??北京樓市新政的“靴子”終于落地。

??9月30日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市財政局、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、國家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局、北京住房公積金管理中心六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱“通知”），調(diào)整北京房地產(chǎn)政策。

??從通知內(nèi)容來看，包括落實降低存量房貸利率政策、下調(diào)居民家庭購房貸款最低首付比例、下調(diào)非本市戶籍居民家庭購房所需繳納社會保險或個人所得稅年限、購買通州區(qū)商品住房按全市統(tǒng)一政策執(zhí)行等8個方面。

??這也是4個一線城市中，最后一個在中央政治局會后調(diào)整限購政策的城市。為控制房價過快上漲和房地產(chǎn)市場過熱，北京已經(jīng)嚴格執(zhí)行現(xiàn)行限購政策13年。

??9月26日召開的中央政治局會議首次明確提出，“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，體現(xiàn)出國家穩(wěn)樓市的決心。對于備受關(guān)注的住房限購政策，會議明確表示，“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策”。

??就在會議召開之后的幾天，一整套房地產(chǎn)政策“組合拳”齊發(fā)，讓整個房地產(chǎn)市場沸騰起來。9月29日晚間，上海、廣州、深圳相繼宣布松綁此前執(zhí)行的限購政策。此后，各地產(chǎn)項目和中介經(jīng)紀都快速進行了響應(yīng)。

??上述通知發(fā)布后，有北京地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者，非?？春迷凇皣鴳c假期”這個時間點的北京樓市，“公司已經(jīng)做好充足準備，要求工作人員在接下來的時間積極配合客戶，促進成交”，亦有在售樓盤在朋友圈發(fā)出，將收回折扣的標語，如10月1日起，北京西四環(huán)的京能西賢府稱，恢復原折扣方案，多余折扣收回；中建壹品發(fā)出海報，10月8日起旗下的花香壹號、頤和公關(guān)、御璟星城、御璟星城·元啟、大興星光城，折扣回收2%；北京昌平新城梧桐山語全線產(chǎn)品優(yōu)惠收回2%等。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，政策將發(fā)揮非常好的示范效應(yīng)，對于后續(xù)各地進一步優(yōu)化政策具有啟發(fā)，同時也意味著各類新的鼓勵性政策也將繼續(xù)出臺。據(jù)此可以認為，2024年第四季度樓市交易將迎來一波好行情，或?qū)⒊尸F(xiàn)“量價齊升”的良好勢頭，房地產(chǎn)“牛市之路”已開啟。

??進一步優(yōu)化調(diào)整政策

??作為全國限購政策執(zhí)行最嚴格的城市，北京樓市政策調(diào)整主要在幾個方面：

??一、落實國家關(guān)于降低存量房貸利率政策，引導商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近。

??二、居民家庭購買首套商品住房，商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。購買二套商品住房，商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。

??三、非本市戶籍居民家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上；購買五環(huán)外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上。

??符合本市經(jīng)濟社會發(fā)展需要的高層次和急需緊缺人才購買本市商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

??四、居民家庭購買通州區(qū)商品住房，按全市統(tǒng)一政策執(zhí)行。

??五、本市戶籍成年單身人士與未成年子女共同生活的，按本市戶籍居民家庭執(zhí)行住房限購政策。

??六、對二孩及以上本市戶籍居民家庭購買商品住房，申請公積金個人住房貸款的，可貸款額度上浮40萬元。

??七、按照國家工作部署，及時取消普通住房和非普通住房標準。

??八、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系，抓緊出臺支持“好房子”建設(shè)的舉措，加快推進城中村改造，發(fā)揮“白名單”作用滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求，持續(xù)防范化解房地產(chǎn)風險，穩(wěn)定市場預期。

??放寬限購已是大勢所趨

??北京市住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超此前在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時分析稱，北京跟其他限購地區(qū)相比很特殊，“其他地區(qū)都有經(jīng)濟發(fā)展指標，北京則是全國  第一個減量發(fā)展的城市，總體要求仍是疏解整治促提升?！?/p>

??黎乃超認為，北京今年全面取消限購的可能性不大，但是會將限購條件逐步放寬，比如調(diào)整繳納社保年限等措施?！氨本θ珖鴺鞘衼碚f有著風向標作用。所以，這類政策一定會有大調(diào)整，我對于北京調(diào)整這類限制性政策的預期比較樂觀?！?/p>

??去年以來，北京已多次“小步”調(diào)整樓市限購政策。

??2023年9月，北京放松樓市政策，推出了“認房不認貸”、降低首付比例和房貸利率、大幅調(diào)高普宅標準、放松通州購房“雙限”、取消“離婚限購”、優(yōu)化離婚限貸等多項措施。其中涉及限購調(diào)整的主要有兩條，一是在符合北京整體限購基礎(chǔ)上適度放松通州限購條件，二是解除“離異3年內(nèi)不得京內(nèi)購房”的限購要求。

??今年2月6日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于調(diào)整通州區(qū)商品住房銷售政策的通知》，具有北京市購房資格且符合相應(yīng)條件之一的家庭，可在通州區(qū)購買1套商品住房。

??4月30日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》，提出在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達到限購套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購一套住房。

??北京還允許有北京購房資格的限購家庭或成年單身人士，在五環(huán)外新購買一套商品房，新房和二手房皆可。

??調(diào)整后，新增1套五環(huán)外購房資格的群體包括三類：在北京有2套住房的北京戶籍家庭、在北京有1套住房的北京戶籍單身人士、連續(xù)在京繳納5年及以上社?；騻€稅并在北京已有1套住房的家庭或單身人士。

??需要注意的是，新購買商品房位于通州區(qū)（不含臺湖、馬駒橋地區(qū)）的居民家庭或成年單身人士，還須為通州區(qū)戶籍，或與在通州區(qū)注冊或經(jīng)營的企業(yè)、疏解搬遷至通州區(qū)的黨政機關(guān)、企事業(yè)單位存在勞動關(guān)系。

??調(diào)整步伐雖然不大，但具有風向標的意義。

??針對北京再次放松限購政策，多位北京房地產(chǎn)從業(yè)人士接受記者采訪時表示，“能在國慶節(jié)前發(fā)布放寬限購的通知，對國慶假期的北京樓市而言，將是極大利好。”

??限購往事

??作為全國購房門檻最高的城市，北京已經(jīng)嚴格執(zhí)行現(xiàn)行限購政策13年。

??2010年4月，北京出臺的“國十條實施細則”，規(guī)定從2010年5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。這是全國首次提出的家庭購房套數(shù)“限購令”。

??2011年2月，北京正式出臺《關(guān)于落實本市住房限購政策有關(guān)問題的通知》，政策要求，本市戶籍已婚家庭限購2套住房；本市戶籍單身家庭限購1套住房；非本市戶籍家庭，在本市沒有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的，限購1套住房。

??這也是此后13年，北京一直執(zhí)行的限購政策。

??2015年，通州區(qū)在北京現(xiàn)行限購政策基礎(chǔ)上還實施了“雙限”政策。

??實際上，“限購令”的出臺，有著深刻的時代背景。從2009年開始，我國經(jīng)濟快速升溫，正處在快速城市化階段的房地產(chǎn)市場也明顯復蘇。到2010年，樓市進一步升溫，部分城市出現(xiàn)投資需求占比過高、房價上漲過快的情況。其中，以北京為代表的一線城市最為火爆。

??2010年3月15日，北京一天之內(nèi)誕生三個“地王”，創(chuàng)下賣地單價和總價歷史之最，引起全國關(guān)注。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年4月，北京商品房的價格相比2009年同期上漲了近96.6%，而二手房的價格也達到了當時歷史最高點。同年，北京樓市多次出現(xiàn)因房價“跳漲”而違約的購房交易。

??也正是在這樣情形下，北京樓市調(diào)控從嚴從緊出臺。上海、深圳等地也在同年先后發(fā)布限購政策。

??限購政策對我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠的影響，包括成交量的下降、市場結(jié)構(gòu)的變化以及房價的相對平穩(wěn)。這些影響共同作用，使得房地產(chǎn)市場逐漸向更加理性和自住的方向發(fā)展?。

??根據(jù)北京房協(xié)發(fā)布的2011年北京房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，2011年，北京新建普通住房成交均價為13173元/平方米，同比下降11.3%。數(shù)據(jù)顯示，2011年北京市住房簽約20萬套，同比減少30.1%。鏈家地產(chǎn)市場研究部根據(jù)建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2011年北京全市成交量創(chuàng)自2008年以后的新低。和其他類型房源簽約量相比，保障房簽約量是唯一正向增長的數(shù)據(jù)。

??彼時，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，北京住宅市場的投機、投資需求基本被擠出，剛性自住需求得到很好的滿足。

??值得注意的是，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)邁入新的階段，限購政策或許已完成了“歷史使命”。

??中國土地財政報告數(shù)據(jù)顯示，我國國有土地出讓金收入從2021年的8.7萬億元，下降至2023年的5.8萬億元。

??北京的住房價格也進入下滑通道。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，自2023年10月至2024年5月，北京二手房價格連續(xù)8個月，環(huán)比價格和同比價格，都處于下跌態(tài)勢。

??在限購的背景下，為買房而假結(jié)婚、假離婚的個例也時有發(fā)生。

??“取消限購是大勢所趨，按照市場規(guī)律行事，讓市場的歸市場?！币幻辉妇呙姆科蟾邔尤耸吭谂c中國房地產(chǎn)報記者交談時表示。

??相關(guān)研究機構(gòu)人士表示，截至目前，一線城市均已出臺樓市新政，積極落實“9·26”中央政治局會議精神；一線城市政策的集中落地，也有助于發(fā)揮政策的疊加效用，整體將對穩(wěn)定市場預期、提振市場信心產(chǎn)生更加積極作用。

??“在近期多項政策加快落地下，核心城市房價有望趨穩(wěn)，四季度房地產(chǎn)市場活躍度有望提升，核心城市市場加快筑底企穩(wěn)，也有望進一步帶動全國房地產(chǎn)市場加快筑底?！标愇撵o表示。