第七屆地新引力峰會·住房租賃論壇:乘風(fēng)破浪正當(dāng)時

業(yè)內(nèi) 2023-05-30 15:43:18 來源:中房網(wǎng)

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??2023年5月26日,由克而瑞租售主辦的第七屆地新引力峰會正式拉開帷幕。論壇當(dāng)天,現(xiàn)場座無虛席。來自行業(yè)協(xié)會、頭部企業(yè)、資本機構(gòu)、學(xué)術(shù)研究等領(lǐng)域的來賓匯聚一堂,借由本次論壇的平臺契機,交流并共同關(guān)注著住房租賃行業(yè)的發(fā)展。

??本次住房租賃論壇的主題是:「乘風(fēng)破浪正當(dāng)時」,主持人由業(yè)內(nèi)頭部運營商企業(yè)——華住集團(tuán)執(zhí)行副總裁、城家CEO 王玲 擔(dān)任。

華住集團(tuán)執(zhí)行副總裁、城家CEO 王玲

??#第一部分:

??金融助力住房租賃的可持續(xù)發(fā)展

??作為本次論壇的主辦方,克而瑞租售總經(jīng)理 王偉 ,從行業(yè)變化、發(fā)展現(xiàn)狀、問題及解決方案和未來趨勢四個方面,分享了《2022-2023住房租賃行業(yè)現(xiàn)狀及趨勢研究成果發(fā)布》報告。

克而瑞租售總經(jīng)理 王偉

??近一年住房租賃行業(yè)的變化主要是房地產(chǎn)行業(yè),由“商品房舊模式”到“租住并行新模式”轉(zhuǎn)變;長租房市場構(gòu)成從商業(yè)化房源為主,過渡到保租房和商業(yè)化房源并駕齊驅(qū)的狀態(tài);企業(yè)從被動做租賃轉(zhuǎn)向主動,民企主動拿地通過多種方式切入住房租賃賽道;住房租賃行業(yè)公募REITs落地,市場化租賃住房公募REITs有望破冰;穩(wěn)定運營的項目備受資本關(guān)注,加速資產(chǎn)退出。

??行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀中各地保租房籌集壓力仍處高位,以集中新建為主向配建為主轉(zhuǎn)變,改建、代理經(jīng)租轉(zhuǎn)保的重要性提升;機構(gòu)化長租公寓規(guī)模保持持續(xù)增長,個人房源新增供應(yīng)量持續(xù)下滑;品牌集中式公寓租金維穩(wěn),個人租金增速回落;核心城市長租房出租率相對穩(wěn)定,整體出租率超80%;金融創(chuàng)新提速,大宗超100億,但整體量級仍有很大的提升空間。

??在行業(yè)問題及解決方案中,王偉主要講到了長租房發(fā)展存在五大問題:第一是整個長租房賺錢的不可持續(xù),持續(xù)的不賺錢;第二是REITs目前更青睞保租房,更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)商業(yè)化項目發(fā)行受限;第三個是商業(yè)化房源納保受限制;第四個是保租房申請門檻受限制,供需錯配,集中入市、產(chǎn)品同質(zhì)化導(dǎo)致空置率高;第五個是商業(yè)化房源與保租房同責(zé)不同權(quán),租賃企業(yè)積極性受打擊,并對這些問題提出了相應(yīng)的解決方案建議。

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最后王偉提到,整個長租房行業(yè)將朝著商業(yè)化房源與保租房齊頭并進(jìn),共同發(fā)展;租金增長進(jìn)入平穩(wěn)期,企業(yè)通過租金增收的空間收窄,對運營提效的要求提升;各主體相互合作時更注重專業(yè)分工,完成各自訴求滿足趨勢發(fā)展。

??#圓桌1:

??金融助力住房租賃的可持續(xù)發(fā)展探討 

圓桌論壇1 : 金融助力住房租賃的可持續(xù)發(fā)展探討

左起,(圓桌主持人)孫楊:克而瑞證券資產(chǎn)管理部副總經(jīng)理、研究院院長

何緬南:光大證券金融地產(chǎn)行業(yè)首席分析師

宋昊:瑞威資管副總裁、首席運營官

倪文弢:思睿集團(tuán)創(chuàng)始人、首席執(zhí)行官

王戈宏:華潤置地長租公寓REITs平臺總經(jīng)濟師

趙崇杰:方隅控股投資總經(jīng)理

??Q1:各位對于目前租賃市場發(fā)展的看法?

??何緬南(光大證券金融地產(chǎn)行業(yè)首席分析師):

??光大證券比較早的提出了房地產(chǎn)市場從增量市場到存量市場過渡,可以看到租賃在近期獲得比較多的政策支持。一個資產(chǎn)種類能夠出現(xiàn)大的爆發(fā),有三點是必須的:

??第一是需要政策支持,央行和銀保監(jiān)會在開發(fā)貸、經(jīng)營性抵押貸款等方面給了好的政策。
??第二是對住房租賃貸款方面有很強的支持,開發(fā)貸利率僅有4%,可以申請長達(dá)20年的經(jīng)營性抵押貸款。
??第三是財政對保租房的支持,將增值稅由9%降到1.5%,房產(chǎn)稅由12%降到4%,為保租房公募REITs3.8%的分派率提供了空間。

??宋昊(瑞威資管副總裁、首席運營官):

??當(dāng)前國內(nèi)的市場比較卷,能選擇的賽道相對來講也比較的卷,特別是涉及到重資產(chǎn)的領(lǐng)域。長租公寓是一個非常好的賽道,有很大的想象空間。

??但目前租賃市場還是有很多的痛點,一是資金端,如資金退出問題,REITs對底層資產(chǎn)的要求非常高的,從類REITs公募REITs的過程還是很漫長的。二是運營端,目前市場項目運營效率還沒有達(dá)到大家的預(yù)期,運營提升難度很大。三是產(chǎn)品端的同質(zhì)化也比較嚴(yán)重。四是成本端,如何更好地降本增效是租賃企業(yè)一直很關(guān)心的問題。雖然當(dāng)前REITs對資產(chǎn)回報率要求較高,但目市場還是很火熱的。

??總體來說,住房租賃是一個非常好的市場,未來的想象空間非常大,特別是REITs的市場,未來是一個數(shù)萬億起步的市場,我們也會深耕這個市場。但是目前市場在頂層設(shè)計和實操層面還存在巨大的想象落差。對此,也呼吁相關(guān)的政府部門能夠制定更科學(xué)、更貼近市場的政策,為市場參與主體提供廣闊的參與機會。

??倪文弢(思睿集團(tuán)創(chuàng)始人、首席執(zhí)行官):

??主要從供需端的角度來看:

??從供應(yīng)端來看,目前市場同質(zhì)化競爭很厲害,供應(yīng)量很大。但在這個過程當(dāng)中,也是有很多的機會。商業(yè)化的長租公寓如何提升產(chǎn)品力,如何打磨空間,還有很多改進(jìn)的空間。供應(yīng)端雖然供應(yīng)很大,但是找出差異化很重要。

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從需求端來看,現(xiàn)在客戶的類型,客戶的需求,都發(fā)生了很大的變化。消費觀念的變化,可能又會有一批新的需求的體現(xiàn)??傮w來看,住房租賃是一個非常好的賽道,大家可以協(xié)力共創(chuàng)。

??王戈宏:華潤置地長租公寓REITs平臺總經(jīng)濟師

??談市場大家都比較容易達(dá)成共識,我就經(jīng)歷的這十年租賃市場發(fā)展談一點感想。

??第一個感受是租賃行業(yè)做了十年仍沒做出閉環(huán)。全世界很少有像中國擁有數(shù)萬億級規(guī)模的租賃市場,上萬億的市場為什么沒有能做好,沒有能形成閉環(huán),這值得討論。

??第二個感受是輕中重每一種商業(yè)模式都有優(yōu)勢與困難,都有自己的生存空間。

??重資產(chǎn)模式上華潤置地最初花幾億在上海買租賃用地,并沒有特別糾結(jié)未來收益,更多的是承擔(dān)央企對人才在上海住有所居的責(zé)任;中資產(chǎn)模式是前幾年很多企業(yè)選擇的發(fā)展模式,后來包租模式因為競爭使得經(jīng)營出現(xiàn)問題,遭人詬病,但華住集團(tuán)仍能通過包租模式做的非常好;輕資產(chǎn)很多企業(yè)愿意做,但實際有很多競爭,輕資產(chǎn)規(guī)模和營業(yè)額很難做大。

??輕中重資產(chǎn)無法簡單的判斷哪個好或哪個不好,這是每個企業(yè)的選擇,只要做得好就是正確的模式。

??第三個感受是住房租賃行業(yè)壁壘極高,行業(yè)和金融、政策緊密相關(guān)。住房租賃發(fā)展的十年培養(yǎng)了非常多優(yōu)秀的運營管理機構(gòu),但在租金和資產(chǎn)上這兩個重要的環(huán)節(jié)上沒有得到有效的解決,使得好的運營機構(gòu)缺少資金和資產(chǎn)的支持而無法形成真正的啞鈴結(jié)構(gòu),達(dá)到完整的資產(chǎn)閉環(huán)。

??第四個感受是華潤作為央企有擔(dān)當(dāng)有遠(yuǎn)見。華潤有巢作為央企積極承擔(dān)“租購并舉”政策,在上海拿下兩塊租賃用地并進(jìn)行建設(shè)管理,當(dāng)機遇來臨時,華潤有巢在各個方面都做好了退出的準(zhǔn)備,因此華潤有巢很有幸成為了第一個上市的機構(gòu)化長租公寓企業(yè)。

??趙崇杰(方隅控股投資總經(jīng)理):

??方隅公寓從一開始就以大資管的模式來開始的,剛開始時候大部分投資者對重資產(chǎn)租賃公寓不認(rèn)識,不感冒,也覺得收益率不高,所以當(dāng)年投融資也都是比較有挑戰(zhàn)的。這五年一路走來,隨著市場慢慢成熟,越來越機構(gòu)化,品質(zhì)管理的越來越受消費者租客,投資者,政府監(jiān)管層的認(rèn)可。運營商業(yè)務(wù)模式來說,也趨向定制化產(chǎn)品,長期持有類型的租賃公寓業(yè)務(wù)模式。

??今天大家講了很多精細(xì)化運營,這對于運營商來說我認(rèn)為是基本功,基本盤。但是從投資者的角度來說, 靠運營彌補投資的錯誤是不存在的。很多企業(yè)在有資本,政策的助力下,就容易“一窩蜂”盲目追求規(guī)模:過去十年的中資產(chǎn)模式,在上海的大辦公大園區(qū)市場,都是地產(chǎn)資管行業(yè)很痛苦的經(jīng)驗教訓(xùn)。我們看看今天上海的租賃公寓市場現(xiàn)狀,有很多增量發(fā)展機遇,但是從供地,投資角度,部分板塊有可能會有過剩,同質(zhì)化的情況。因此,我在這里呼吁各位投資者和運營商,投資保持紀(jì)律,理性。

??Q2:目前國家正在金融端大力推動住房租賃行業(yè)的發(fā)展,您覺得金融在住房租賃行業(yè)扮演的是怎樣的角色?

??Q3:在房地產(chǎn)市場下行的大背景下,企業(yè)的投資側(cè)重點發(fā)生了怎樣的變化?如何看到目前的保租房和長租房市場的發(fā)展?

??Q4:華潤有巢作為市場上首單市場化機構(gòu)運營的保租房REIT的原始權(quán)益人,在發(fā)行過程中遇到了哪些困難?有些什么經(jīng)驗可以分享給大家?

??Q5:方隅在去年升級了自身戰(zhàn)略,堅定“雙聚焦+大資管”戰(zhàn)略,同時完成了3個重資產(chǎn)項目的退出,請簡單介紹這3個項目的情況,方隅有怎樣的經(jīng)驗可以分享?

??(Q2-5,詳情回顧請移步“克而瑞租售”公眾號,圓桌專帖)

沃頓上海中心秘書長、克而瑞易沃高管教育總經(jīng)理 馬彥文

??沃頓上海中心秘書長、克而瑞易沃高管教育總經(jīng)理 馬彥文 發(fā)表主題演講:《求知以行,應(yīng)變于新:易居沃頓PMBA項目發(fā)布》,房地產(chǎn)行業(yè)已然從增量開發(fā)時代進(jìn)入存量運營時代,未來是一條新路:新趨勢、新領(lǐng)域、新市場。

??因此,易居沃頓PMBA項目第12期的主題為“求知以行,應(yīng)變于新”。現(xiàn)場馬彥文對沃頓PMBA項目的概況、項目優(yōu)勢、課程特色、教學(xué)范式、課程設(shè)置、課程方向、師資力量等內(nèi)容進(jìn)行介紹。

??在上午的最后環(huán)節(jié),克而瑞租售總經(jīng)理 王偉 對《2022-2023中國住房租賃行業(yè)》白皮書進(jìn)行介紹和發(fā)布。今年的白皮書和往年相比有幾個變化。第一個是做了首次的公開發(fā)刊,在六月份會給現(xiàn)場和線上參會朋友贈閱。第二個是第一次在中房協(xié)的指導(dǎo)下完成的白皮書,感謝中房協(xié)對白皮書的指導(dǎo)與支持。第三個是進(jìn)一步擴大了企業(yè)端案例支持,將更多的經(jīng)驗分享給從業(yè)者避雷。

??#第二部分:

??資管模式的探索實踐

克而瑞集團(tuán)董事長 丁祖昱博士

??克而瑞集團(tuán)董事長、丁祖昱博士 對下午場開場作了致辭。致辭中提到,中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了天翻地覆的變化。當(dāng)下,傳統(tǒng)房地產(chǎn)的邏輯受到了非常大的挑戰(zhàn),就算是租賃市場也做不到遍地開花。

??從短期來看,租賃最大的發(fā)展可以爭奪掉兩個需求,一個是爭奪掉原來買房的需求,另一個是爭奪散租的客戶。從這兩個角度來看,丁祖昱認(rèn)為現(xiàn)在的長租房和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)正在走完全不同的道路,一個是往上的道路,一個是往下的道路。期望在這個租賃大好的前景下,在所有企業(yè)的共同參與下,在協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)下,在相關(guān)主管部門支持下,租賃行業(yè)能越做越好。

瓴寓國際CEO 張愛華

??瓴寓國際CEO 張愛華 發(fā)表了《瓴寓資管——科技賦能、雙腦驅(qū)動》主題演講。瓴寓國際是一家非常注重科技的企業(yè),從2018年開始在科技上有數(shù)千萬的投入,約1/3的人員是技術(shù)人員,在技術(shù)這條路上瓴寓國際已經(jīng)走了多年。瓴寓國際通過科技賦能,進(jìn)行雙腦驅(qū)動。

??一、全生命周期的資管核心

??不動產(chǎn)資產(chǎn)管理是由專業(yè)機構(gòu)為投資人選擇合適的項目進(jìn)行投資并實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值后的退出。做好資管最重要的核心是:拿對項目,高效運作,并做好全過程風(fēng)險控制。

??資管鏈條長且復(fù)雜,業(yè)務(wù)場景分散在多個環(huán)節(jié),如何做好精準(zhǔn)決、精細(xì)管理。瓴寓的做法是聚焦痛點,通過雙腦驅(qū)動、智能決策模型、經(jīng)營意識的毛細(xì)血管級覆蓋和全消費場景覆蓋四大策略直擊要害。瓴寓通過AI和大數(shù)據(jù)形成了三位一體的操盤能力,形成了數(shù)智驅(qū)動的決策體系。

??二、科技武裝業(yè)務(wù),瓴寓構(gòu)筑四大核心能力,支撐資管目標(biāo)的達(dá)成

??① 客研能力,通過海量的市場數(shù)據(jù),將定價偏離度控制在2%以內(nèi);

??② 設(shè)計能力,由客戶決定設(shè)計,將一間房解構(gòu)成十幾個維度,系統(tǒng)根據(jù)過往的運營數(shù)據(jù)進(jìn)行打分排序;

??③ 運營能力,覆蓋營收/服務(wù)/費用/組織4大模塊,門店區(qū)域3級管理,核心服務(wù)場景100%覆蓋等;

??④ 數(shù)智能力,借助數(shù)智能力,形成了能夠面向未來、不斷進(jìn)化的客研能力、設(shè)計能力和運營能力。

微領(lǐng)地集團(tuán)CEO 周君強

??微領(lǐng)地集團(tuán)CEO 周君強 分享了《以終為始,租賃住房資產(chǎn)管理的價值重塑》:

??不動產(chǎn)從房地產(chǎn)開發(fā)時代轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)資管時代,進(jìn)入全鏈條精細(xì)化資產(chǎn)管理時代。租賃住房領(lǐng)域無論資本還是政策都給予了重要加持,正成為中國最具成長性和吸引力的不動產(chǎn)賽道。

??租賃住房既是社會化、專業(yè)化的行業(yè),也是民生行業(yè)。租賃價值的體現(xiàn)在雙價值的運營體系之中,包括“募、投、建、管”全鏈條精細(xì)化管理和商業(yè)向善的理念。

??微領(lǐng)地作為資產(chǎn)管理人持續(xù)運營管理資產(chǎn),為不同階段的投資人創(chuàng)造價值,以終為始,全鏈條精細(xì)化管理,提升物業(yè)資產(chǎn)價值。以浦江中心社區(qū)為例,通過改造和后期靈活高效的運營,項目取得了優(yōu)秀的市場表現(xiàn)。

??此外,微領(lǐng)地認(rèn)為人是微領(lǐng)地最重要的社會資產(chǎn),讓年輕人生活的更好,打造有溫度的社區(qū)、共生的社區(qū)、有活力的社區(qū)、綠色低碳的社區(qū),從而提升社會資產(chǎn)的價值。微領(lǐng)地集團(tuán)構(gòu)建社會效益評價體系ESG,將社會效益進(jìn)行量化,形成評價模型。

中海商業(yè)發(fā)展有限公司研拓總監(jiān)、投資發(fā)展及長租公寓全國負(fù)責(zé)人 饒胤

??中海商業(yè)發(fā)展有限公司研拓總監(jiān)、投資發(fā)展及長租公寓全國負(fù)責(zé)人 饒胤 發(fā)表主題演講《美好使命——從城市節(jié)點視角看長租發(fā)展場景》。從資管角度拆解住房租賃行業(yè)如何更好地發(fā)展,主要包含城市發(fā)展趨勢&空間承載、居住新場景探索&思考、中海長租公寓MIX突破&沉淀三部分內(nèi)容。

??1. 城市發(fā)展趨勢&空間承載。城市商業(yè)綜合體目前已經(jīng)成為城市規(guī)劃藍(lán)圖中的重要骨架節(jié)點,是商業(yè)、服務(wù)、消費、體驗、社交與情緒的六面體,具備經(jīng)濟價值、社會價值、發(fā)展價值三位一體的可持續(xù)核心。未來,城市商業(yè)綜合體向多元化、場景化、立體化轉(zhuǎn)變。中海具備全域業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)營管理能力,聚焦城市價值創(chuàng)造。

??2. 居住新場景探索&思考。隨著城市發(fā)展的不斷迭代,城市綜合體在消費、商務(wù)之外,關(guān)于居住的表達(dá)也越發(fā)多元?;诼氉∑胶?、消費心理認(rèn)知的變化及消費的變化,中海從MIX LIFE生活秀場、個性化·生活美學(xué)、智能化·AI交互等方面探索新的居住場景。中海通過城市商業(yè)綜合體的運營,業(yè)態(tài)間相互支撐,為城市人才長效留聚提供更適配的居住空間載體支持,使人才更長久的居住下來,最終賦能資產(chǎn)價值提升。

??從“經(jīng)營管理”到“資產(chǎn)管理”,中海長租在新五力模型之上持續(xù)升級迭代,站在城市發(fā)展、共創(chuàng)美好生活的視角,將長租行業(yè)發(fā)展邏輯擴展六維圖譜,以合適的產(chǎn)品、煥新的服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)的運營、敏捷的組織、全鏈的信息化、貫穿的資管,以健康的商業(yè)投模帶來穩(wěn)定均衡可持續(xù)的發(fā)展。

??3. 中海長租公寓MIX突破&沉淀。目前中海長租公寓有中海海堂和中海友里兩個長租公寓品牌,主要布局四大核心城市群,饒胤現(xiàn)場針對中海友里沈陽和平國際公寓和中海海堂海堂國際服務(wù)公寓(上海)兩個城市商業(yè)綜合體標(biāo)桿項目進(jìn)行了介紹,分享了中海長租公寓作為全能生活場景的居住內(nèi)核,聯(lián)動商務(wù)辦公、休閑購物、文化娛樂等多元融合生態(tài),以MIX LIFE的多種模式迭代,在現(xiàn)有產(chǎn)品體系中多維探索城市綜合體發(fā)展路徑,實現(xiàn)城市人居新場景。

上海城方租賃住房運營管理有限公司總經(jīng)理 陳遠(yuǎn)平

??上海城方租賃住房運營管理有限公司總經(jīng)理 陳遠(yuǎn)平 發(fā)表主題演講《私域流量打造上海租住品牌》。在2018年年初,上海地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)布了“城方”品牌,這是上海國企首個租賃業(yè)務(wù)品牌。成立了市場化、專業(yè)化的運營管理公司——上海城方租賃住房運營管理有限公司。至2022年底,上海地產(chǎn)集團(tuán)自持R4用地147萬方,位列國內(nèi)第一,至2025年儲備的規(guī)模在6萬套,占上海保租房十分之一,地產(chǎn)城方是租賃住房的國家隊。2023年城方有11大新建保租房推入市場,集中度、規(guī)模度全國少有。

??一、城方目標(biāo)先行。在過去的一段時間里,城方進(jìn)行了市場化資源整合,為客戶提供全方位成熟租住體驗和全周期運營管理能力。

??城方在租賃住房和社區(qū)商業(yè)上進(jìn)行雙輪驅(qū)動,實現(xiàn)高出租率的要點是,在租賃住房上圍繞“多、快、好、省”;在商業(yè)上圍繞“集、降、全、拓”。

??二、城方速度先行。城方不斷打造自己的私域流量,在私域角度呈現(xiàn)結(jié)果能夠與頭部企業(yè)比肩通行。

??① 在保租房新品上,耀華國際社區(qū)開業(yè)半年出租近2000套;璟博濱江社區(qū)開業(yè)1個月簽約300套;康橋璟仁社區(qū)開業(yè)首日簽約100套;虹橋璟智社區(qū)開業(yè)半年出租率穩(wěn)定至90%。

??② 在商業(yè)上,古北璟宏商業(yè)出租率94%。

??③ 城方具有1200余家企業(yè)客戶,20萬+私域忠實粉絲。城方自己開發(fā)小紅書的流量,有效地助力了私域流量的打造。除此以外,作為國企結(jié)合街道圍繞人才進(jìn)行服務(wù),在虹橋街道開展了游園會,進(jìn)行國際化的人才互動。

??城方作為上海第一個國企做租賃住房的業(yè)務(wù)品牌,希望將城方打造為有著國有基因的市場化企業(yè),服務(wù)地產(chǎn)集團(tuán)保租房項目的同時,過去1年城方也簽約了幾個外部輕資產(chǎn)委托運營服務(wù)項目,在市場化中鍛煉和檢驗團(tuán)隊能力。

??城方的初心,就是人才保障的初心,希望將來在上海,想到租賃住房就是想到城方,實現(xiàn)“要租房找城方”。通過城方運營的努力,將“城方”打造為上海首屈一指的租賃住房品牌。通過業(yè)務(wù)和市場化的機制,培養(yǎng)一支能夠服務(wù)更多租賃住房項目,服務(wù)更多人才的團(tuán)隊。

??#圓桌2:

??地方國企的保租房實踐探討 

圓桌論壇2 :地方國企的保租房實踐探討

左起,(圓桌主持人)劉穎:中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會長租房分會副秘書長

尤瑋:上海城投置業(yè)經(jīng)營管理有限公司總經(jīng)理

張日芳:南京頤悅置業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理、南京安居瑾家公寓管理有限公司總經(jīng)理

張彬南:上?,|浦企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理

??Q1:目前自身品牌保障性租賃住房的建設(shè)情況?

??尤瑋(上海城投置業(yè)經(jīng)營管理有限公司總經(jīng)理):

??在國家租購并舉的方針下,我們于2019年創(chuàng)立了“城投寬庭”品牌。從建設(shè)用地來看,我們一共是6+1,6塊是新的R4,1塊是存量改造。2020年8月入市第一個項目,灣谷社區(qū)800多套;2022年年底入市保障性租賃住房城投寬庭江灣社區(qū),2023年上半年光華社區(qū)和浦江社區(qū)入市,由此形成“四花閃耀”。

??在今年下半年,預(yù)計康橋、臨港社區(qū)陸續(xù)入市,明年一季度九星社區(qū)也會入市,由此超15000套房源全部入市,形成“七星聯(lián)動”。

??大概的節(jié)奏就是,2019年創(chuàng)立品牌,2020年第一盤入市,到2022年,我們的總量過千,2023年的下半年,我們的總量過萬。

??張日芳(南京頤悅置業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理、南京安居瑾家公寓管理有限公司總經(jīng)理):

??安居瑾家是南京市屬國企安居集團(tuán)旗下的全資三級子公司,成立2年時間,深耕南京,目前管理面積40萬平方米,開業(yè)房源7000+間,目前位居南京住房租賃行業(yè)規(guī)模的第二名。
通過一年半左右的時間,已實現(xiàn)完全市場化的運營。目前公司的主要業(yè)務(wù)是走輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩條路,重資產(chǎn)方面,更多的是賦能安居集團(tuán)旗下的重資產(chǎn)退出,目前集團(tuán)在南京重資投資了近100億用于保租房籌建,后續(xù)將分批次投入市場運營。市場化運營是希望未來能通過REITs實現(xiàn)陸續(xù)的退出;輕資產(chǎn)是我們現(xiàn)在聚焦的業(yè)務(wù),甲方主要是自家的兄弟公司,或者是南京市屬平臺的國企單位以及政府的平臺公司。此外,我們還做一些咨詢,輸出經(jīng)驗,為甲方賦能。

??張彬南(上?,|浦企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理):

??新黃浦實業(yè)集團(tuán)由房地產(chǎn)和金融雙輪驅(qū)動,新黃浦在長租板塊分兩步走,重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)。通過拿長租房的重資項目,以此為核心打造輕資產(chǎn)的集運營、商管和物業(yè)的大運營團(tuán)隊。
新黃浦長租板塊的品牌名是新黃浦筑夢城,分別在2018、2019年在閔行拿下兩個R4地塊,于去年年底竣工交付,分別在12月和今年2月開業(yè)??偟捏w量,吳涇租賃社區(qū)2800多套,梅隴租賃社區(qū)1300多套。到目前為止,整體經(jīng)營情況較好。從實際情況來看,這樣的高定價高品質(zhì)的產(chǎn)品填補、創(chuàng)造了新的細(xì)分領(lǐng)域。

??Q2:今年作為新建保租房入市的元年,像上海預(yù)計有6.5萬新建房源將入市。在這樣的大背景,你們認(rèn)為對于整個租賃住房市場有怎樣的影響,我們有哪些運營經(jīng)驗可以分享?

??Q3:目前,上海的保租房規(guī)模比較大,長租房體量也非常大,相較其他的品牌和項目,我們有怎樣的優(yōu)勢?

??Q4:南京安居瑾家作為南京保租房建設(shè)的主力,在產(chǎn)品線上也是覆蓋了從藍(lán)領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓、金領(lǐng)公寓、服務(wù)式公寓到租賃社區(qū),這和其他品牌會有不同,這部分是出于怎樣的考量?

??Q5:隨著國家發(fā)展保租房力度的不斷加深,未來各家如何進(jìn)一步深化保租房建設(shè)?

??(Q2-5,詳情回顧請移步“克而瑞租售”公眾號,圓桌專帖)

??#第三部分:

??住房租賃企業(yè)的變與不變

城家總裁、華住集團(tuán)高級副總裁 莊松成

??城家總裁、華住集團(tuán)高級副總裁 莊松成 發(fā)表了《確定、精益和取舍,公寓市場的長期主義思考》主題演講。

??莊松成首先提出,無論是國際形勢、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、消費理念還是行業(yè)新概念、新事物、新玩家的出現(xiàn),都表明整個租賃住房行業(yè)正在發(fā)生著深刻的變化,我們所面臨的是一個充滿不確定的行業(yè)環(huán)境。但仍有一些市場趨勢,是確定的。疫情放開,預(yù)示著“大需求”的確定;政策支持,預(yù)示著“強供給”的確定;增速明顯,預(yù)示著“快發(fā)展”的確定;長坡薄雪,預(yù)示著“大市場,看長期”的確定。

??基于轉(zhuǎn)型目標(biāo),城家通過對客戶需求的洞察,確立了“長租公寓+服務(wù)式公寓”兩大賽道。如何實現(xiàn)轉(zhuǎn)型與賽道發(fā)展?莊松成引用了“精益”的概念,即一種以滿足用戶需求為目標(biāo),力求降低成本,提高產(chǎn)品質(zhì)量,不斷創(chuàng)新的資源節(jié)約型的生產(chǎn)方式。

??城家又是如何解讀與實踐“精益思維”的?莊松城總結(jié)了以圍繞用戶精益思維的“3類客群聚焦”與圍繞產(chǎn)品&成本精益思維的“3種能力升級”。3類客群聚焦,即B(資產(chǎn)方)、C(消費者)、S(銷售方);3種能力升級,則針對于產(chǎn)品、技術(shù)與營銷的能力迭代升級。

??最后,莊松成介紹了城家在大社區(qū)、服務(wù)式公寓、運營優(yōu)勢、綜合收益能力的4大戰(zhàn)略發(fā)展方向。

樂乎集團(tuán)創(chuàng)始人&CEO 羅意

??樂乎集團(tuán)創(chuàng)始人&CEO 羅意 發(fā)表主題演講《從運營管理到資產(chǎn)管理》。從慢下來、沉進(jìn)去、研究業(yè)務(wù)三部分,闡述了樂乎近兩年做的嘗試:

??1. 慢下來。2021年以來住房租賃行業(yè)發(fā)生很多變化,新的進(jìn)入者紛至沓來,作為一個早期的創(chuàng)業(yè)公司,樂乎考慮的是如何不被行業(yè)拋棄。輕資產(chǎn)一定是住房租賃行業(yè)的趨勢,針對行業(yè)的變化和企業(yè)自身能力與優(yōu)勢,樂乎也做了很多思考,并選擇慢下來。我認(rèn)為資管是一種理念,我們所講的俠義的資管是“募投建管退”。慢下來的樂乎做了很多改革,精選項目,控制成本等。

??2. 沉進(jìn)去。從策略到產(chǎn)品到運營沉進(jìn)去,我們做了幾件事情。樂乎做包租、純托管,也可以做投資加盟、代建,目前樂乎旗下的懷庭、芷岸、樂乎公寓、樂乎青年社區(qū)、樂乎起程都可以做加盟業(yè)務(wù),這可以改善我們的利潤結(jié)構(gòu)。樂乎總體上將慢慢從運營公司向資管公司進(jìn)階,盡管很難做。近兩年樂乎主要圍繞兩個品牌做保租房項目,新簽項目書明顯減少,目前主要是歷史上的純托管項目。

??3. 研究業(yè)務(wù)。樂乎有重資產(chǎn)的團(tuán)隊,主要做資管,現(xiàn)在不同產(chǎn)品的組合差距很大,沒有研究是很難做的。相對于數(shù)據(jù)服務(wù)商,運營商基于自有數(shù)據(jù)、案例等信息沉淀,寫的研究報告更加細(xì)致。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁 錢智康

??魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁 錢智康 分享了主題演講《識變、應(yīng)變、求變:專業(yè)化租賃運營商如何賦能保租房》——

??識變:保租房帶來的行業(yè)新變化

??租賃住房需求持續(xù)增長,行業(yè)保持高增速發(fā)展。全國“十四五”期間計劃籌集建設(shè)870萬套(間),40個重點城市計劃新增650萬套(間),上?!笆奈濉逼陂g,將新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上。但目前保租房在前期定位存在目標(biāo)受眾不清晰,產(chǎn)品定位難確定等痛點;在項目籌建期存在房間面積有限,空間使用率要求高,改善周期短,工程管理難度大等痛點;在運營管理中存在相關(guān)監(jiān)管要求高、資金管理難度大等痛點。

??應(yīng)變:魔方生活能為保租房做什么?

??在前期定位方面,魔方利用大數(shù)據(jù)驅(qū)動決策;在項目籌建階段持續(xù)產(chǎn)品迭代,帶來優(yōu)越居住體驗,高度標(biāo)準(zhǔn)化流程,營建周期強管控;在運營管理階段,數(shù)智化驅(qū)動打造安心居住場景, “業(yè)財一體化” 完善資金監(jiān)管,豐富的社群活動為租戶創(chuàng)造情感價值。

??求變:魔方生活的探索之路

??魔方參與國央企全流程咨詢服務(wù)項目,全周期代建+后期托管運營,托管管理等。魔方的數(shù)智化系統(tǒng)合作,支付分賬過程全部系統(tǒng)自動處理,無需人工干預(yù),可與政企監(jiān)管平臺對接。

百瑞紀(jì)集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人 楊稷

??百瑞紀(jì)集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人 楊稷 發(fā)表了《深耕用戶、高質(zhì)運營》主題演講,分享2022年百瑞紀(jì)做的一個調(diào)研報告,報告部分印證了百瑞紀(jì)在租賃行業(yè)里的一些觀察和洞察。

??一、用戶需求在變

??2017年和2022年百瑞紀(jì)做的用戶調(diào)研有很大的變化。第一是地段及周邊商圈的重要性,由原來第七上升到第一,地段及周邊商圈變得最重要;第二是產(chǎn)品設(shè)計從第一降到第三,管家服務(wù)變?yōu)榈诙€重要。隨著行業(yè)的發(fā)展,公寓從嘗鮮的產(chǎn)品變成了基本的需求產(chǎn)品。

??二、用戶口碑在變

??綜合滿意度、品牌喜好度、管理服務(wù)整體滿意度指標(biāo)在過去幾年有變化,但變化不是很顯著。

??三、深耕用戶不變

??百瑞紀(jì)深耕用戶需求,用大數(shù)據(jù)挖掘,顯示出租戶中女性占比較高,25到34歲是核心群體,消費比較高,喜歡看視頻,線上偏好明顯,愛社交,購物和音樂。
百瑞紀(jì)的理念是品牌的價值先行,希望用品牌驅(qū)動,百瑞紀(jì)整個的用戶服務(wù)都是來源于對用戶需求的深入挖掘。

??一、在服務(wù)管理方面

??>> 以客戶滿意度為考核指標(biāo),區(qū)域和店長均以客戶滿意分為考核指標(biāo),直接掛鉤區(qū)域和店長的績效。

??>> 創(chuàng)造更多的客戶互動的環(huán)節(jié),從入住關(guān)懷、日常拜訪、生日/節(jié)日祝福等多個方面入手,提升客戶粘性。

??>> 通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)挽留在住客戶,通過提供優(yōu)質(zhì)的體驗式+人性化服務(wù),讓客戶住得舒服,住得放心。針對這一系列的工作,實現(xiàn)NPS89%,客戶的滿意度95%,續(xù)租率70%。

??二、在社群管理方面

??主要依據(jù)用戶畫像,用戶喜歡看視頻,就在社區(qū)里面做趣影院。年輕人喜歡線上服務(wù),百瑞紀(jì)打造線上的服務(wù)閉環(huán),建立線上服務(wù)系統(tǒng),能夠?qū)ψ鈶舻念A(yù)約、看房、簽約和繳納水電費等整個服務(wù)流程進(jìn)行監(jiān)控,對每一個環(huán)節(jié)進(jìn)行點評,并且將點評公開化。

克而瑞執(zhí)行總裁 劉文超

??論壇的最后環(huán)節(jié)是線下的測評成果發(fā)布。頒獎嘉賓是克而瑞執(zhí)行總裁 劉文超 以及克而瑞租售總經(jīng)理 王偉 。

??第一個獎項是《2022-2023住房租賃企業(yè)綜合實力TOP10》,獲獎企業(yè)(按首字母排序)分別是:百瑞紀(jì)集團(tuán)、城家、方隅公寓、樂乎集團(tuán)、瓴寓國際、魔方生活服務(wù)集團(tuán)、微領(lǐng)地VLINKER、華潤有巢、招商伊敦公寓、中海長租公寓。

??第二個獎項是《2022-2023住房租賃企業(yè)優(yōu)秀品牌TOP10》,獲獎企業(yè)(按首字母排序)分別是:保利公寓、爾家公寓、金地草莓社區(qū)、朗詩寓、樂璟生活社區(qū)、龍湖冠寓、路勁·雋寓、上海龍地商業(yè)管理有限公司、萬科泊寓、YOU+國際青年社區(qū)。

??第三個獎項是《2022-2023住房租賃企業(yè)國企先鋒TOP5》,獲獎企業(yè)(按首字母排序)分別是城發(fā)成家、城投寬庭、南京安居瑾家、上海地產(chǎn)城方、新黃浦·筑夢城。

??第四個獎項是《2022-2023住房租賃企業(yè)潛力新星TOP5》,獲獎企業(yè)(按首字母排序)分別是:安徽琥珀房屋租賃有限公司、派米雷租賃住房LINK新界未來社區(qū)、天健置業(yè)蜂巢公寓、新際公寓、新投海瑜公寓。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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