??招商局蛇口在不斷拓寬自己的融資渠道。

??5月31日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”）發(fā)布公告稱，公司正在籌劃發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金購買資產(chǎn)并募集配套資金事項。

??據(jù)了解，招商蛇口計劃收購深圳市投資控股有限公司旗下的深圳市南油（集團）有限公司（以下簡稱“南油集團”）24%股權(quán)，平安人壽全額認購招商蛇口本次募集配套資金非公開發(fā)行的股份，發(fā)行完成后平安人壽將成為招商蛇口股東。

??值得注意的是，招商蛇口和平安兩家企業(yè)均誕生于蛇口工業(yè)區(qū)。這也無形當中促進了兩家企業(yè)的合作。

??6月3日，招商蛇口方面人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，收購南油集團的目的是鞏固公司資源型定位，引入平安人壽能為他們引入低成本的長期資金。

??鞏固公司資源型定位

??招商蛇口方面表示，此次購買資產(chǎn)的重點是南油集團間接持有的深圳市前海自貿(mào)投資發(fā)展有限公司所擁有的前海自貿(mào)區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)土地資源。

??前海自貿(mào)擁有前海媽灣2.9平方公里的土地資源,負責其開發(fā)、建設(shè)和運營。2017年在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展論壇暨“一帶一路”國際經(jīng)貿(mào)合作先導區(qū)研討會上,前海媽灣片區(qū)規(guī)劃首次公開。根據(jù)前海媽灣片區(qū)規(guī)劃方案,總建筑面積約508萬平方米,計劃開發(fā)周期8——10年。

??公開資料顯示，南油集團成立于1984年8月，位于深圳市前海蛇口自貿(mào)區(qū)，注冊資本5億元人民幣，管理資產(chǎn)246億元，參資和控股企業(yè)4家。涉及大健康產(chǎn)業(yè)、自貿(mào)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)和深圳前海權(quán)屬土地的綜合開發(fā)等多種業(yè)務(wù)，擁有前海23萬平方米權(quán)屬土地。

??深圳前海是粵港澳大灣區(qū)核心城市深圳的核心位置，招商蛇口通過多種途徑在獲取前海的優(yōu)質(zhì)土地資源。

??2019年12月，招商蛇口通過前海實業(yè)和前海投控，對前海自貿(mào)公司增資，收購了招商馳迪公司100%股權(quán)及前海鴻昱100%股權(quán)，交易金額共計1458.16億元，這兩家公司在深圳前海媽灣片區(qū)共計擁有80.62萬平方米土地面積。

??今年招商蛇口再次收購間接持有前海自貿(mào)股份的南油集團。

??險資注入 助力轉(zhuǎn)型

??處于轉(zhuǎn)型期的招商蛇口，需要不斷注入資金來發(fā)力，發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債正是融資的一種有效方式，這同時也是招商蛇口轉(zhuǎn)型所需。

??2015年以來，招商蛇口重組后一直在轉(zhuǎn)型。彼時，招商蛇口提出的發(fā)展戰(zhàn)略——“前港、中區(qū)、后城”，分別對應(yīng)郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營、園區(qū)開發(fā)與運營及社區(qū)開發(fā)與運營三大業(yè)務(wù)板塊。

??2015年，招商蛇口董事長許永軍在業(yè)績會上提出，預(yù)計3至5年內(nèi)，社區(qū)運營業(yè)務(wù)比例下降到70%甚至60%，園區(qū)運營提升到30%，郵輪運營則占比達到10%。

??招商蛇口2019年年報顯示，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)營收占比仍在85%以上。具體來看，房地產(chǎn)、園區(qū)和郵輪產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入分別為845.55億元、124.76億元、6.42億元，占總營收比重分別為86.57%、12.77%、0.66%。

??轉(zhuǎn)型還未見成效。

??同策集團首席分析師張宏偉表示，招商蛇口近幾年拿地比較多，成長速度比較快。

??在大手筆拿地的同時，招商蛇口的負債水平也隨之上升。2018年末及2019年前三季度，招商蛇口資產(chǎn)負債率分別為74.28%和75.62%。截至2019年9月底，招商蛇口短期借款達286.28億元，流動負債達2976.98億元，均為近三年新高，而同期招商蛇口現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為677.79億元。

??據(jù)招商蛇口數(shù)據(jù)披露，截至3月3日，招商蛇口待償還債務(wù)融資工具及其他債券余額為284.5億元。招商蛇口方面透露，公司短期內(nèi)到期的債務(wù)規(guī)模較大，面臨較大的短期償債壓力。

??迫于償債壓力，近兩年來招商蛇口一直在出售資產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，招商蛇口2018年和2019年分別出售資產(chǎn)11項和7項。近日，招商蛇口今年第三次正式掛牌轉(zhuǎn)讓沈陽金道匯通房地產(chǎn)（以下簡稱“金道匯通”）開發(fā)有限公司100%股權(quán)及4.93億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價7.02億元。

??引入股東也是緩解償債壓力的一種途徑。招商蛇口方面表示，引入平安人壽,實現(xiàn)雙方共贏。發(fā)行完成后平安人壽將成為公司股東。平安此前已入股碧桂園、旭輝、華夏幸福、中國金茂等房企,險資與房企的合作局面打開,能為房企引入低成本的長期資金,險資也能擁有房企高分紅的投資渠道,實現(xiàn)雙方共贏。