??自房地產(chǎn)行業(yè)全面“去杠桿”以來(lái)，樓市成交行情可以說(shuō)是“急轉(zhuǎn)直下”，2022年，樓市成交規(guī)模繼續(xù)回落，部分城市甚至到了跌無(wú)可跌的地步。

??伴隨著行業(yè)規(guī)模見(jiàn)頂，各城市成交更是進(jìn)入“慘淡期”，甚至部分城市近五年新房成交未突破歷史新高。

??據(jù)CRIC盤(pán)點(diǎn)36個(gè)核心一二線城市成交數(shù)據(jù)，有16個(gè)城市自2017年以來(lái)新房成交規(guī)模開(kāi)始波動(dòng)下降，并未能創(chuàng)造歷史新高。

??其中，濟(jì)南、天津、合肥等城市近五年成交峰值較歷史高點(diǎn)降幅達(dá)三成以上。

??2022年下半年以來(lái)，部分城市面臨二次探底的情況，重點(diǎn)16城前8月新房成交面積平均下滑了40%以上，武漢、福州、廈門(mén)同比降幅已超50%。

??樓市復(fù)蘇仍然面臨較大壓力。

??2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期。

??行業(yè)規(guī)模見(jiàn)頂疊加市場(chǎng)信心缺失，2022年前8月，商品房銷(xiāo)售面積僅為8.79億平方米，同比下降23%。這一數(shù)值，接近2016年前8月8.75億平方米。

??換句話說(shuō)，行業(yè)規(guī)模經(jīng)歷了2017年-2021年攀升，至2022年將開(kāi)始出現(xiàn)明顯下降，行業(yè)規(guī)模將回歸至五年前。

??從核心一二線城市新房成交規(guī)模來(lái)看，36個(gè)城市中有16個(gè)城市在2016年之后新房成交規(guī)模不曾創(chuàng)歷史新高。

??這些城市既包括因供應(yīng)縮量、“四限”政策嚴(yán)苛之下需求被抑制的北京、上海、廣州和深圳；也包括需求透支的北部二線城市，如天津、濟(jì)南、青島等。

??這些城市新房成交歷史高點(diǎn)來(lái)看，六成以上城市歷史成交最高規(guī)模出現(xiàn)在2016年，近五年成交高點(diǎn)基本上出現(xiàn)在2021年。樓市成交已然進(jìn)入“筑底”階段，而基本面較差的三四線城市壓力也不言而喻。

??近五年高點(diǎn)較歷史高點(diǎn)降幅最大的是天津，跌幅達(dá)到45%。

??天津比較具有代表性，2016年是天津新房成交的高光時(shí)刻，彼時(shí)共成交2584萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)76%，隨著2017年政策收緊，新房成交面積腰斬至1370萬(wàn)平方米，2019年市場(chǎng)有所復(fù)蘇，成交面積達(dá)到1412萬(wàn)平方米，但隨后兩年市場(chǎng)回調(diào)，2020年和2021年連續(xù)兩年不足1300萬(wàn)平方米，成交規(guī)模甚至不及2013年。

??但實(shí)際上，天津這座城市需求仍在，新房成交筑底的同時(shí)，整體二手房成交量卻出現(xiàn)上升，2021年二手房成交規(guī)模達(dá)到了1359萬(wàn)平方米，超過(guò)新房成交規(guī)模，主要是迫于房?jī)r(jià)壓力、購(gòu)買(mǎi)力等客觀因素，部分自住需求分流至二手房市場(chǎng)。

??鑒于天津整體需求相對(duì)固定，全國(guó)行情慘淡的大背景下，疊加短期需求疲軟，市場(chǎng)短期下行，但中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，購(gòu)房需求穩(wěn)定的城市樓市成交具備回升的要素，但是即便成交穩(wěn)步修復(fù)，整體漲幅依舊有限，并不會(huì)突破2016年高點(diǎn)。

??2022年前三季度，全國(guó)新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出波動(dòng)下行的趨勢(shì)。

??一季度成交持續(xù)下行，二季度有所復(fù)蘇，開(kāi)始筑底回升，三季度以來(lái)復(fù)蘇動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，部分城市甚至出現(xiàn)二次探底的情況。CRIC數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)135個(gè)重點(diǎn)城市前8月新房成交累計(jì)同比下降41%，降幅出現(xiàn)小幅收窄趨勢(shì)。

??為了進(jìn)一部分分析16城近五年未創(chuàng)歷史新高的城市2022年樓市表現(xiàn)，我們調(diào)取了16城1-8月成交表現(xiàn)，通過(guò)對(duì)比近五年前8月成交發(fā)現(xiàn)，前8月成交較近五年高點(diǎn)降幅有擴(kuò)大趨勢(shì)，這也意味著2022年市場(chǎng)仍在加速探底。

??具體來(lái)看，16個(gè)核心一二線城市中，有12個(gè)城市近五年前8月成交高點(diǎn)出現(xiàn)在2021年，僅成都、青島、天津和鄭州四城成交高點(diǎn)出現(xiàn)在2019年以前，而青島、天津自2017年以來(lái)基本處于疲軟狀態(tài)，近年來(lái)持續(xù)“筑底”。

??從前8月成交與近五年前8月成交高點(diǎn)降幅來(lái)看，有8個(gè)城市降幅超40%以上分別是濟(jì)南、合肥、天津、長(zhǎng)沙、武漢、鄭州、福州和廈門(mén)，其中廈門(mén)降幅最高，達(dá)到了62%。

??以濟(jì)南為例，2022年以來(lái)濟(jì)南新開(kāi)盤(pán)去化率逐月下行，新開(kāi)盤(pán)去化率由1月35%下降至7月的23%，銷(xiāo)售情況始終慘淡。前8月濟(jì)南新建商品住宅成交面積為425萬(wàn)平方米，較近五年高點(diǎn)下降41%，且2022年前8月成交規(guī)模創(chuàng)下了2017年以來(lái)新低。

??除了基本面支撐的一線城市，大部分城市類(lèi)似濟(jì)南，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)到高質(zhì)量增長(zhǎng)，疫情加劇了經(jīng)濟(jì)下行壓力的背景下，這些城市由于前期房?jī)r(jià)跳增并上漲至階段性高位，市場(chǎng)需求層面及購(gòu)買(mǎi)力全面透支的情況下，新房成交積極性大大受挫，再加上土地供應(yīng)過(guò)量致庫(kù)存高企，因此多方面因素組合之下導(dǎo)致樓市不斷“筑底”的現(xiàn)狀。

??同樣以濟(jì)南為例，從新房成交均價(jià)來(lái)看，2016年之前濟(jì)南整體房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，在2016-2018年迎來(lái)一輪顯著跳增之后，而后受行政調(diào)控“限價(jià)”影響，基本都進(jìn)入了新的“平臺(tái)期”，截止2021年末房?jī)r(jià)同比漲幅基本保持在5%以內(nèi)。

??今年以來(lái)，濟(jì)南限購(gòu)政策不斷松動(dòng)，但“治標(biāo)不治本”，城市基本面較弱，很難從根本上解決購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力匱乏問(wèn)題，后續(xù)樓市成交規(guī)模難再創(chuàng)新高。

??雖然下半年整體政策紓困力度加大，但天津、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢等多個(gè)城市“筑底”行情短期難有實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)，整體四季度還將延續(xù)低位盤(pán)整，2022年成交規(guī)模也將穩(wěn)步回落。

??當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)步入“青銅時(shí)代”，全國(guó)地產(chǎn)行情慘淡已是不爭(zhēng)的事實(shí)，整體復(fù)蘇尚需時(shí)間。而隨著部分城市庫(kù)存高企問(wèn)題難以短期內(nèi)解決，加之房?jī)r(jià)與居民收入不匹配，整體新房房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲至階段性瓶頸，再加上部分剛需被分流至二手房市場(chǎng)，短期內(nèi)新房成交恐難迎來(lái)實(shí)質(zhì)性改善。

??核心一二線城市尚且如此，那么三四線城市將會(huì)更難，預(yù)計(jì)接下來(lái)的四季度還將會(huì)有更多城市出現(xiàn)“二次探底”。