一定的回升空間,四季度環(huán)比三季度有望穩(wěn)中有增10%左右,維持弱復蘇,全年成交規(guī)模有望持平去年或小幅微跌2%-5%左右。
??各城市分化行情預期延續(xù),主要是基于新政落地效果不一。首先,對于北京、上海、成都、杭州等本就市場熱度較高的供給主導城市而言,“認房不認貸”可擴充居民購買力,尤其是釋放前期因嚴苛政策而未能釋放的置換需求;“限購局部松綁”可擴大購房基數,調動居民短期內購房積極性,只要四季度供應保持充裕,這部分城市四季度成交熱度還是有望延續(xù)。其次,經歷了前期深度調整,市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等,整體政策效果不及一線顯著,但是從周度數據來看,也出現了來訪、認購上升的情況,后期伴隨著“以舊換新”置換需求的逐步釋放,整體成交還是有望小幅微增。最后,弱二線和廣大三四線城市,諸如南寧、昆明、福州、無錫、常州等,市場修復仍有待核心城市的熱度傳導,這些城市當前樓市政策已處于“放無可放”的狀態(tài),市場信心跌至谷底,加之居民購買力不足,整體樓市還將面臨較長的調整期。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業(yè)合理融資需求,保持房地產融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調整順應市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產的調整是有利于房地產向高質量發(fā)展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數 | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |