??廣東已連續(xù)18年蟬聯(lián)中國人口第一大省，外來人口、出生人口同樣遙遙  領(lǐng)先其他省份。人口指標的方面的優(yōu)勢，為廣東帶來了大量的潛在住房需求，但近年來，廣東新房成交量跌幅卻高于其他省份，2024年上半年廣東商品住宅銷售面積同比下降36%，在省級行政區(qū)中跌幅第一。

??不過從廣東省的當(dāng)前市場特征來看，部分區(qū)域、產(chǎn)品仍存在一定結(jié)構(gòu)性亮點，項目流量、庫存壓力等指標表現(xiàn)較佳，在地方調(diào)控角度，“穩(wěn)市場”仍有較多發(fā)力點。

??目前廣東有53%板塊去化周期在2年以上，這些板塊的庫存規(guī)模占比61%。在成交規(guī)模收窄的背景下，要加快去庫存腳步，更需要嚴控高庫存供地。2024年以來，廣東低庫存板塊的供地力度明顯加強，但拿地企業(yè)仍以央國企和地方平臺為主，對于這些板塊新增供地，在相關(guān)控規(guī)、稅費、上市節(jié)點等方面也需要給出更多優(yōu)惠性調(diào)整。

??建議重點加強高品質(zhì)住宅建設(shè)，一方面增強消費者的獲得感，并在一定程度上消減房價的下行趨勢；另一方面開辟住房產(chǎn)品的新賽道，通過產(chǎn)品的更新?lián)Q代，做大行業(yè)需求規(guī)模，助力新房市場更快地走出高庫存泥淖。對于適宜的中檔項目，也應(yīng)保持適量的增量供應(yīng)。在內(nèi)生需求充沛的近郊板塊，價格適宜的剛改項目依舊能夠取得不錯的銷售表現(xiàn)。

??統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，廣東省商品住宅銷售面積僅2832.8萬平方米，同比2023年同期降幅高達36%，降幅在31個省、自治區(qū)、直轄市中排第一，成交規(guī)模大幅收縮。

??橫向?qū)Ρ葋砜矗?024年廣東全省商品住宅銷售面積僅占同期榜首城市山東省成交面積的68%，而2023年上半年這一比重占到86%。

??追溯近10年歷史數(shù)據(jù)，此前廣東省占首位省份成交面積的比重最低也在八成以上，由此可見，廣東省商品住宅銷售面積收縮得還是比較嚴重的，與首位省份的差距進一步拉大。

??近年來，廣東省各地方積極出臺政策穩(wěn)定市場，但新房市場方面，各城市均面臨較大的壓力。

??與廣州、深圳等一線城市相比，三線城市商品住宅成交規(guī)?？s量更為顯著，降幅均在35%以上。尤其是惠州，前8月商品住宅成交建面僅241萬平方米，同比降幅高達47%，傳統(tǒng)熱點三線佛山和東莞壓力也十分巨大，同比降幅分別為34%和36%，穩(wěn)定市場壓力更大。

??就廣東各城市成交金額領(lǐng)先的板塊特征來看，大多數(shù)銷售主力均為城市的中高端項目。按樣本城市TOP3板塊的中位數(shù)統(tǒng)計，高流量板塊的新房價格平均達到了城市均價的1.4倍。其中廣州赤崗、佛山千燈湖成交均價更是達到了全市均價的2倍以上。

??典型如廣州赤崗板塊的琶洲南TOD項目，該項目位于致力于打造全國首個CBD+TOD+POD綜合體（交通+商務(wù)+綠網(wǎng)），地塊住宅部分容積率2.5左右，主推四房戶型，項目單價高達12萬元/平方米，自2022年開盤以來成交金額已經(jīng)超過200億，深受廣州高端客戶認可。2024年在廣州設(shè)計新規(guī)下產(chǎn)品力得到了進一步提升，二期戶型的得房率普遍達到90%以上，2024年以來領(lǐng)取銷許377套，動態(tài)去化率超過七成，合計成交金額近70億元，再度“斷層式”領(lǐng)跑廣州項目銷售排行榜。

??進一步聯(lián)系板塊的市場份額來看，深圳民治、東莞南城板塊的成交金額均達到全市的一成以上，已然成為全市的成交主力之一。民治板塊位于深圳龍華區(qū)，是當(dāng)前深圳樓市流量的主要支柱之一，從“關(guān)外”后花園到深圳中軸新城，到城市副中心，再到今天的都市核心區(qū)，龍華已然成為目前深圳的都市核心之一，民治板塊的成交均價達到了7.1萬元/平方米，已然超過了深圳全市的平均水平，板塊庫存和項目流速指標也明顯好于全市平均。譬如中洲迎璽花園和鴻榮源尚云花園2024年以來成交套數(shù)均突破400套，主打三房、四房產(chǎn)品的中洲迎璽花園成交總價更是突破40億元，成為龍華區(qū)銷冠項目。

??從城市指標來看，目前廣東省主要城市新房去化周期均已經(jīng)達到2年以上，遠超過住建部和自然資源部所設(shè)定的“18個月”警戒線，其中東莞、惠州、汕頭、中山等城市狹義消化周期更是達到30個月以上，整體庫存承壓。但是從各城市內(nèi)部的區(qū)域差異角度來看，各城市仍有不少板塊的去化指標表現(xiàn)優(yōu)異。

??考慮到部分板塊已經(jīng)進入開發(fā)尾期，在售項目不多，計算消化周期指標意義不大，就庫存規(guī)模超過100套、平均單月流速超過10套的板塊的統(tǒng)計結(jié)果來看，廣東仍有大約26%的板塊庫存指標處在18個月以內(nèi)，這些優(yōu)質(zhì)板塊狹義庫存僅為總量的15%左右。大約一成左右的板塊去化周期在一年以內(nèi)，譬如廣州金洲、大學(xué)城，深圳新橋等近郊板塊庫存規(guī)模均超過10萬平方米，在各板塊中處于前列，但是憑借相對充沛的需求規(guī)模，以及對于狹義庫存指標的優(yōu)秀控制，其消化周期仍在得以控制在一年以內(nèi)。

??但是聯(lián)系廣義庫存指標來看，目前廣州金洲、大學(xué)城均囤積了大量的待開發(fā)項目，中長期庫存壓力依舊較大，地方主管部門短期內(nèi)新增供地仍需慎之又慎。

??不論是對于地方主管部門、地產(chǎn)開發(fā)商、消費者還是融資機構(gòu)而言，這些優(yōu)質(zhì)板塊的潛在和在開發(fā)項目的去化前景依舊值得期待，尤其是那些成交流量較高的板塊，在缺乏確定性投資標的當(dāng)下，其潛在投資機會更值得精耕細作。從地方供給端來看，在這些板塊的供求平衡策略上，更應(yīng)當(dāng)做好長期發(fā)展規(guī)劃，確保土地供給的高質(zhì)量和適當(dāng)節(jié)奏，避免短期供應(yīng)優(yōu)質(zhì)低密地塊過多，影響板塊發(fā)展預(yù)期。

??綜合各城市不同面積段的去化壓力和市場流量來看，有11個“城市+面積段”組合表現(xiàn)相對較佳，去化周期均在2年以內(nèi)，且大多數(shù)月均流量均在5萬㎡以上，需求規(guī)模相對較大。主要集中在廣州、佛山、深圳等市，并以90-120㎡為主。對于這些城市的待建項目而言，可適當(dāng)加大相應(yīng)面積段的產(chǎn)品份額。對于地方主管部門而言，應(yīng)進一步加強相應(yīng)面積段新房的供給節(jié)奏管控，避免這些面積段產(chǎn)品也落入去化困難的境地。

??典型如廣州的120-140㎡面積段，多年以來消化周期均維持在20個月以下，2024年二季度以來新增供應(yīng)量低于成交量，但在快速下降的市場熱度下，新上市項目的開盤去化率多在二成以下，更多的成交數(shù)據(jù)還是來自持銷項目，2024年4月以來，120-140㎡產(chǎn)品的成交有66%來自持銷項目，有新增供應(yīng)的項目僅貢獻了不到四成的交易量。由于120-140面積段的去庫存速度不及成交規(guī)模的收窄，導(dǎo)致實際去化周期依舊有增無減，目前該面積段的消化周期已經(jīng)達到了2年以上。且廣州的100-120㎡面積段也正在面臨著同樣的發(fā)展趨勢。

??從個體項目視角來看，不論是流量還是去化壓力角度來看，都是大戶型高端項目整體表現(xiàn)更佳，但是部分中檔項目也能取得不錯的去化表現(xiàn)。結(jié)合主管部門對于發(fā)展“好房子”的最新解讀來看，不應(yīng)當(dāng)只是關(guān)注高總價、高品質(zhì)的稀缺項目，對于那些適銷對路，能夠改善一般收入家庭居住條件的中檔及剛需類產(chǎn)品，也應(yīng)當(dāng)保持適當(dāng)?shù)墓?yīng)節(jié)奏，只有各檔次產(chǎn)品共同發(fā)力提升產(chǎn)品質(zhì)量、保障優(yōu)質(zhì)項目的供應(yīng)節(jié)奏，“優(yōu)化增量”才能真正落到實處。

??就高流量項目的特征來看，各城市TOP10項目均以中高總價項目為主，在11城納入統(tǒng)計的110個高流量項目中，超過七成的項目套均總價超過各自城市的單套均值，其中廣州、深圳更是有超過一半的高流量項目，套均價達到全市平均的2倍以上。典型如廣州金額銷冠項目琶洲TOD，主推四房戶型，項目單價高達12萬元/平方米，套均價突破2000萬，深受高端客戶認可，2024年以來動態(tài)去化率超過七成，合計成交金額近70億元，持續(xù)“斷層式”領(lǐng)跑廣州項目銷售排行榜。

??也有少部分低總價的剛需項目躋身各城市流量榜前列，這些項目共性特征是價格優(yōu)惠力度較大，且周邊有一定的基礎(chǔ)配套。以深圳龍崗園山板塊的某項目為例，項目位于3號線永湖站東側(cè)，主推90-120平方米的三房、四房產(chǎn)品，2024年一季度開盤去化率僅個位數(shù)，但憑借大幅度的折扣優(yōu)惠，二季度以來項目持銷表現(xiàn)不錯，項目所屬板塊目前交易均價4.2萬元左右，而該項目最新報價為3.6萬元/㎡，2024年8月成交套數(shù)也繼續(xù)高居板塊首位。

??在廣深以外的普通地市，則有更多低總價項目交易流量表現(xiàn)較好，占比超過1/4，其中肇慶的流量前十項目中，更是有8個項目套均價低于全市平均，且主要位于肇慶非主城區(qū)域的外圍縣市，這些項目憑借地緣客戶的需求，以及低于全市均價，但在本縣市仍屬尚佳的產(chǎn)品品質(zhì)，仍然獲得了更多的購房者認可，項目成交金額也得以超過主城的一眾高總價項目。

??以2024年新增供應(yīng)超過50套住房的項目為統(tǒng)計樣本，測算各項目的動態(tài)去化率（統(tǒng)計期內(nèi)的備案成交套數(shù)/領(lǐng)取銷許套數(shù)）。從統(tǒng)計結(jié)果來看，在廣東省近600個樣本項目中，有大約三成的項目動態(tài)去化率高于80%，且不乏一些成交金額排名并非特別靠前的項目，如廣州越秀天悅金沙，2024年成交金額排在廣州的49位，但其動態(tài)去化率甚至突破了100%。

??進一步區(qū)分不同檔次項目的去化表現(xiàn)來看，可以看到總價段在本市1-1.2倍的品質(zhì)項目中，高去化項目占比最高，有37%的項目動態(tài)去化率超過80%，其次是達到全市平均2倍以上，意料之中的，有34%的項目動態(tài)去化率超過80%。此外值得注意的是，對于低于本市套均價0.8倍的項目，也有28%的項目動態(tài)去化率表現(xiàn)不錯。

??總價段在全市1-1.2倍的項目，主要面向城市的普通改善客群，主力面積段多在100-120㎡區(qū)間，以三房、四房產(chǎn)品為主（約76%項目符合這一特征），在當(dāng)前的市場背景下，此類產(chǎn)品的需求優(yōu)勢更為明顯。以廣州白云區(qū)的越秀天悅金沙為例，項目主打120㎡以上的大戶型產(chǎn)品，雖然2024年5月開盤去化表現(xiàn)一般，但二季度以來每個月也能保持相對平穩(wěn)的成交量，近期項目的去化周期也維持在20個月左右的相對合理范圍，且整體價格仍較為穩(wěn)定，其中大戶型產(chǎn)品的備案均價更是回升至3.8萬元/㎡以上，較低點上升了4000元左右。此外中檔項目還有廣州城投·湖山雅筑，深圳鴻榮源珈譽府等表現(xiàn)不錯，開盤去化四成左右，達到城市均值2倍。

??低總價項目方面，細究其特征來看不難理解：大多為加速降價去庫存的中低檔項目，典型如深圳光明區(qū)的滿京華金碩，項目處于深圳新湖板塊，2024年板塊累計成交均價4.7萬元/㎡，低于深圳平均三成左右，在2023年末，該項目的消化周期接近60個月。2024年以來該項目主力產(chǎn)品備案價格持續(xù)下行，2024年9月90-100㎡備案均價降至4.4萬元/平方米，較年初大約下降了9%，營銷折扣力度大約為八成左右，部分低價房型的均價已經(jīng)跌至4萬元/㎡以下。堅決的價格讓利也獲得了不錯的去化表現(xiàn)，2024年以來該項目新增銷許186套，備案成交396套，動態(tài)去化率高達213%。

??作為新房市場下調(diào)幅度最大的省份，2024年以來廣東省各地新房去化節(jié)奏明顯放緩，新房成交面積普遍下降超過二成，房價水平也隨之快速下滑，據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，廣州、深圳的二手房同比跌幅均已超過一成，降幅高于大多數(shù)一二線城市。至三季度末，廣東主要城市新房消化周期同比增幅均超過20%，攀升至兩年以上，屬于需要控制土地出讓規(guī)模的“去庫存”范圍，其中汕頭、珠海等城市去化周期更是增至40個月以上。

??雖然各城市總量趨勢指標表現(xiàn)不佳，但是從結(jié)構(gòu)性差異來看，仍有部分板塊、部分產(chǎn)品類型，以及少數(shù)優(yōu)質(zhì)項目能夠取得不錯的去化表現(xiàn)，就項目開發(fā)運營角度而言，結(jié)構(gòu)性機會依舊值得重點關(guān)注。

??在地方管理角度，面對需求端的量縮挑戰(zhàn)，2024年以來廣東地市積極出臺了一系列穩(wěn)市場新政，一方面大幅下調(diào)供地規(guī)模，并積極增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，2024年前8月廣東省土地出讓規(guī)模同比下降53%，其中宅地平均容積率僅為2.5，創(chuàng)下2011年以來新低；另一方面在公攤、計容優(yōu)惠政策方面，也率先出臺了一系列利好新政，以期提升新增項目的產(chǎn)品力，開辟“需求新賽道”促進新房市場銷售，目前廣州已有珠江天悅、國貿(mào)云上等逾10個項目實得率超100%，去化情況均好于廣州當(dāng)前市場平均。

??我們建議可推進現(xiàn)房銷售制度試點，為去庫存留出更多調(diào)整時間。

??自上年年初以來，現(xiàn)房銷售即已被多個省市的住建部門會議或通知所提及，2024年初，廣東省明確提出，“將支持有條件的項目進行現(xiàn)房銷售”。2024年9月，深圳掛牌了一宗要求全部現(xiàn)房銷售的宅地，建面29萬㎡，不受戶型政策限制，無配建，要求做到“交地即交證、交房即發(fā)證、現(xiàn)房交付”。

??發(fā)展現(xiàn)房銷售的正面作用，不僅僅僅在于“防風(fēng)險”，可以減少爛尾樓、降低購房者交房焦慮，于市場調(diào)控角度作用亦不可忽視，現(xiàn)房交付在客觀上拉長項目的入市供應(yīng)周期，降低了短期內(nèi)新開盤項目與持銷項目的客源競爭，為去庫存留出了更多時間。另一方面在土地財政角度，加快推進現(xiàn)房銷售也沒有過多地影響地方基金性收入穩(wěn)定。

??尤其是對于當(dāng)前庫存壓力高企的廣東市場而言，短時間內(nèi)新上市項目的減少，會有利于持銷項目的庫存去化。