??繼廣州之后，佛山新樓盤的戶型使用率也在不斷創(chuàng)新高。

??即將在12月出讓的佛山市禪城區(qū)輕工路北側(cè)、東鄱三路東側(cè)地塊，出讓文件中提到該地塊“套內(nèi)陽臺面積不超過套內(nèi)建筑面積的30%時，套內(nèi)陽臺面積折半即為套內(nèi)陽臺計算面積”。這意味著，未來戶型最高使用率有望突破至130%。

??與此同時，10月底，南海控股聯(lián)合體以約16.4億元的底價成功競得桂城桂瀾路西側(cè)的“六畝圍”地塊，出讓文件中也有類似的規(guī)劃條件。而在此之前，佛山樓盤的戶型陽臺面積占比最高為20%。

??吸引開發(fā)商拿地

??今年5月，佛山發(fā)布13條樓市新政措施，其中提到，新出讓的住宅用地將套內(nèi)陽臺的“折半”計容面積上限，從原先的套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%，并取消了對單個陽臺進深和面積的限制等條款。

??10月底，佛山再發(fā)布9條樓市新政，強調(diào)“支持房地產(chǎn)企業(yè)在不改變原規(guī)劃條件的前提下，按程序調(diào)整項目未開發(fā)部分的規(guī)劃設(shè)計方案，優(yōu)化戶型、公共服務(wù)、公共空間等，滿足改善性住房需求，提高居住環(huán)境品質(zhì)”。

??“佛山通過提高戶型使用率的設(shè)置，旨在激發(fā)房企拿地的積極性，以增加土地出讓金?！?佛山中原研究中心負責人謝然鋒分析道。

??今年1~10月，佛山土地市場明顯收縮，多宗住宅用地拍賣被延期或取消。以10月為例，雖然成功出讓了5宗住宅用地，但全部以底價成交，且央企和國企依然是拿地的主力軍。中指研究院的報告分析，當前房企在佛山房地產(chǎn)市場的主要策略仍以消耗庫存為主，拿地積極性偏低，預(yù)計隨著市場逐漸回暖，房企才會重新補倉。因此，年內(nèi)土地市場的出讓地塊預(yù)計仍將以底價成交為主。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，佛山的做法與廣州相似。參考廣州的經(jīng)驗，放寬政策有助于提振開發(fā)商的拿地積極性，間接降低房價，使項目在市場上更具競爭力，提升購房者信心。

??不過，李宇嘉也提醒，雖然這一新政有其積極作用，但可能會對已入市的項目造成不公平，特別是新地塊周邊的競品項目，去化壓力將加大。規(guī)劃政策的不連續(xù)性和隨意性可能讓原開發(fā)商面臨額外的市場壓力。

??謝然鋒表示，部分新地塊的戶型使用率最高可提升至130%，這些項目均被指定為佛山第四代住宅試點項目。目前，盡管佛山五區(qū)均有試點項目，但并非所有地塊都有此特權(quán)，大多數(shù)項目仍需滿足一定的先決條件。例如，南控桂城六畝圍項目位于城市核心區(qū)，客戶需求旺盛，而禪城城建東平云谷地塊則擁有江景資源。當前，市場上大多數(shù)新盤的使用率仍控制在120%以內(nèi)，因此產(chǎn)品的革新將是漸進的，并不會立刻大范圍普及，此舉暫時不會成為常態(tài)。

??高使用率贏得市場

??戶型優(yōu)化無疑為樓盤去化帶來了更強的市場競爭力。

??今年入市的保利天瓚、保利江縵、保利湖映瑯悅、龍湖御湖境、萬科璞悅山、電建嶺南華曦府等樓盤，都憑借超高使用率成為市場亮點，部分產(chǎn)品的戶型使用率甚至超過100%，備受購房者青睞。以龍湖御湖境為例，所有產(chǎn)品的使用率均超過100%，最高達105%，全盤超過400套房源在短短4個月內(nèi)便實現(xiàn)了極速清盤。

??謝然鋒稱，盡管新規(guī)戶型對加速去化有所幫助，但這種效果更多是由項目位置、價格、產(chǎn)品等多重因素疊加的結(jié)果，不能單純歸功于新規(guī)本身。至今，在新規(guī)出臺后拿地建設(shè)并開售的項目寥寥無幾，而且佛山住宅用地的供應(yīng)也相當有限，這意味著高使用率的新產(chǎn)品不會大規(guī)模集中投放市場。

??“對于舊規(guī)下的項目來說，如果缺乏其他獨特優(yōu)勢，唯一的選擇就是通過降價來加速去化?！狈鹕侥硺潜P的營銷負責人認為，他們的項目屬于舊規(guī)產(chǎn)品，一旦客戶看過市場上的新樓盤，往往會驚嘆于新戶型設(shè)計的差距，因此只能通過價格優(yōu)勢來吸引購房者。但如果新產(chǎn)品的戶型繼續(xù)迭代，他們的項目可能會被市場逐步甩開，戶型落后至少兩代。

??“新規(guī)項目的出現(xiàn)無疑會加劇市場競爭。這些新產(chǎn)品不僅在空間利用上更高效，戶型設(shè)計也更加創(chuàng)新，更能滿足購房者的需求?！敝x然鋒補充道，對于持有老舊房產(chǎn)的業(yè)主來說，置換需求將會加速。但是，對于一些使用率低、地段不佳或設(shè)計老舊的二手樓盤來說，交易將變得更加艱難。