??曾被視為超大樓盤開發(fā)的“京津之門”迎來冷清與蕭條

??斥資50億元、圈地3100畝傾力打造的河北省滄州市十大城建項目之一京津之門，欲在滄州開啟“門”字地標(biāo)與高端住宅開發(fā)的新賽道，深耕多年后接連遭遇麻煩。

??據(jù)工商登記信息顯示，項目開發(fā)商德奧達(dá)投資集團(tuán)有限公司于2000年創(chuàng)立于北京，是以開展汽車貿(mào)易及服務(wù)為主業(yè)的綜合性集團(tuán)，為中國工商聯(lián)汽車經(jīng)銷商商會常務(wù)理事單位，下屬五個全資子公司，是一汽奧迪、大眾品牌轎車和奔馳品牌商務(wù)車特許經(jīng)銷商，京津之門是其跨界投資的首個房地產(chǎn)項目。

??4月23日，京津之門項目北區(qū)在建高層住宅樓（對外推廣案名“京津公館”）業(yè)主在網(wǎng)上反映稱，該樓盤自2019年對外銷售后多次停工，延期交付甚至爛尾的風(fēng)險引發(fā)業(yè)主擔(dān)憂。業(yè)主介紹，該項目此前以有官司糾紛為由遲遲不動工，但在官司解除后依然沒有復(fù)工跡象。按照購房合同約定，項目原計劃在2022年12月底交房。

??在此之前，京津之門北區(qū)京津公館項目的其他業(yè)主也在網(wǎng)上表達(dá)了同樣訴求。對此，滄縣縣委辦公室回應(yīng)：會督促項目各方盡快實現(xiàn)復(fù)工，爭取按時交房。但這一表態(tài)至今并未帶來實質(zhì)性改變。

??有所進(jìn)展的是，京津之門北區(qū)高層住宅施工現(xiàn)場已進(jìn)行了施工方企業(yè)logo標(biāo)識更迭，由中建二局更換為天津二建建筑工程有限公司（以下簡稱“天津建工”）。據(jù)悉，天津建工目前正在負(fù)責(zé)京津之門南區(qū)項目施工，不過，這一變化至今未使項目復(fù)工。

??4月27日，京津之門項目營銷中心有工作人員向中國房地產(chǎn)報記者表示，開發(fā)商滄州德奧達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“滄州德奧達(dá)”）與施工方中國建筑第二工程局有限公司（以下簡稱“中建二局”）目前仍在協(xié)調(diào)中，由于疫情等原因，復(fù)工時間未確定。

??緊鄰滄州市西郊，歸口滄縣管轄的京津之門，因投資規(guī)模和開發(fā)體量創(chuàng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)之最，項目落地以來倍受矚目，在2013年京津之門奠基時的高光時刻，被冠以“滄州十大城建項目”的榮譽(yù)。

??該項目啟動至今并未迎來理想預(yù)期。按照項目最初的計劃，規(guī)劃用地總面積為3100畝，其中1400畝用于房地產(chǎn)開發(fā)，1700畝用于園林綠化，將重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)高端住宅、地標(biāo)建筑及“西湖”水系工程。

??然而，目前的建設(shè)現(xiàn)狀與宣傳規(guī)劃差距懸殊。記者在現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)多年后，只有圈而未建的成片閑置土地和多個“半拉子”疑似爛尾工程，構(gòu)筑起了京津之門現(xiàn)有輪廓。而支撐超大樓盤核心項目開發(fā)的“門”建筑和滄州版“西湖”難尋蹤影。

??在成片閑置土地的南、北方向，分別建有獨(dú)棟別墅、花園洋房及高層住宅等項目，工程施工均陷入停滯和疑似爛尾。滄州某建材企業(yè)負(fù)責(zé)人指出，如同陷入“魔咒”一般，京津之門多個住宅項目都出現(xiàn)開工即停工現(xiàn)象，購房者維權(quán)與官司纏身交織并存，正成為該項目近年來的開發(fā)常態(tài)。如何扭轉(zhuǎn)頹勢，滄州德奧達(dá)正在面臨嚴(yán)峻考驗。

??熱銷過后陷入長期的施工停滯

??停工導(dǎo)致樓板外露鋼筋長期遭雨水銹蝕

??多個子項目停工

??“前腳房子剛買過，后腳樓盤便遭遇了停工?！?月20日，滄州京津公館購房業(yè)主程華向中國房地產(chǎn)報記者表示，2019年10月，他在京津之門營銷中心選購京津公館小區(qū)住房一套。但購房不久該樓盤施工就戛然而止，停工至今已有一年多，目前絲毫沒有復(fù)工跡象。經(jīng)多方投訴無果后，除了等待觀望，他已別無選擇。程華表示，同他一起陷入焦急等待的還有100多位購房者。

??期間，有京津之門購房業(yè)主代表約見滄州德奧達(dá)與滄縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局等相關(guān)負(fù)責(zé)人，并向滄縣黨委政府進(jìn)行網(wǎng)上反映，各方回應(yīng)莫衷一是。

??2021年12月6日，滄縣縣委辦公室在對網(wǎng)上反映京津之門高層住宅樓陷入長期停擺回應(yīng)中稱：經(jīng)調(diào)查，滄州德奧達(dá)與中建二局之間存在經(jīng)濟(jì)糾紛，導(dǎo)致施工單位撤場停工。目前，滄州德奧達(dá)與中建二局經(jīng)濟(jì)糾紛案二審終審，滄州德奧達(dá)勝訴。我們正督促開發(fā)公司啟動項目施工，爭取按時交房。此外，復(fù)工后將督促施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計要求進(jìn)行除銹、除污染處理，堅決保證施工質(zhì)量。

??時隔數(shù)月，京津之門相關(guān)工作人員向記者表示，開發(fā)商現(xiàn)在仍與中建二局協(xié)調(diào)中，又因當(dāng)前疫情防控等原因，短期內(nèi)復(fù)工無望。不過，開發(fā)商不會因此跑路，復(fù)工是遲早的事。

??上述承諾并未給購房者服下“定心丸”。程華認(rèn)為，目前京津之門高層住宅樓并沒有明顯重啟施工的跡象，即使能實現(xiàn)在近期復(fù)工，但臨近購房合同中約定交房日期，延期交付已成事實。業(yè)主指出，停工以來由于未作防護(hù)處理，裸露在樓板之外的鋼筋經(jīng)過長時間風(fēng)化和雨水沖刷已經(jīng)出現(xiàn)銹蝕，房屋地下室存在大面積的積水，墻體磚塊也有不同程度損毀。停工所暴露出一系列房屋建筑質(zhì)量問題，在今年即將到來的雨季或?qū)⒂用黠@。

??4月中旬，中國房地產(chǎn)報記者經(jīng)實地走訪發(fā)現(xiàn)，停工已久的京津公館位于京津之門北區(qū)（F區(qū)1-6號樓；G區(qū)7號、16號樓），現(xiàn)規(guī)劃建設(shè)為8棟高層住宅樓，其中，F(xiàn)區(qū)5號樓施工是由浙江海天建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“海天建設(shè)”）負(fù)責(zé)，其余7棟均由中建二局負(fù)責(zé)承建。截至目前，F(xiàn)區(qū)1、2、5號樓已獲批商品房預(yù)售許可證，目前集中對外銷售的為1、2號樓。

??記者注意到，各樓棟間的施工進(jìn)度不一：31層高的5號樓現(xiàn)已封頂；1、2號樓尚未封頂，但已建至20余層高，處于施工收尾階段；其余幾棟施工進(jìn)度相對緩慢，其中，仍有3棟處于墊層施工階段。

??在現(xiàn)場，除了零星的工作人員看護(hù)外，未見施工人員作業(yè)，裸露于建筑之外的鋼筋隨處可見，表面已是銹跡斑斑。記者放眼望去，周圍荒草叢生的成片閑置地塊已成為放牧者專場。

??京津公館施工停滯并非孤例，京津之門南、北區(qū)在建住宅項目及較早開發(fā)B區(qū)（對外推廣案名“福喜島”）別墅項目均已停工停建。數(shù)十輛施工運(yùn)輸車輛整齊劃一停放在現(xiàn)場一處院落內(nèi)，承接京津之門南北區(qū)工程的三個標(biāo)段施工方駐地人跡稀少，有的僅剩少量留守人員，有的則已人去樓空。

??在京津公館施工現(xiàn)場東北方向不遠(yuǎn)處，是中建二局現(xiàn)場施工人員駐地，由二層簡易板房搭建的臨時生活和辦公場所，圍柵欄處仍清晰可見“中國建筑”字樣。場區(qū)內(nèi)已破敗不堪，板房上下兩層均已空無一人。

??據(jù)了解，京津公館由中建二局和海天建設(shè)負(fù)責(zé)承建的兩個標(biāo)段工程已相繼停工，有標(biāo)段停工已長達(dá)1年之久。由天津建工承建的京津之門南區(qū)項目A區(qū)DP1-15號住宅樓及地下車庫工程（花園洋房），自2021年底以來停工至今，施工現(xiàn)場僅有少量人員留守。而開發(fā)建成多年的京津之門B區(qū)，有62棟獨(dú)棟別墅分布，雖然建筑主體已完工，但部分別墅外立面保溫層和窗戶玻璃仍處于未安裝狀態(tài)，始終未對外銷售，同樣陷入長期停擺的尷尬境地。

??經(jīng)過記者多方了解，目前復(fù)工情況依舊撲朔迷離。

??建成多年的別墅施工現(xiàn)場破敗不堪

??實現(xiàn)逆生長的別墅群反遭停擺尷尬

??項目陷資金周轉(zhuǎn)困局

??“京津公館長期停擺與復(fù)工難，已對開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐男蜗笤斐闪讼麡O影響?！睖嬷莸聤W達(dá)有工作人員向記者透露，問題根源是中建二局管理上出了問題。尤其是施工過程對進(jìn)度把控松懈延誤工期，還有資金使用缺乏規(guī)范，疑似有預(yù)付工程款被挪用的情況。

??5月5日，記者多次致電中建二局辦公室和企劃部，由于電話均未能接通，這一說法未經(jīng)證實。

??記者從河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳于2021年1月26日印發(fā)的《通報》中發(fā)現(xiàn)，京津之門的確存有施工管理不規(guī)范現(xiàn)象，其存在問題是：該項目三個標(biāo)段僅有一個項目經(jīng)理，并且項目經(jīng)理有超范圍執(zhí)業(yè)、履職不到位等問題，施工單位為中建二局。

??前述滄州某建材企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，滄州德奧達(dá)與中建二局間的經(jīng)濟(jì)（合同）糾紛或是京津公館施工陷入停滯的“導(dǎo)火索”，其背后反映出的資金承壓問題已傳導(dǎo)至項目開發(fā)建設(shè)的各個環(huán)節(jié)。

??據(jù)天眼查收錄的滄州德奧達(dá)與中建二局相關(guān)合同糾紛的一審法律文書（2021年冀0921民初1482號）顯示，雙方爭執(zhí)頗多，較為突出的是對于工程款撥付上存在明顯分歧。滄州德奧達(dá)表示，截至2020年9月30日，中建二局完成滄州德奧達(dá)所承包工程的工程量為65803284.08元。截至2020年2月10日，滄州德奧達(dá)向中建二局支付工程款為41086256.12元。對此，中建二局則認(rèn)為，已實際收到的工程款37968388.72元，對于尾款不予認(rèn)可。

??“這也從側(cè)面印證中建二局在承建京津之門中資金承壓的一面?！币晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)行業(yè)人士向記者表示，建筑企業(yè)資金的充足寬裕程度直接決定著工程施工進(jìn)度。從滄州德奧達(dá)與中建二局經(jīng)濟(jì)糾紛中可以窺見雙方均已出現(xiàn)資金緊繃的情況。

??雙方的資金緊繃也導(dǎo)致員工工資被拖欠。有關(guān)京津之門的網(wǎng)上投訴內(nèi)容顯示，一位自稱在中建二局京津之門項目部任職廚師者表示，在他于2019年8月下旬辭職前，中建二局京津之門項目部連續(xù)拖欠其2個月工資共計11940元，直至2020年7月底，經(jīng)滄州市人力資源和社會保障局協(xié)調(diào)得以解決。

??京津之門南區(qū)項目停工同樣與資金承壓密不可分。施工方天津建工有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，該項目為建設(shè)15棟多層住宅樓，工程施工已過半，但自去年12月份以來停工至今。在他看來，主要是因施工單位資金緊張異常所致。由于天津建工與滄州德奧達(dá)簽訂施工合同中，約定項目整體建設(shè)至“正負(fù)零”時方可撥付工程款，施工方要在完工前需墊付運(yùn)轉(zhuǎn)資金達(dá)2億余元，導(dǎo)致施工方因資金周轉(zhuǎn)困難而被迫停工。如若復(fù)工，施工方先要向建筑材料供應(yīng)商支付鋼筋和水泥款共計5000余萬元。

??京津之門一期項目施工方也有著類似遭遇。據(jù)中國裁判文書網(wǎng)顯示，2016年9月6日，河北唐山市豐南區(qū)人民法院作出民事裁定書（2016年冀0207民初2248號 ），其內(nèi)容披露了中鐵十八局集團(tuán)第四工程有限公司承建京津之門一期一標(biāo)段工程期間，拖欠天津億德瑞環(huán)?？萍加邢薰句摬呢浛罴坝馄诶?63669.7元的事實。

??自京津之門多個項目停工以來，不僅施工方陷入資金困局，記者梳理發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商滄州德奧達(dá)也深陷京津之門引發(fā)的建筑設(shè)備、廣告宣傳、土石方運(yùn)輸、工程施工等領(lǐng)域多起經(jīng)濟(jì)訴訟及案件。資金承壓可見一斑。

??2021年9月27日，河北省滄縣人民法院在對滄州眾達(dá)土石方工程公司與滄州德奧達(dá)作出的非訴保全審查裁定書（（2021年）冀0921財保35-01號）中顯示，查封滄州德奧達(dá)冀（2018年）滄縣不動產(chǎn)權(quán)第0000530號土地，由申請人滄州眾達(dá)土石方工程有限公司負(fù)擔(dān)。

??事實上，為紓解企業(yè)資金壓力，滄州德奧達(dá)已相繼進(jìn)行股權(quán)和土地質(zhì)押融資。據(jù)天眼查顯示，2016年10月29日，德奧達(dá)投資集團(tuán)有限公司、石某元與王某鳳作為滄州德奧達(dá)三位（即全部）股東，分別向渤海國際信托股份有限公司（以下簡稱“渤海信托”）進(jìn)行股權(quán)出質(zhì)，累計出質(zhì)金額為5000萬元。而在此前一天，滄州德奧達(dá)還將一宗占地面積36.7144公頃商服用地抵押給渤海信托，抵押金額40000萬元。

??“一次開發(fā)3000余畝的樓盤，前期土地、建安等成本支出將消耗巨額資金。又因京津之門一期建成（別墅）項目至今未銷售，導(dǎo)致資金回籠不暢，只能采取融資維系項目資金周轉(zhuǎn)。這一體量放在當(dāng)下開發(fā)，沒有上百億元資金周轉(zhuǎn)實力根本轉(zhuǎn)不動?！鼻笆龇康禺a(chǎn)行業(yè)人士對記者說。

??中建二局二十一項目部已是人去樓空

??建設(shè)用地涉嫌未批先占

??滄州德奧達(dá)的一宗土地抵押操作，也有諸多不尋常之處。

??據(jù)滄州德奧達(dá)向渤海信托土地抵押的信息顯示，抵押地塊位于滄縣紙房頭鎮(zhèn)東紀(jì)家洼村，土地使用權(quán)證號為“滄國用（2013年）第006號”，抵押時間從2016年10月28日至2019年10月27日。

??抵押到期后的半年多時間里，該宗地塊又以掛牌出讓方式重新出讓給滄州德奧達(dá)。據(jù)該宗地塊出讓信息顯示，2010年5月31日，滄州德奧達(dá)通過掛牌出讓獲得位于滄縣紙房頭鎮(zhèn)東紀(jì)家洼村北，一宗占地36.7144公頃商服（住宿餐飲）用地，成交價為15900萬元。

??一宗地塊經(jīng)歷兩次“出讓”，且前后土地使用權(quán)人均為滄州德奧達(dá)。值得注意的是，該宗地塊在正式掛牌出讓前，已被滄州德奧達(dá)進(jìn)行土地抵押貸款，其提供的“滄國用（2013年）第006號”土地權(quán)屬證明引發(fā)普遍關(guān)注。在接受采訪時，滄縣自然資源和規(guī)劃局土地利用科有關(guān)負(fù)責(zé)人以時間有些久遠(yuǎn)記不清楚為由，婉拒了記者采訪。

??另據(jù)天眼查顯示，截至目前，滄州德奧達(dá)通過拍賣出讓共獲得6宗土地。除了位于東紀(jì)家洼村北的1宗地塊外，其余5宗地塊均位于滄縣紙房頭鎮(zhèn)大渡口村南，并且均在同一天被摘得，摘牌日期顯示為2016年6月22日。上述6宗地塊土地用途，分別為其他普通商品住房用地和住宿餐飲用地，累計出讓面積約1029畝，累計成交金額117800萬元。

??照此統(tǒng)計，京津之門目前獲批土地面積僅1000多畝，但該項目公眾號對外展示占地面積為3100畝。那么，京津之門實際占地情況又是怎樣的呢？

??滄縣紙房頭鎮(zhèn)田家莊村委會有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時向記者證實，從2012年開始，滄州德奧達(dá)通過當(dāng)?shù)卣?，陸續(xù)征用紙房頭鎮(zhèn)田家莊、吊莊村、東紀(jì)家洼村、大渡口村土地累計3100畝，土地補(bǔ)償款為每畝125000元，占用的土地大部分為村民可耕地以及兩處磚廠用地。此次征地較多的村大渡口村被占用近1200畝，吊莊村被占用1100余畝，東紀(jì)家洼村被占用700余畝，田家莊被占用100畝。“實際早在2008年前后，部分土地便已被滄州德奧達(dá)主要負(fù)責(zé)人圈占。”大渡口村委會有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者補(bǔ)充說。

??針對京津之門土地涉嫌存在少批多占的情況，記者多次撥打滄縣自然資源和規(guī)劃局執(zhí)法大隊電話，但始終無人接聽。

??京津之門項目存在的土地問題，不止一次被官方層面公開提及并作出處理。據(jù)此前河北省紀(jì)委監(jiān)委網(wǎng)站發(fā)布信息顯示，2016年11月中旬至2017年1月上旬，省委第九巡視組對滄州市進(jìn)行巡視期間發(fā)現(xiàn)京津之門等項目用地存在問題，向滄州市委反饋了巡視意見；2017年11月10日，滄州市委在關(guān)于巡視整改情況的通報中回應(yīng)稱：抽查滄縣有關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，滄州德奧達(dá)開發(fā)的京津之門項目，因未按規(guī)定時間繳納全部土地出讓金，產(chǎn)生滯納金1958.54萬元，并存在沒有繳納的問題。經(jīng)核查，該公司實際欠繳約1914萬元，責(zé)成有關(guān)部門開展資金收繳，現(xiàn)已挽回1914萬元的經(jīng)濟(jì)損失。

??早在2003年，國土資源部發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，明文規(guī)定停止別墅類用地供應(yīng)。此后，由中央至地方對于別墅類土地政策持續(xù)加碼，呈現(xiàn)強(qiáng)化升級管控趨勢。在此背景下，滄州京津之門一期卻能順利開發(fā)建成單套面積800平方米、總占地近百畝的獨(dú)棟別墅群。

??大渡口村委會有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，別墅建成時間距今有五六年，該項目所占土地為磚廠用地。關(guān)于項目是否已獲得用地批復(fù)，這位負(fù)責(zé)人表示并不知情。

??京津之門因土地問題曾被當(dāng)?shù)赝恋夭块T處罰。據(jù)滄縣人民法院作出的滄縣規(guī)劃和國土資源管理局與滄州德奧達(dá)相關(guān)“行政裁定書”（2017年冀0921行審223號）顯示，滄州德奧達(dá)因違規(guī)用地，曾被滄縣規(guī)劃和國土資源管理局以“滄國土資罰字（2016年）第13021號”對其作出行政處罰決定。“京津之門的別墅項目，至今仍有手續(xù)沒辦完?！鼻笆鰷嬷莸聤W達(dá)工作人員對記者說。

??（應(yīng)受訪者要求，文中程華為化名）