??10月12日，北京市大興區(qū)人民法院召開“涉商品房消費(fèi)者權(quán)利案件審理情況及典型案例”新聞通報(bào)會，介紹該院近年來審理的涉商品房消費(fèi)者權(quán)利案件基本情況、特點(diǎn)，以及針對商品房買賣糾紛案件常見問題推出的工作舉措，并通過典型案例提示此類消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，以促進(jìn)開發(fā)商自我規(guī)范，引導(dǎo)購房者理性維權(quán)。3位北京市人大代表現(xiàn)場參會。

??通報(bào)會上，大興法院民一庭法官張雪薇通報(bào)了四起大興法院審理的涉商品房消費(fèi)者權(quán)利案件典型案例：

??案例一：因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

??基本案情：甲某與某地產(chǎn)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定由甲某購買某地產(chǎn)公司開發(fā)的房屋，同時甲某作為借款人、抵押人，某地產(chǎn)公司作為保證人，某銀行作為貸款人、抵押權(quán)人簽訂《個人購房借款/擔(dān)保合同》，約定某銀行向甲某發(fā)放個人貸款，并就涉案房屋設(shè)定抵押。此后甲某向某地產(chǎn)公司支付了購房款，并向某銀行按期償還個人購房貸款。后因某地產(chǎn)公司未按合同約定交付房屋，甲某與某地產(chǎn)公司協(xié)商解除合同并簽訂書面協(xié)議，約定雙方購房合同解除，某地產(chǎn)公司將甲某支付的首付款以及已經(jīng)償還的貸款本金返還甲某，代甲某償還銀行剩余貸款本金，并約定了逾期付款的違約責(zé)任。后因某地產(chǎn)公司未支付任何款項(xiàng)，甲某將某地產(chǎn)公司起訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》解除，并解除甲某與某銀行簽訂的《個人購房借款/擔(dān)保合同》，同時要求某地產(chǎn)公司返還甲某購房首付款、支付已償還貸款本金和違約金，并要求某地產(chǎn)公司向某銀行支付未償還的貸款本金。

??裁判結(jié)果：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。甲某與某地產(chǎn)公司協(xié)商一致解除《北京市商品房預(yù)售合同》，法院不持異議。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”現(xiàn)因甲某與某地產(chǎn)公司的商品房預(yù)售合同被解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，故甲某與某銀行簽訂的《個人購房借款/擔(dān)保合同》應(yīng)當(dāng)予以解除。法院對甲某主張的解除協(xié)議中所涉退還購房款、已償還貸款本金、向銀行支付未償還貸款本金的訴訟請求予以支持，并依據(jù)協(xié)議約定，結(jié)合開發(fā)商的違約情況和甲某實(shí)際損失情況依法判處違約金。

??風(fēng)險(xiǎn)提示：生活中，消費(fèi)者購買預(yù)售的商品房經(jīng)常采用按揭貸款方式付款，此時，消費(fèi)者既與房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，雙方形成房屋買賣合同關(guān)系，同時又與銀行簽訂抵押貸款合同，雙方形成抵押借款關(guān)系。如因開發(fā)商違約導(dǎo)致消費(fèi)者與開發(fā)商之間的商品房預(yù)售合同目的無法達(dá)到或雙方協(xié)商一致解除合同的，容易忽視房屋按揭問題，部分消費(fèi)者不知道兩個合同可以一并處理，進(jìn)而導(dǎo)致商品房預(yù)售合同解除而抵押貸款合同未及時解除，造成逾期還貸等問題。法院建議，如開發(fā)商違約導(dǎo)致消費(fèi)者購房目的無法達(dá)到，消費(fèi)者可起訴要求解除商品房預(yù)售合同，同時，因商品房買賣合同被解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)的，消費(fèi)者可將銀行列為第三人，一并要求解除抵押借款合同。消費(fèi)者可根據(jù)雙方合同約定或法律規(guī)定要求開發(fā)商將收受的購房款本金和利息以及購房貸款分別返還消費(fèi)者和銀行。

??案例二：開發(fā)商違反合同約定逾期交房以及供電不符合合同約定的交付條件，對買受人要求開發(fā)商支付違約金的請求，法院綜合考慮合同約定違約情形、過錯程度等因素，依法判處違約金。

??基本案情：某地產(chǎn)公司與乙某簽訂商品房預(yù)售合同，約定乙某購買住宅一套，某地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)于2021年5月10日前向乙某交付涉案房產(chǎn)，并約定未按照約定時間交付涉案房產(chǎn)的，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，某地產(chǎn)公司按日計(jì)算向乙某支付全部房價款萬分之二的違約金，同時約定在一定期限內(nèi)提供正式供電。合同簽訂后，乙某支付了全部購房款。2021年1月28日，某地產(chǎn)公司向全體業(yè)主發(fā)出《延期交房的通知函》，告知業(yè)主受新冠疫情等影響，預(yù)計(jì)于2021年9月30日前交付房產(chǎn)，后再次發(fā)告知函，通知交付時間將變更至2021年6月20日前。2021年6月21日，乙某辦理了涉案房屋的收房手續(xù)。后乙某認(rèn)為某地產(chǎn)公司逾期交房且交付時未提供正式用電，起訴要求某地產(chǎn)公司支付違約金3萬余元。某地產(chǎn)公司辯稱其逾期交房系受疫情影響，交房時雖未正式供電，但已提供臨時用電。

??裁判結(jié)果：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。本案雙方簽訂的預(yù)售合同系雙方真實(shí)意思表示，屬有效合同。根據(jù)查明的事實(shí)，涉案合同約定交房時間為2021年5月10日前，某地產(chǎn)公司存在逾期交房以及供電不符合合同約定的交付條件的事實(shí)，屬于違約。綜合考慮雙方合同約定、新冠肺炎疫情及其防控措施的客觀影響、某地產(chǎn)公司就交房和供電采取的補(bǔ)救措施、房屋驗(yàn)收及交付情況、過錯程度、逾期天數(shù)、實(shí)際影響等本案具體因素，法院酌情確定某地產(chǎn)公司支付乙某逾期交房違約金12000元。

??風(fēng)險(xiǎn)提示：房屋交付是商品房買賣合同履行中的重要環(huán)節(jié)，而期房與現(xiàn)房不同，購買期房往往需要等待較長時間，此時雙方對房屋交付的相關(guān)約定就顯得尤為重要。為保障自身合法權(quán)益，建議消費(fèi)者在購房時仔細(xì)閱讀購房合同，了解關(guān)于交房時間以及延期交房的具體約定，同時需要留意是否存在房屋交付標(biāo)準(zhǔn)的變更，特別是調(diào)整交付標(biāo)準(zhǔn)對交付時間產(chǎn)生的影響，對合同中開發(fā)商逾期交房的免責(zé)條款進(jìn)行嚴(yán)格審查，一般來說，免責(zé)事由通常包括不可抗力因素以及合同約定的其他免責(zé)情形。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況的。而其他免責(zé)事由則需要開發(fā)商作出提示，如開發(fā)商未盡到提醒消費(fèi)者注意的義務(wù)，該格式條款對消費(fèi)者不能產(chǎn)生法律效力。即使出現(xiàn)免責(zé)事由，開發(fā)商應(yīng)在約定的期限內(nèi)履行告知義務(wù)。此外，法律法規(guī)還賦予消費(fèi)者一定條件下的解除權(quán)，如合同約定開發(fā)商應(yīng)在一定期限內(nèi)交房，逾期達(dá)約定天數(shù)仍未交房的，消費(fèi)者有權(quán)解除合同要求退房。法院建議，消費(fèi)者在閱讀合同條款時，注意審查標(biāo)有“特別提示”或其他加粗加大字體的內(nèi)容，并要求開發(fā)商對此類條款予以解釋，對合同中并未明確約定的問題，及時與開發(fā)商溝通達(dá)成一致，明確寫入購房合同或另行簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議，最大程度保障自身合法權(quán)益。

??案例三：涉案房產(chǎn)因開發(fā)商原因被法院查封，買受人在房屋查封前已實(shí)際占有該房屋，同時已按合同約定支付全部房款，涉案房屋未能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的原因并非買受人的，買受人有權(quán)提起執(zhí)行異議，要求中止對涉案房屋的執(zhí)行。

??基本案情：2017年7月，丙某與某開發(fā)商簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，約定丙某購買某開發(fā)商預(yù)售的商品房一套，并委托某開發(fā)商授權(quán)機(jī)構(gòu)向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，登記時間為丙某交清辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記所需的資料及稅費(fèi)并辦理完畢涉案房產(chǎn)交付使用手續(xù)之日起720日內(nèi)。后丙某辦理涉案房產(chǎn)網(wǎng)簽手續(xù)并支付全部房款。2021年1月，丙某辦理涉案商品房收房手續(xù)。后丙某要求某開發(fā)商辦理權(quán)屬登記時，才得知某開發(fā)商因與某信托公司產(chǎn)生糾紛，涉案房屋于2022年7月被法院查封。丙某主張其已支付全部房款并實(shí)際占有該房屋，且非因其過錯未辦理過戶手續(xù)，向法院提出案外人執(zhí)行異議之訴，請求解除對涉案房產(chǎn)的查封措施。

??裁判結(jié)果：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，丙某于2017年7月與某開發(fā)商簽訂了書面房產(chǎn)買賣合同并向某開發(fā)商支付了涉案房產(chǎn)的全部價款。某開發(fā)商于2021年1月向丙某交付了涉案房產(chǎn)。上述簽訂書面買賣合同、交付涉案房產(chǎn)的時間均在法院2022年7月查封涉案房產(chǎn)之前，在無其他證據(jù)證明涉案房產(chǎn)至今未辦理過戶登記系因丙某導(dǎo)致的前提下，丙某提出的案外人異議符合法律規(guī)定，法院予以支持。

??風(fēng)險(xiǎn)提示：開發(fā)商在建設(shè)中可能會采用借款或抵押擔(dān)保等形式進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)或融資，而商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理時間是可以通過合同進(jìn)行約定的，消費(fèi)者有時會忽視約定時間對其權(quán)利可能產(chǎn)生的影響，造成上述期間內(nèi)因開發(fā)商資金原因?qū)е路课荼徊榉饣虻盅?，為降低風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者在簽訂商品房預(yù)售合同時，可與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，要求縮短辦證時間，在雙方合同對辦證時間無約定時，法律規(guī)定預(yù)售的商品房應(yīng)在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房屋權(quán)屬證書，因此消費(fèi)者可根據(jù)簽訂的合同情況要求開發(fā)商辦理權(quán)屬證明。同時，提示消費(fèi)者在簽訂書面房屋買賣合同后，應(yīng)當(dāng)及時辦理網(wǎng)簽手續(xù)，還可依照《中華人民共和國民法典》第二百二十一條的規(guī)定，按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，以保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)。如出現(xiàn)房屋逾期交付或逾期辦證的情形，消費(fèi)者可敦促開發(fā)商履行義務(wù)，必要情況下提起訴訟保障自身的合法權(quán)益。如果出現(xiàn)房屋被查封的情況，消費(fèi)者可及時向法院提出書面執(zhí)行異議，在符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條、第三十條的情形下，法院可以解除查封。

??案例四：商品房存在質(zhì)量問題，開發(fā)商維修后仍未能修復(fù)，商品房消費(fèi)者主張經(jīng)濟(jì)損失的，法院應(yīng)予以支持。

??基本案情：2020年3月，丁某與某開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，約定丁某向某開發(fā)商購買商品房一套，總價款為242萬元。合同約定，該商品房交付時應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1.該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表；2.有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房實(shí)際面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書。合同簽訂后，丁某向某開發(fā)商交納了案涉房屋的購房款，2021年6月，某開發(fā)商向丁某交付了涉案房屋。房屋交付后，丁某發(fā)現(xiàn)廚房墻面、天花板出現(xiàn)潮濕、開裂情況，要求開發(fā)商予以維修，開發(fā)商維修后一個月，墻面再次出現(xiàn)滲漏情形，丁某認(rèn)為開發(fā)商未能盡到維修義務(wù)，起訴要求開發(fā)商予以修復(fù)并賠償經(jīng)濟(jì)損失。

??裁判結(jié)果：丁某與某開發(fā)商簽訂的、商品房預(yù)售合同、系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，雙方均應(yīng)按照合同約定履行相應(yīng)義務(wù)。經(jīng)法院現(xiàn)場勘察，涉案房屋的確存在潮濕、開裂，同時天花板處存在修補(bǔ)并有明顯滲水情況，且尚處于質(zhì)保期內(nèi)，某開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)維修和賠償責(zé)任。雙方均認(rèn)可某開發(fā)商對此進(jìn)行過維修，但未能徹底修復(fù)。鑒于雙方均同意繼續(xù)維修，法院判決某開發(fā)商對案涉房屋的滲漏問題予以修復(fù)，并酌定某開發(fā)商賠償丁某經(jīng)濟(jì)損失3萬元。

??風(fēng)險(xiǎn)提示：房屋交付不同于普通動產(chǎn)交付，具有顯著的合同程序性，一般包括：開發(fā)商通知收房、房屋交付、消費(fèi)者驗(yàn)收、書面確認(rèn)四個基本環(huán)節(jié)組成。消費(fèi)者在驗(yàn)房時可從以下四個方面注意：一是房屋質(zhì)量是否過關(guān)，主要包括是否符合合同約定和法律規(guī)定以及是否存在嚴(yán)重質(zhì)量問題進(jìn)而影響正常使用，主要表現(xiàn)為房屋的布局、結(jié)構(gòu)等方面；二是對于精裝修房屋，除房屋主體結(jié)構(gòu)外，還應(yīng)對裝修部分是否符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，包括建材、空氣環(huán)境、電路安全等等，對于發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時固定證據(jù)，以便后續(xù)維權(quán)使用；三是實(shí)踐中，部分開發(fā)商要求消費(fèi)者先簽署書面交付手續(xù)，再實(shí)地驗(yàn)房，導(dǎo)致消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題時難以維權(quán)，此時消費(fèi)者可先行拒絕簽訂書面手續(xù)，并要求驗(yàn)收，如確實(shí)屬于質(zhì)量問題的，可在驗(yàn)房單中予以注明并要求開發(fā)商確認(rèn)，對房屋存在的質(zhì)量瑕疵，可要求開發(fā)商進(jìn)行維修。對因質(zhì)量問題造成的實(shí)際損失，有權(quán)要求開發(fā)商予以承擔(dān)。