??成片的云朵漂浮在湛藍的天空上，城市綠意濃濃，汽車疾馳在如畫的道路上。

??“康巴什區(qū)的爛尾樓基本沒有了，去年已有新樓盤銷售，賣得還可以?！背隽硕鯛柖嗨垢哞F站，記者打車前往康巴什區(qū)，在和出租車司機閑聊中司機說道。

??康巴什區(qū)是鄂爾多斯市2004年在一片沙地中建設的新城，到2009年這座新城已初具規(guī)模。

??在煤炭產(chǎn)業(yè)等效應帶動下，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場曾有過高光時刻：2010年，康巴什房價每平方米已過萬元，價格高的甚至賣到2萬元/平方米，比肩北上廣。最瘋狂的時候，鄂爾多斯市內(nèi)只要有樓盤開盤，立即就被搶光，一派盛景。

??變化急轉(zhuǎn)直下。因煤炭出路受阻、民間借貸鏈條雪崩、經(jīng)濟發(fā)生波動，鄂爾多斯樓市在2011年轟然崩塌：老城區(qū)東勝出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，康巴什這座新城也因住宅樓大片空置、無人問津，被外界冠以“鬼城”之稱。

??這幾年，鄂爾多斯市政府通過多種方式實現(xiàn)去庫存，“切實加大房地產(chǎn)去庫存力度”等字眼頻頻出現(xiàn)在政府工作報告中。

??“直到2020年才逐漸有新建樓盤入市，之前一直在去庫存?！?一位不愿透露姓名的鄂爾多斯市住建局人士對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??如今，隨著政府遷移，城市醫(yī)療、教育等配套設施完善，以及人流涌入，康巴什區(qū)房地產(chǎn)市場已在逐步回溫。

??就鄂爾多斯樓市格局來看，繞不開的是東勝、康巴什區(qū)、伊旗等區(qū)域。上述鄂爾多斯市住建局人士在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，2015年-2020年強力去庫存后，目前新建項目主要集中在東勝鐵西區(qū)，康巴什北區(qū)和伊金霍洛旗阿鎮(zhèn)。

??來自鄂爾多斯市住建局信息顯示，截至6月底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項目171個，建設規(guī)模1675萬平方米，計劃投資總額553.5億元，已完成投資230.2億元。其中東勝區(qū)有房地產(chǎn)開發(fā)項目65個，建設規(guī)模728.2萬平方米；康巴什區(qū)有房地產(chǎn)開發(fā)項目29個，建設規(guī)模324萬平方米。1-8月份，全市批準預售商品房392.94萬平方米，同比增長82.16%。

??“市場太久沒有供應新房了，需求都被抑制住了?！睎|方斕郡銷售人員徐磊表示，“現(xiàn)在來買房的改善型購房者偏多，再就是外來工作的。”

??對于當?shù)亟?jīng)濟和房地產(chǎn)市場能夠在短短幾年間走出來，上述住建局人士表示，去庫存和棚改是關(guān)鍵。鄂爾多斯市有自己的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)并不是主要支柱產(chǎn)業(yè)，調(diào)整好思路在煤炭能源產(chǎn)業(yè)帶動下，很快就走出來了。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年，鄂爾多斯常住人口215萬，GDP達3533.66億元，排在內(nèi)蒙古自治區(qū)第一位。

??9月12日-16日，記者在康巴什城區(qū)看到，劇院、博物館、文化藝術(shù)中心、會展中心、新聞中心六大地標性建筑物錯落有致，全長8.9公里的主干道鄂爾多斯大街自西向東貫穿城區(qū)，干凈整潔的道路兩旁三步一景，五步一園；北邊再遠處，是無數(shù)新房正在拔地而起。

??康巴什區(qū)樓市復蘇也是鄂爾多斯樓市的一個縮影。

??回暖的樓市

??鄂爾多斯樓市正在回暖。

??“今年7月底項目開盤銷售，起價在8680元/平方米，一共420套，主力戶型為130-140平方米三居室，現(xiàn)在已經(jīng)銷售過半。”位于鄂爾多斯市康巴什北區(qū)熙湖明珠項目的營銷負責人告訴記者，主要是鄂爾多斯本地人買得多，也有周邊城市的客戶。

??記者注意到該項目戶型偏大，問其是否屬于改善型樓盤時，該營銷負責人稱：“這也是剛需盤，鄂爾多斯地域遼闊，樓盤戶型整體偏大，且這里二孩家庭居多，小戶型房源難以滿足多口之家的需求，我們設計之初就因地制宜，可有效解決居住空間不足的棘手難題?！?/p>

??“可能也注意到了，項目總高都在21米以下，這也是北區(qū)新盤的共性。按照鄂爾多斯市委市政府關(guān)于康巴什區(qū)建設高品質(zhì)、低密度居住小區(qū)發(fā)展定位，熙湖明珠項目嚴格執(zhí)行，使新建住宅樓高不超過21米這道關(guān)卡，所以新盤樓層都沒有超過6層?！痹摖I銷負責人向記者介紹，按照目前規(guī)劃，北區(qū)是未來5年康巴什區(qū)重點發(fā)展區(qū)域。

??走訪北區(qū)另一個新盤項目東方斕郡時銷售人員徐磊介紹，“市場太久沒有供應新房了，需求都被抑制住了，現(xiàn)在來買房的改善型客戶偏多?！?/p>

??在和這名房產(chǎn)中介交談過程中，時不時有購房者前來看房、咨詢。一對年輕夫婦告訴記者，目前他們住在伊金霍洛旗阿鎮(zhèn)，那里不能上學，這次看房是為了將來小孩上學，“我們也看了二手房，太貴了，單價高、戶型大，基本上都要180萬元起步，就不考慮了；新房還能供得起?！?/p>

??徐磊表示，由于當?shù)亟逃袠I(yè)蓬勃發(fā)展，學區(qū)房給房地產(chǎn)市場帶來一定熱度，目前康巴什區(qū)一二手房已經(jīng)出現(xiàn)價格倒掛情況。“今年鄂爾多斯市一中有34名學生考上清華北大，居內(nèi)蒙古榜首，也是因為康巴什整體教育質(zhì)量較高；2016年康巴什區(qū)房價開始回暖，最貴的片區(qū)2015年4000多元/平方米就能買，2016年價格已漲到8000多元/平方米，現(xiàn)在均價已經(jīng)在1.7萬元/平方米?！?/p>

??徐磊稱，早些年康巴什區(qū)被稱為“鬼城”，當?shù)厝艘苍诜此?，當年居民整體文化水平不高，很多事情并不懂，所以現(xiàn)在認為還得抓文化，把孩子培養(yǎng)起來。這些年康巴什區(qū)重點打造教育，很多下面旗縣的人希望孩子有好的教育環(huán)境，也慢慢來在這里買房讀書。

??前述項目營銷負責人也告訴記者，當前很多家庭選擇“二孩”房，不只是要面積大，購房關(guān)注教育配套占有很大比例。她表示，當前康巴什區(qū)在加快建設西部教育名城這條道路上成效顯著，義務教育階段除了學校數(shù)量上的增加，教育品質(zhì)也邁上了新高度，教育成為最亮眼的康巴什名片。

??“如果小孩不著急上學可以選擇新房，現(xiàn)在北區(qū)整體規(guī)劃已基本完成，學校、醫(yī)院等配套設施也在建設，從現(xiàn)在算預計再過4年左右落地?！毙炖诜Q，“二手房價已經(jīng)到了‘天花板’，再加上目前康巴什區(qū)已經(jīng)落地教師輪崗政策，教育將逐步均衡化，長期來看升值空間有限。但著急上學的話，還是建議買二手房?！?/p>

??據(jù)介紹，康巴什北區(qū)新開盤項目正在配套全教育資源，除了已有學校，還要增加幼兒園、小學、初中、高中學校，讓優(yōu)質(zhì)教育資源成為吸引購房者的重要因素之一。上述項目營銷負責人表示，“國勢之強由于人，人材之成出于學，有優(yōu)質(zhì)教育資源蓄勢賦能，我相信我們一定會干出一番成績?！?/p>

??徐磊也表示，“康巴什房價現(xiàn)在是鄂爾多斯最貴的，除去學區(qū)因素，環(huán)境也很好，地方雖然不大但公園遍地都是，非常適合居住。”

??由于康巴什區(qū)二手房集中在當?shù)睾诵膮^(qū)域，9月12日下午，記者來到康巴什核心區(qū)域了解情況，一位二手房中介告訴記者，“現(xiàn)在市場流動性一般，一個有經(jīng)驗的中介一個月能賣一兩套房子就很好了。早兩年時，可能上完學就把房子賣了，現(xiàn)在賣房和買房的人都少了很多?！?/p>

??據(jù)該房產(chǎn)中介介紹，目前康巴什二手房根據(jù)所在學校片區(qū)不同，價格也有所不同，單價在1.2萬-2萬元/平方米，“如康巴什區(qū)一中因能考入市一中的升學率較高，周邊小區(qū)房價最貴，均價在1.7萬元/平方米，最貴的可以賣到近2萬元/平方米。”

??上述鄂爾多斯市住建局人士在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，2015年-2020年房地產(chǎn)市場強力去庫存后，目前新建項目主要集中在東勝鐵西區(qū)、康巴什北區(qū)和伊金霍洛旗阿鎮(zhèn)。

??綜合來看，老城區(qū)東勝就和全國大多數(shù)三線城市一樣，配套成熟，市場更偏向于內(nèi)生型；新房主要集中在東勝鐵西區(qū)，項目以改善型產(chǎn)品為主，均價在6899元/平方米。二手房市場主要以學區(qū)房活躍為主，價格在11000元/平方米上下。

??鑫通城書香苑項目是一個地處東勝老城區(qū)和鐵西區(qū)接壤的項目，均價在5680元/平方米。該項目經(jīng)理介紹，“項目戶型在98-214平方米，屬于剛需加改善型項目，性價比很高。今年6月開盤，1095套已經(jīng)賣了800多套，現(xiàn)在已接近尾盤狀態(tài)?？腿褐饕潜镜乜蛻簦挲g在30歲左右。”

??更靠近鐵西核心區(qū)的瀚悅·華府因周邊學校、醫(yī)療配套更為齊全，價格也更貴一些。根據(jù)銷售人員介紹，該項目均價在12000元/平方米，以改善型客戶為主。

??康巴什區(qū)作為新城，目前新房集中在康巴什北區(qū)，市場上除去改善型產(chǎn)品外，也有不少剛需盤，均價在8000-10000元/平方米；二手房市場，則因近些年政府重點推動教育質(zhì)量發(fā)展，對房地產(chǎn)市場拉動日益明顯，對下屬旗縣及周邊城市有很強吸引力，目前二手房市場幾乎都是學區(qū)房，房價在1.2萬-2萬元/平方米。

??伊金霍洛旗雖然只是鄂爾多斯下屬旗縣，但因伊金霍洛旗阿鎮(zhèn)是鄂爾多斯市政務服務中心辦公所在地，加之與康巴什核心區(qū)域只有一橋之隔，新房價格在8500元/平方米，相對便宜，同樣吸引了一部分人在此買房。

??來自鄂爾多斯市住建局的信息顯示，1-8月份，全市新建商品房銷售485萬平方米，同比增長19.77%。東勝區(qū)新建商品房銷售170.83萬平方米，同比增長42.16%，其中商品住房銷售114.68萬平方米、7864套，同比增長50.05%、55.44%。康巴什區(qū)新建商品房銷售55.1萬平方米，同比增長232.61%；其中商品住房銷售44.26萬平方米、3247套，同比增長146.53%、178.54%。全市住宅均價4424元/平方米，中心城區(qū)（東勝區(qū)、康巴什區(qū)）住宅均價6899元/平方米。

??房價曾比肩北上廣

??相比更廣為人知的鄂爾多斯羊絨品牌，煤炭更像是鄂爾多斯經(jīng)濟發(fā)展的財富密碼。

??2000年前后，鄂爾多斯小煤窯遍地開花，局限于當?shù)亻_采條件和技術(shù)，大多規(guī)模較小。直到2000年，國內(nèi)最大的國有煤礦企業(yè)神華集團入駐鄂爾多斯，一邊和當?shù)卣喜⒄涡∶焊G，一邊對產(chǎn)業(yè)鏈進行整合，帶動了當?shù)孛禾拷?jīng)濟發(fā)展。

??這時，恰逢中國煤炭行業(yè)“黃金時代”，鄂爾多斯有著全國煤炭總儲量的六分之一，不少人借助煤炭實現(xiàn)快速富裕。有當?shù)厝诵χ鴮τ浾哒f，因為“羊”“煤”“土”“氣”，鄂爾多斯徹底揚眉吐氣。

??統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年，鄂爾多斯人均GDP達10萬余元，同比增長19.9%，超過全國人均GDP2.3萬元近5倍；到2009年，鄂爾多斯人均GDP超過20萬元，趕超香港，吸引了全國各地的“淘金客”蜂擁而至。

??為了承載更多人口，2004年，當?shù)卣疀Q定在距離老城區(qū)東勝區(qū)南邊25公里左右的沙地開辟一個新區(qū)，這就是康巴什區(qū)，康巴什新區(qū)位于鄂爾多斯中南部，地處鄂爾多斯高原腹地，距東勝25公里、阿鎮(zhèn)3公里，與東勝區(qū)、伊金霍洛旗的阿鎮(zhèn)共同組成鄂爾多斯市城市核心區(qū)，是鄂爾多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和裝備制造基地、轎車制造業(yè)基地。到2009年，這座新城已經(jīng)初具規(guī)模。

??在煤炭產(chǎn)業(yè)帶來的資金支撐下，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場爆發(fā)?！澳菚r候賣得多買得也多，開盤就被搶光，很多人一買就是好幾套?！币晃徊辉妇呙漠?shù)厝耸炕貞浄Q，市場陷入了買房、銀行抵押借貸、民間放貸、再買房的循環(huán)中。

??“幾乎全民放貸。因煤炭產(chǎn)業(yè)很多人可以說是一夜暴富，最開始是買房囤積資產(chǎn)，到后來將房子拿去銀行辦理抵押貸款，再將錢用于民間放貸，放貸賺到錢后又去買房?！鄙鲜霾辉妇呙漠?shù)厝耸勘硎尽?/p>

??2005年-2010年，房價的一路攀升幾乎是鄂爾多斯人的共同記憶。資料顯示，2005年，鄂爾多斯住宅均價為1000元/平方米，2006年均價1800元/平方米，到2007年大漲至均價5000元/平方米，2009年漲至7000-8000元/平方米，2010年均價達到1萬元/平方米。

??房價狂奔過后，泡沫終將破滅。2010年開始，實體經(jīng)濟下行，煤炭出路受阻，鄂爾多斯煤炭經(jīng)濟支柱式微，城市出現(xiàn)經(jīng)濟波動，銀行貸款收緊，樓市一片低迷。老城區(qū)東勝出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，康巴什區(qū)這座新城也因住宅樓大片空置、無人問津，被外界稱為“鬼城”。

??“房地產(chǎn)市場最好的時候是在2010年，2012年因貸款收緊房地產(chǎn)進入低谷，2013年房子開始沒人買。房價最高時可以賣到1萬元/平方米，低時只有4000元/平方米?！闭勂鸲鯛柖嗨惯@些年房地產(chǎn)市場變化，上述鄂爾多斯市住建局人士向記者介紹。

??去庫存和棚改見成效

??2010年左右，鄂爾多斯房價曾比肩北上廣，此后因經(jīng)濟調(diào)整開始下滑，甚至一度被外界稱為“鬼城”，經(jīng)過這幾年發(fā)展，如今的鄂爾多斯房地產(chǎn)市場正逐漸回溫，起落間鄂爾多斯是如何走出來的？

??上述住建局人士對記者表示，當?shù)亟?jīng)濟和房地產(chǎn)市場能夠在短短幾年間走出來，去庫存和棚改是關(guān)鍵。

??“主要還是依靠減少供應和增加需求?！痹撟〗ň秩耸肯蛴浾呓榻B，2016年-2017年，東勝以推進棚戶區(qū)改造為抓手，和一般“原址回遷”和“貨幣化安置”兩種拆遷補償方式不同，考慮到自身高庫存情況，當?shù)卣x擇將“貨幣化安置”改成置換“房票”形式進行安置。

??“被征收房屋的棚戶區(qū)居民需要房屋居住，就給他們房票，購房時房票可以抵購房款。這樣，既能解決住房問題，也能消化一部分房地產(chǎn)庫存?！鄙鲜鲎〗ň秩耸拷榻B，“被征收的地塊大部分用作市政建設，比如擴建道路、廣場?！?/p>

??公開資料顯示，“房票”全稱為鄂爾多斯市東勝區(qū)房屋兌換憑證，發(fā)放對象是以征收房屋為主的拆遷戶。該票分7種面額，標有平方米數(shù)、地段類型、每平方米單價等主要信息，是當?shù)卣瞥龅囊豁椃课菡魇张c補償實施方案。

??方案規(guī)定，對于已簽訂征收協(xié)議的拆遷戶，其拆遷房評估價值全部以“房票”或“地票”形式發(fā)放給棚改戶。憑借“房票”，拆遷戶可在一年期內(nèi)到政府已經(jīng)回購的商品房小區(qū)房源中，自行選購安置房；多出的“房票”可多次實名轉(zhuǎn)讓，不足部分則可購買市場上流通的“房票”以補貼差價。對這類交易，只要雙方程序合規(guī)，政府并不從中干涉。

??除去大量存量房外，早年房地產(chǎn)擴張也使得當?shù)爻霈F(xiàn)了一大批爛尾樓。“項目必須要完善，當時將一部分小區(qū)納入政府選房平臺后，我們向多家銀行申請棚改資金貸款，用于購買商品房回遷安置，再按照3200元/平方米左右標準把錢給到開發(fā)商，要求他們趕快重啟建設。”上述住建局人士表示。

??值得注意的是，東勝區(qū)推行“房票制”不久便開始在二手市場流通，有著急套現(xiàn)的棚戶區(qū)居民以一定折扣將其出售。

??不過，總體來看，“房票”對于鄂爾多斯房地產(chǎn)發(fā)展進程來說利大于弊，既能幫助政府完成去庫存，同時棚戶區(qū)居民得以安居，開發(fā)商加速資金回籠。

??數(shù)據(jù)顯示，2015年到2016年，鄂爾多斯東勝區(qū)房票中心采購了三批棚戶區(qū)安置房源約1萬多套，之后陸續(xù)公示房源信息15次左右供居民選擇；一直到2018年，完全停止房源供給。

同時，針對爛尾項目，鄂爾多斯曾專門建立房地產(chǎn)項目超市，即給房企和有合作意向的單位或投資機構(gòu)搭建對接平臺，促進合作或項目重組，推動相關(guān)項目盤活。截至9月15日，東勝入市項目個數(shù)為24個，面積約2256243.52 平方米，其中未開工項目13個，五證齊全項目11個。經(jīng)過投資方多次考察，最終決定對東勝的千秋國際項目和準格爾旗的御景花園住宅小區(qū)進行投資。

??對于下一步房地產(chǎn)市場發(fā)展，鄂爾多斯市住建局表示，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控，進一步優(yōu)化土地供應結(jié)構(gòu)，科學確定土地供應節(jié)奏，建立地價房價聯(lián)動機制，嚴格落實房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，實行商品房預售價格備案和“明碼標價、一房一價”制度，深入落實和不斷完善促進該市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的長效機制，實施房地產(chǎn)市場精準調(diào)控，著力穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期，有效應對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新形勢，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。