??海南“最復(fù)雜爛尾房地產(chǎn)項目”——美好龍沐灣，已銷售近1300套房產(chǎn)曾經(jīng)無法合同備案、交房及辦證，其中300余戶購買法院查封房、數(shù)十戶購買了手續(xù)公章偽造的房產(chǎn)，項目債務(wù)保守估計達15億元以上……個體的信訪也變成了群體的信訪。一場由省縣兩級政府以及重組方、業(yè)主聯(lián)合的拯救行動由此開始。

??中房報記者 陳標(biāo)志丨海南報道

??美好龍沐灣項目因爛尾引發(fā)的連鎖反應(yīng)，據(jù)悉曾引起國家高層的高度關(guān)注。該項目被列為海南省房地產(chǎn)風(fēng)險化解重點項目，在長達4年的時間里，海南省房地產(chǎn)風(fēng)險防范工作領(lǐng)導(dǎo)小組、海南省高級法院、省住建廳等多部門，以及樂東黎族自治縣黨委、政府高度重視指導(dǎo)此爛尾房地產(chǎn)項目化解風(fēng)險。

??近期，停擺4年之久的美好龍沐灣爛尾項目，經(jīng)過多方的努力終于迎來了盤活曙光。重組企業(yè)在項目工地舉行“美好龍沐灣重組盤活里程碑”儀式，同時項目7號樓交房、8號樓裝修，特別是根據(jù)最高人民法院關(guān)于善意執(zhí)行、化解金融風(fēng)險等司法政策，該項目做為海南首家獲得查封下銷售重啟政策。

??美好龍沐灣項目的爛尾，在海南并非個案。2010年前后，國家批準(zhǔn)了海南建設(shè)國際旅游島的規(guī)劃，再次掀起一股房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，“先知先覺”的開發(fā)商紛紛踩著時間節(jié)點， 搶灘海南島“跑馬圈地”。美好龍沐灣項目的爛尾，只是這股滾滾熱浪中的一個縮影。

??開發(fā)始末

??在海南省西部的樂東黎族自治縣境內(nèi)，有一個依山臨海的海灣——龍沐灣。它是中國唯一一個朝向正西的海灘，被外界稱之為“中國最美落日海灘”。

??10多年前，這里還是一個原始而又平靜的海灣，碧藍的海水、潔白的沙灘。2010年前后，大小開發(fā)商從四面八方紛紛聚集龍沐灣“跑馬圈地”。這里開始成為房地產(chǎn)開發(fā)商“淘金”的沃土。

??海南美好房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“美好公司”）就是上述“淘金”房企之一。2007年10月，一家名為“海南瀚翊住邦實業(yè)有限公司”的房企注冊成立，半個月后更名為美好公司。

??據(jù)知情人士透露，上述公司的成立及更名，海南省農(nóng)墾集團海南三葉制藥廠有限公司原總經(jīng)理吳明在其中起到主導(dǎo)作用。吳明于2015年被查，3年后因貪污、挪用公款、受賄、行賄數(shù)罪獲刑17年。

??這家房企注冊地原本在距離龍沐灣200余公里外的海南省臨高縣臨高角，主要是為了開發(fā)臨高角一個叫“海豚花園”的項目。美好公司在臨高的房地產(chǎn)開發(fā)曾雄心勃勃，項目最初設(shè)計規(guī)劃開發(fā)面積達2000余畝，但后因種種原因僅開發(fā)建設(shè)了52畝。

??2010年1月4日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》后，美好公司用敏銳的觸角伸向了200公里外的龍沐灣。

??同年2月，美好公司與海南中和（集團）有限公司（以下簡稱“中和集團”）簽訂合作協(xié)議，共同成立海南美好中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“美好中和公司”），合作開發(fā)中和集團名下位于龍沐灣的2000畝土地（含美好龍沐灣一期地塊一、地塊二，不含二期地塊三）。美好公司、中和集團分別占股51%、49%。

??7月下旬，吳明牽頭在?？诔闪⒌牧硪患夜尽Ｄ暇〇|保盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“京東保盈”）與中和集團簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，中和集團將地塊三232畝轉(zhuǎn)讓給京東保盈。

??11月底，京東保盈與山西財富創(chuàng)業(yè)投資有限公司（以下簡稱“山西財富”）簽訂項目合作協(xié)議，合作開發(fā)龍沐灣232畝的地塊三。合作協(xié)議約定，山西財富出資4.73億元，分得該項目一半約9.9萬平方米的房產(chǎn)。

??中國房地產(chǎn)報記者梳理發(fā)現(xiàn)，在不到一年的時間里，圍繞美好龍沐灣一、二期3宗土地，美好公司快速完成了合作、融資開發(fā)等過程。

??債臺高筑

??美好龍沐灣項目在開發(fā)過程中搖搖晃晃，至2016年項目徹底爛尾，淪為 “海南最復(fù)雜爛尾項目” “海南省房地產(chǎn)風(fēng)險化解重點項目”，一度驚動了高層。

??一組數(shù)據(jù)顯示，2017年9月項目重組前，一期項目已完成建設(shè)1855套，銷售近1300套，其余由于項目爛尾原因，處于停售停建狀態(tài)；已售1300套房產(chǎn)無法合同備案、交房及辦證，其中300余戶購買法院查封房、數(shù)十戶購買了手續(xù)公章等偽造的房產(chǎn)，面臨錢房兩空的風(fēng)險。同時，因項目未完成驗收而違規(guī)交房800余戶……

??究竟，美好龍沐灣項目是怎么爛尾的呢？這是人們關(guān)注的焦點。

??據(jù)上述知情人士介紹，2012年9月，因合作產(chǎn)生分歧，美好公司與中和集團合作終止，后者將持有的美好中和公司49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給美好公司。同時明確原合作開發(fā)協(xié)議變更為土地轉(zhuǎn)讓，將有關(guān)合作土地轉(zhuǎn)讓給美好中和公司。

??同一天，中和集團、美好公司、京東保盈三方簽訂協(xié)議，約定將京東保盈地塊三的232畝土地過戶給美好中和公司統(tǒng)一開發(fā)經(jīng)營。

??2012年11月初，山西財富、京東保盈、美好中和公司簽訂三方協(xié)議，確認(rèn)將京東保盈與山西財富合作協(xié)議中有關(guān)權(quán)利義務(wù)改由美好中和公司承接。

??2014年10月，因美好公司遲付土地款，中和集團、美好公司協(xié)商違約條款處置，由中和集團收回地塊二（80畝）做為違約處置。至此，美好中和公司土地減少到524畝。

??看似脈絡(luò)清晰的項目合作開發(fā)，但從2007年10月公司成立（變更）至2017年9月底，美好公司有記錄的股權(quán)變更多達14次。如此頻繁的股權(quán)變更，其背后便是開發(fā)資金的不足。

??據(jù)項目知情人介紹，項目開發(fā)資金不足的主要原因除了部分股東涉嫌挪用、侵占，以及經(jīng)營不善等外，“核心原因是投資合作方山西財富出資嚴(yán)重不足及顯失公平的投資合同制約”。據(jù)其稱，投資合同約定山西財富出資4.73億元，截至目前僅實際直接出資1.2億元。

??根據(jù)有關(guān)訴訟材料顯示，山西財富在美好龍沐灣直接銷售房屋已達331套，價值約3億元。美好中和公司工作人員表示，山西財富自行銷售大量房屋后，既不對賬也不回款，導(dǎo)致項目資金不斷被掏空。

??樂東縣房管部門也表示，除與中和集團的土地糾紛外，美好公司及美好中和公司還面臨著眾多與其他利益關(guān)聯(lián)方、業(yè)主、工程隊等糾紛。相關(guān)訴訟案件直接導(dǎo)致了美好公司及美好中和公司股權(quán)被凍結(jié)、銀行賬戶被凍結(jié)、已建房屋被查封，造成美好公司及美好中和公司債臺高筑、人員不整，根本無法展開正常的建設(shè)及經(jīng)營。

??美好龍沐灣項目現(xiàn)任一位負(fù)責(zé)人表示，2015年6月，海南省農(nóng)墾集團海南三葉制藥廠有限公司原總經(jīng)理吳明涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)被查，企業(yè)內(nèi)部管理混亂，特別是接任者違法處置法院查封房產(chǎn)、偽造公章等行為，加速了整個項目的崩塌與爛尾。

??浴火重生

??美好龍沐灣項目的爛尾，也是2010前后房地產(chǎn)開發(fā)商在海南 “跑馬圈地”“表面繁榮”的一個縮影。

??“項目債務(wù)目前保守估計已達15億元以上，包括原金融機構(gòu)的借貸債務(wù)、工程欠款、欠繳稅費、土地欠款、民間借貸等?！泵篮谬堛鍨稠椖恳晃回?fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報記者。

??“同時，項目還存在大量隱形債務(wù)，包括假公章、空白頁預(yù)先加蓋公章等潛在風(fēng)險?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人稱，項目爛尾帶來了連鎖反應(yīng)，相關(guān)聯(lián)的訴訟案件不斷增加，項目訴訟合計已超過110起，未審結(jié)尚有約30起。

??這位負(fù)責(zé)人還舉了一個例子：原本京東保盈與山西財富于2010年簽約合作開發(fā)，并由山西財富出資4.73億元；但從2014年起，美好龍沐灣項目卻因資金緊張先后向金融機構(gòu)融資4.5億元。

??“這是一個非常奇怪的現(xiàn)象，4.73億元合作開發(fā)資金，加上房屋預(yù)售回籠資金，項目根本就不會出現(xiàn)‘資金緊張’的情況?！痹撠?fù)責(zé)人稱，事實上，2016年起美好龍沐灣項目資金鏈斷裂。

??2017年9月前后，甲乙丙資產(chǎn)管理有限公司介入美好龍沐灣項目重組盤活，深圳永航世紀(jì)投資中心等企業(yè)、自然人合計重組收購美好公司80%股權(quán)，三家國企組建的基金收購華融公司持有的美好中和債權(quán)，爛尾的美好龍沐灣項目得以重組。

??“我們重組接管項目后，發(fā)現(xiàn)情況極其復(fù)雜，根本不是常規(guī)房地產(chǎn)項目?！敝亟M管委會相關(guān)負(fù)責(zé)人吳先生表示，比如僅假公章就發(fā)現(xiàn)4枚，同時還發(fā)現(xiàn)大量加蓋公章的空白頁，項目不斷暴露出系列涉嫌違法犯罪的情況，“目前公安機關(guān)已經(jīng)介入相關(guān)案件的調(diào)查”。

??“我們經(jīng)過對項目的梳理和研判，形成了重組盤活的總原則——‘三個有利于’：即要有利于保障最廣大善意購房者的合法權(quán)益；要有利于化解風(fēng)險，維護穩(wěn)定；要有利于盡快盤活項目，實現(xiàn)經(jīng)濟社會雙效應(yīng)，實現(xiàn)各方共贏?！眳窍壬嬖V記者，美好龍沐灣項目的購房者來自全國各地，涉及面廣。

??海南省房地產(chǎn)風(fēng)險防范工作領(lǐng)導(dǎo)小組、省高級法院、省住建廳、樂東縣政府等也將該項目作為重點關(guān)注的爛尾項目。

??經(jīng)過多年的訴爭，在法院、政府等積極協(xié)調(diào)引導(dǎo)下，2019年8月，美好公司、美好中和公司與中和集團就土地糾紛問題終于達成了和解。這也意味著項目基礎(chǔ)問題得到了解決。

??今年9月3日下午，美好龍沐灣項目舉行了7號樓交房、8號樓裝修及銷售重啟儀式。這標(biāo)志著美好龍沐灣項目在經(jīng)歷3年多的重組，爛尾終于得以重生。

??記者獲悉，有超過100戶業(yè)主主動放棄了違約金，以支持和鼓勵重組方盤活項目。小區(qū)老黨員、退役老軍人等還自發(fā)成立組織，積極服務(wù)于社區(qū)管理?？紤]到項目虧空較大，特別是解決購房者問題還需持續(xù)投入巨額資金，政府部門等同時在考慮依法給予項目綜合政策支持。

??“3年前，政府有關(guān)方面還在開會研究，這個項目還能不能做下去。”樂東縣房地產(chǎn)風(fēng)險防范領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳澤棟表示，項目爛尾后，美好龍沐灣的問題由個體的信訪變成了群體的信訪，也成為了高層領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的重點。

??“面朝大海，春暖花開?！标悵蓷澣绱嗣枋雒篮谬堛鍨稠椖康闹厣?。