大唐地產(chǎn)再戰(zhàn)IPO 揭秘你不認識的“藍臉竇爾敦”

業(yè)內(nèi) 2020-11-27 10:59:25 來源:中房網(wǎng)

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??在全國的地產(chǎn)界,廈門,一直都是神一般地存在。

??房價直追北上深、最新居民資金杠桿率高達161%位列全國第一。這座以“小清新”聞名全國的城市,同樣以房地產(chǎn)“小盤妖股”的身份為全國人民所熟知。

??吊詭的是,至今沒有一家總部在廈門的開發(fā)商,躋身全國標(biāo)桿房企行列。部分總部早早搬離廈門的房企,倒是向上躍升態(tài)勢迅猛。不知是否是這座城市安逸的性格,讓這里的房企穩(wěn)重有余,進取不足?

??近日,一張來自廈門的“藍臉竇爾敦”,正式進入國際資本市場視野。竇爾敦背后,是一家近年來躍升勢頭遠超行業(yè)平均水準(zhǔn)的廈門本土房企。

??11月25日晚,大唐地產(chǎn)在港交所網(wǎng)站掛網(wǎng)聆訊后資料集,這意味著這家以“藍臉竇爾敦”為LOGO的個性房企,一只腳已經(jīng)跨越過了香江,IPO目標(biāo)已觸手可及。

??曾經(jīng)錯失進入資本市場的黃金時機的大唐地產(chǎn),為何卻在所謂房地產(chǎn)“白銀時代”的當(dāng)下策馬而上?這家曾經(jīng)只具備區(qū)域知名度的開發(fā)商,在這十年里發(fā)生了什么樣的蛻變,又有什么可供借鑒的秘訣?跨過戰(zhàn)略節(jié)點的大唐地產(chǎn),能否成為廈系乃至閩系的一匹新黑馬?

??蛻變:全國布局,進軍百強

??今年8月,在海南陵水舉行的“2020博鰲房地產(chǎn)論壇”上,大唐地產(chǎn)斬獲2020中國年度成長力地產(chǎn)企業(yè)。

??“成長力”獎的背后,與大唐地產(chǎn)過去幾年高速成長息息相關(guān),2017年至2019年,大唐地產(chǎn)的收益分別約40.19億元、54.96億元、81.8億元,復(fù)合增長率超過42%,遠超行業(yè)平均水平。

??伴隨而至的是大唐地產(chǎn)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)認可度的快速提升。在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會及中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布2020年度中國500強房地產(chǎn)開發(fā)商中,其位列第88名。而三年前,2018中國500強房地產(chǎn)開發(fā)商中的排名中,大唐在100強開外,列第126名。

??為大唐地產(chǎn)近年來快速增長打下伏筆的,是10年前的一次收購。2010年,福信香港收購了由于創(chuàng)始人離世處于風(fēng)雨飄搖中的大唐地產(chǎn)。自此,大唐地產(chǎn)開始由一家主區(qū)域性開發(fā)商向全國型開發(fā)商邁進。十年來,大唐地產(chǎn)一步一個腳印,從海西出發(fā),先后拓展北部灣、京津冀、長江中游、成渝、長三角等經(jīng)濟區(qū)域(城市群),并在部分區(qū)域處從“追隨者”逐漸成長為“領(lǐng)先者”。

??歷經(jīng)10年鑄劍,現(xiàn)如今的大唐地產(chǎn),已不再是10年前偏安一隅的廈門大唐,企業(yè)自身已經(jīng)完成了從一家區(qū)域性房企向全國型房企的完美蛻變。其全國范圍內(nèi)的品牌知名度和影響力,也正向著很多成名已久的大型房企看齊。在今年8到9月,大唐地產(chǎn)除了拿到年度成長力房企稱號,還先后獲得“2020中國房企品牌價值華東10強”、“2020年中國最具潛力價值房企”、“2020年度價值地產(chǎn)企業(yè)”等榮譽,這也從側(cè)面證明了,大唐地產(chǎn)近年來的發(fā)展成果,已受到國內(nèi)越來越多權(quán)威機構(gòu)和媒體關(guān)注。

??秘訣:選對城市,做對產(chǎn)品

??對于中國地產(chǎn)行業(yè)而言,中國住房改革的二十多年,也是英雄輩出的二十年,更是大浪淘沙的二十年。

??2019年,中國商品房銷售額再創(chuàng)歷史新高,逼近16萬億元。然而在前一年,標(biāo)桿房企萬科就提出“活下去”口號。這凸顯出國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)已走到十字路口,一方面,地產(chǎn)行業(yè)紅利仍在,但對于頭部房企而言早就過了“閉著眼睛賺錢”時代,需要力拼出新“活法”;另外一方面,地產(chǎn)行業(yè)的后進者想要挑戰(zhàn)行業(yè)既有格局,得有自己的核心競爭力,否則很容易被行業(yè)淘汰。

??如此行業(yè)大邏輯下,分化成為這個行業(yè)的最大特征。大型房企紛紛賣過1000億、2000億、3000億、4000億,向萬億跨越的時候,中小型房企向上跨越的門檻越來越高,但如果只是不增長或微增長就是倒退。

??面對巨大的成長壓力和挑戰(zhàn),大唐地早已明確了發(fā)展戰(zhàn)略和路徑,即以客戶為中心的高質(zhì)量規(guī)?;l(fā)展。圍繞這個戰(zhàn)略,大唐地產(chǎn)“研發(fā)”出一套名為“166”的獨特打法,即以1個平臺為抓手,通過6大策略(精準(zhǔn)投資、客戶定位、品質(zhì)與服務(wù)、運營策略、融資策略、合作策略)及6大保障(組織變革、利益共享機制、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、信息化建設(shè)、風(fēng)控體系、人才建設(shè))來實現(xiàn)三年合約銷售額躍進新一階段的目標(biāo)。

??如果再從“166”中找出一個大唐地產(chǎn)能“逆市成長”的最特別秘訣,這個秘訣可能就是“選對城市,做對產(chǎn)品”:利用研發(fā)精準(zhǔn)適配市場的產(chǎn)品,在利于沖流量的城市中快速落地,使其“高質(zhì)量規(guī)?;卑l(fā)展戰(zhàn)略得以有效維系。這也是大唐地產(chǎn)現(xiàn)階段維持高速增長,持續(xù)向上跨越的“獨門利器”。

??近兩年,大唐地產(chǎn)在南寧和漳州市區(qū)的區(qū)域市場已樹立起市場領(lǐng)先地位。根據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù),于2018年及2019年,按合約銷售額計,大唐地產(chǎn)為南寧前三的物業(yè)開發(fā)商,大唐地產(chǎn)在2018年及2019年漳州城市區(qū)域內(nèi)的物業(yè)開發(fā)商中分別排名第一及第三。在傳統(tǒng)深耕區(qū)域通過科學(xué)運營取得的市場優(yōu)勢,使大唐地產(chǎn)擁有向全國潛力型區(qū)域進行擴張的資金和經(jīng)驗雙重保障。

??在潛力區(qū)域選擇上,大唐地產(chǎn)抓住了兩大關(guān)鍵點。

??其一來自政策面,2018年底,《中共中央 國務(wù)院關(guān)于建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機制的意見》正式印發(fā),《意見》明確提出了:“建立以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展、城市群帶動區(qū)域發(fā)展新模式,推動區(qū)域板塊之間融合互動發(fā)展?!敝袊鞘邪l(fā)展的政策導(dǎo)向,從“均衡發(fā)展”到“城市群發(fā)展”思路的轉(zhuǎn)變,更符合實際策略,也有利于增強中國城市群的國際競爭力。一些競爭力缺乏的城市被“戰(zhàn)略放棄”,少數(shù)具有國際競爭力的城市群將被政策重點“關(guān)照”。

??其二則來自城鎮(zhèn)化自然發(fā)展規(guī)律,我國的常住人口城鎮(zhèn)化率目前為60%,與發(fā)達國家城鎮(zhèn)化率80%的水平相比仍然有很大差距。而城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟發(fā)展、家庭小型化三大因素依然在支撐中國房地產(chǎn)的自住需求,國內(nèi)一些熱點區(qū)域正在承接這部分需求,其中長三角、粵港澳、川渝等區(qū)域,由于人口集中度和產(chǎn)業(yè)集中度在持續(xù)性提高,使得人口凈流入量一直較大,將承接未來絕大部分中國城鎮(zhèn)化紅利。

??在這樣的大背景下,大唐地產(chǎn)以住宅開發(fā)為核心為前提,抓住核心城市群,并在城市群內(nèi)選擇適合介入的二、三、四線城市,把握市場的結(jié)構(gòu)性機遇,重視在城市化進程當(dāng)中人口遷移帶來的需求,即結(jié)構(gòu)性把握“鄉(xiāng)-城”(人口從農(nóng)村遷移至城鎮(zhèn))的人口遷移帶來的剛性需求,以及“城-城”(人口從城鎮(zhèn)遷移至城鎮(zhèn))人口遷移帶來的改善型需求。

??去年,大唐地產(chǎn)戰(zhàn)略性進入成渝區(qū)域,并在今年進入長三角區(qū)域。在總體上布局城市群的戰(zhàn)略之下,大唐地產(chǎn)又有靈活調(diào)整。在高能級城市里面,大唐地產(chǎn)更多的是在相對郊區(qū)布局;而在低能級城市,大唐地產(chǎn)聚焦到最核心的區(qū)域布局。

??面對不同區(qū)域,不同城市,不同細分市場的需求。大唐地產(chǎn)通過沉淀數(shù)十年的國風(fēng)建筑開發(fā)經(jīng)驗,推出具有針對性且標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計的住宅產(chǎn)品,即在大部分建筑部件上實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化,在項目實際應(yīng)用時,又能針對不同地域、不同客群特點進行不同類型的優(yōu)化組合。這也使得大唐地產(chǎn)幾個固有的國風(fēng)產(chǎn)品系一直在進行優(yōu)化升級,以求更好適應(yīng)不同需求。

??相對于很多仍“癡迷于”深耕發(fā)家區(qū)域,要么“千盤千面”,要么“千盤一面”的中小型房企,大唐地產(chǎn)這套發(fā)展秘訣顯然“先行一步”。隨著未來IPO目標(biāo)的實現(xiàn)及“166”打法繼續(xù)堅定執(zhí)行,相信大唐地產(chǎn)將借助資本力量“如虎添翼”,進一步拉開與同類型房企的距離,完成向全國知名高排位房企的二度蛻變。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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