??隨著城市進(jìn)入存量發(fā)展期，軌道站點(diǎn)周邊更新已成為城市發(fā)展的重要環(huán)節(jié)之一。

??行業(yè)已衍生出了一種城市更新新模式——TOR(Transit-oriented Renewal)模式。

??從開發(fā)(Development)到更新(Renewal)，TOR模式通過存量?jī)?yōu)化，融合交通、商業(yè)、公園、辦公、居住等多種功能，促使單一交通樞紐轉(zhuǎn)型為多元城市綜合體。

??在城市存量?jī)?yōu)化浪潮下，“TOD+城市更新”發(fā)展前景可期，但仍面臨資金與周期的多重難題。 

??從土地供應(yīng)端來看，受整體市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)影響，房企在TOD土地投資方面采取了更加審慎的策略，近年來相關(guān)成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)。

??但從整體成交來看，以上海為例的地鐵站點(diǎn)800米內(nèi)的TOD地塊溢價(jià)率依然保持穩(wěn)健，特別是在2024年“雙高雙競(jìng)”的土拍政策下，這一差距愈發(fā)顯著。

??表現(xiàn)在項(xiàng)目層面，近年來全國(guó)TOD商業(yè)體量的年增長(zhǎng)穩(wěn)定保持在200萬平方米以上。至2024年第三季度，上海正處于出租狀態(tài)的500個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中約有五分之一與軌道交通站點(diǎn)相連。同時(shí)2024年上海擬開業(yè)的70家TOD商業(yè)體中，近半為城市更新項(xiàng)目。

??1、重資投入與長(zhǎng)回收期，需要較大的現(xiàn)金流支撐

??（1）市場(chǎng)下行調(diào)整持續(xù)，項(xiàng)目盈利率呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)

??由于地鐵維護(hù)成本巨大，國(guó)內(nèi)不少地鐵公司通過開發(fā)TOD項(xiàng)目來彌補(bǔ)高昂運(yùn)營(yíng)成本帶來的虧損。深圳地鐵集團(tuán)連續(xù)14年實(shí)現(xiàn)盈利，其盈利能力在行業(yè)內(nèi)位居前列，主要得益于其站城一體化的發(fā)展模式。

??具體而言2020年其地產(chǎn)開發(fā)收入149.43億元，遠(yuǎn)超地鐵運(yùn)營(yíng)收入55.74億元。然而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，2023年企業(yè)站城開發(fā)營(yíng)收降至44.2億元，凈利潤(rùn)減至16億元，勉強(qiáng)覆蓋地鐵運(yùn)營(yíng)虧損。同時(shí)毛利率也出現(xiàn)了明顯下滑。

??（2）商辦自持比例高，持有運(yùn)營(yíng)難度大

??近年來，TOD項(xiàng)目日益凸顯其作為區(qū)域功能補(bǔ)充與能級(jí)提升的重要載體角色，在規(guī)劃上其商辦比例也逐漸增加。而面對(duì)當(dāng)前商辦市場(chǎng)進(jìn)入疲軟期的整體背景下，TOD項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)也面臨著一系列挑戰(zhàn)，特別是如何在高比例的商辦與社區(qū)配套設(shè)施下實(shí)現(xiàn)復(fù)合項(xiàng)目資金平衡與高效運(yùn)營(yíng)，對(duì)開發(fā)商的綜合開發(fā)實(shí)力提出了較高的要求。

??2、規(guī)劃設(shè)計(jì)施工復(fù)雜導(dǎo)致開發(fā)周期漫長(zhǎng)

??（1）交通樞紐建設(shè)與項(xiàng)目綜合開發(fā)時(shí)間錯(cuò)位

??當(dāng)前，國(guó)內(nèi)多數(shù)TOD項(xiàng)目?jī)A向于先建設(shè)交通樞紐，隨后再進(jìn)行綜合開發(fā)的模式。然而，一旦軌道建設(shè)的規(guī)劃發(fā)生變動(dòng)，往往會(huì)對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)造成連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致城市規(guī)劃上的不協(xié)調(diào)，進(jìn)而也阻礙了區(qū)域發(fā)展的步伐。

??（2）保護(hù)老建筑，拓展新空間

??城市更新項(xiàng)目往往含有嚴(yán)格的歷史建筑保護(hù)需求，而地鐵下穿對(duì)此構(gòu)成了顯著挑戰(zhàn)。設(shè)計(jì)建設(shè)過程中的難點(diǎn)涵蓋多個(gè)方面：減輕交通震動(dòng)與噪音影響；需規(guī)劃地鐵通道布局和安全疏散路徑；新風(fēng)排煙系統(tǒng)的設(shè)置以及人防設(shè)施的完善等，都對(duì)設(shè)計(jì)和施工過程帶來了不少困難。

??1、自持自建多由央國(guó)企主導(dǎo)，聯(lián)合拿地成為主流形式

??近年來，企業(yè)介入TOD項(xiàng)目方式多樣，主要包括大型企業(yè)或軌道交通公司單獨(dú)拿地、房企聯(lián)合體共同拿地以及房企與軌道企業(yè)共同拿地三種。

??土地獲取上，掛牌出讓形式仍然是主流，但重點(diǎn)區(qū)域也開始采用股權(quán)交易、協(xié)議出讓等方式。因此對(duì)于中小型企業(yè)而言參與TOR項(xiàng)目時(shí)，可采取與其他房地產(chǎn)企業(yè)或軌道交通企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合拿地的方式，集合多方資源，緩解資金壓力。

??

??2、推進(jìn)交通樞紐蓋上與蓋下同步施工

??（1）提前介入確保項(xiàng)目與軌道建設(shè)要求相符

??針對(duì)地鐵和TOD項(xiàng)目之間的規(guī)劃不同步，近年來蓋上蓋下同步開發(fā)的項(xiàng)目正逐漸增多。萬科?天空之城作為上海首例同步設(shè)計(jì)開發(fā)的車輛段上蓋TOD項(xiàng)目，由上海申通與萬科合作。團(tuán)隊(duì)在車輛段設(shè)計(jì)階段就進(jìn)行了介入，同時(shí)進(jìn)行蓋上項(xiàng)目定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)，確保蓋上功能符合市場(chǎng)需求。項(xiàng)目針對(duì)不同的業(yè)態(tài)，還采取錯(cuò)位布局和隔震降噪技術(shù)，實(shí)現(xiàn)隔震隔聲控制。

??（2）組團(tuán)平移使得風(fēng)貌保護(hù)與地下空間更新同步實(shí)現(xiàn)

??上海地鐵12號(hào)線、2號(hào)線和13號(hào)線在威海路處分別占據(jù)三個(gè)不同的站點(diǎn)，當(dāng)前無法實(shí)現(xiàn)共線換乘。靜安置業(yè)計(jì)劃通過張園東區(qū)的地下空間以解決這一難題。然而，張園東區(qū)內(nèi)有超過3萬平方米的歷史保護(hù)建筑。為此施工方采取了創(chuàng)新的組團(tuán)式平移方法，將這些歷史保護(hù)建筑平移至地塊的外圈，以便進(jìn)行地下開挖。同時(shí)，小型機(jī)器人的應(yīng)用也確保了在有限的空間內(nèi)能夠順利施工。

??（3）藝術(shù)文化觸媒延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間

TOR項(xiàng)目盈利核心在于利用人流資源提升活力與效益。站點(diǎn)因項(xiàng)目吸客，項(xiàng)目因站點(diǎn)導(dǎo)入人流。上海城市更新項(xiàng)目龍華會(huì)與11、12號(hào)線龍華站無縫對(duì)接，覆蓋5個(gè)地鐵出入口。自2023年9月開業(yè)，龍華站客流顯著攀升且持續(xù)增長(zhǎng)，可見地鐵通達(dá)性對(duì)提升項(xiàng)目吸引力的重要作用。

??莘莊地鐵站南廣場(chǎng)公交樞紐，原為露天換乘區(qū)，自TODTOWN天薈項(xiàng)目啟動(dòng)后，開發(fā)商與閔行區(qū)文旅局共創(chuàng)了“TODTIME時(shí)間廊”文化空間，融合時(shí)尚與科技，以新媒體藝術(shù)裝置營(yíng)造氛圍。定期展出結(jié)束后，其衍生新展也將于項(xiàng)目商業(yè)部分的38層Sky Gallery再現(xiàn)。其巧妙激活了公交樞紐，有效提升了城市活力與商業(yè)價(jià)值。

??車輛基地用于地鐵車輛停放、保養(yǎng)和檢修。隨著城市化加速，TOD復(fù)合開發(fā)圍繞車輛基地興起。

??上海仍在規(guī)劃多地鐵線路及新車輛基地，其中中鐵建已獲得澄江路地塊；六陳路與洞涇上蓋規(guī)劃已公布，將融合商業(yè)、居住、辦公等功能。真如車輛基地位于內(nèi)中環(huán)，位置和規(guī)劃較優(yōu)。19號(hào)線串聯(lián)多要地，人流大，利多業(yè)態(tài)；12號(hào)線經(jīng)過多個(gè)中心城區(qū)，換乘站點(diǎn)多。

??因此房企在介入時(shí)需評(píng)估地塊、交通、配套及規(guī)劃，確保決策的合理可持續(xù)。

??相較于側(cè)重于增量開發(fā)的TOD模式，TOR模式作為存量資源優(yōu)化階段的一種較新穎的開發(fā)方式，目前尚缺少完備的開發(fā)流程機(jī)制。特別是當(dāng)下，該類地塊需要有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)作為后盾，大多掌握在頭部房企手中，其模式的未來發(fā)展還需不斷探索與前行。