??“北京9月20日表態(tài)將‘適時取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)’，什么時候能落地？”

??“期待北京盡快取消普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

??多位在北京的意向購房人表示，非常期待這一政策盡快落地，因為這涉及買房的首付比例和系列稅費問題。

??自9月20日北京市表態(tài)將“適時取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”以來，這一政策動向引起了廣泛關(guān)注。9月30日，北京市調(diào)整北京房地產(chǎn)政策，按照國家工作部署及時取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容赫然在列。

??10月17日，國務(wù)院新聞辦就促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況舉行發(fā)布會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在會上表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同財政部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局等部門，指導(dǎo)各地迅速行動，抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩(wěn)，概括起來就是四個取消、四個降低、兩個增加。其中，四個取消就是充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府要因城施策，調(diào)整或取消各類購房的限制性措施，主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

??盡管政策方向已經(jīng)明確，但具體落地時間遲遲未定。

??對此，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)宣傳中心主任張曉敏表示，政策具體落地時間由政策出臺部門決定，目前還未收到通知。具體落地時間確定了會發(fā)布官方通知，以官方通知為主。

??對于取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)遲遲未落地的原因，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析：“有兩方面原因，一方面，普通和非普通住宅除了在契稅繳納方面有差異外，還在增值稅、土地增值稅方面有差異，這就需要和稅務(wù)總局溝通，確保各項稅務(wù)政策的一致性和協(xié)調(diào)性。另一方面，關(guān)于土地增值稅預(yù)繳和清算制度是否需要整改，這是需要綜合考慮的問題?！?/p>

??首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池同樣認(rèn)為，目前北京取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)沒有落地，主要在等稅務(wù)局作出相應(yīng)的稅收安排。

??北京現(xiàn)行的主流普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)最早于2014年推出，是住房市場短缺、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不匹配時期的一項重要政策，同時也是緊縮性調(diào)控措施的重要組成部分。

??這一標(biāo)準(zhǔn)在過去的“有沒有”時代，為了滿足人們的基本住房需求，稅務(wù)政策對普通住房給予了更多的支持，對非普通住房采取了相對較高的稅費政策，鼓勵人們購買普通住房，解決基本的居住問題。

??隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了“好不好”的時代。在這個時代，人們更加關(guān)注住房的品質(zhì)、環(huán)境和舒適度，改善性需求成為主流。因此，普通住宅和非普通住宅之間的差異在稅務(wù)政策上的意義逐漸降低。

??李宇嘉表示：“在改善性需求為主導(dǎo)的市場中，取消普通住宅和非普通住宅在稅務(wù)政策上的差異，有助于降低交易成本，提振交易信心，促進(jìn)改善性需求的釋放?！?/p>

??事實上，2023年12月，北京已對從2014年起沿用了多年的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了優(yōu)化。優(yōu)化后，普通住宅應(yīng)滿足3個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在144平方米（含）以下；實際成交價格低于確定的價格標(biāo)準(zhǔn)，其中五環(huán)內(nèi)單價低于85000元/平方米，五至六環(huán)之間單價低于65000元/平方米，六環(huán)以外單價低于45000元/平方米。

??在二手房交易中，普通住宅與稅收優(yōu)惠直接掛鉤，其中主要是增值稅。根據(jù)北京現(xiàn)行政策規(guī)定，普宅與非普宅兩者的區(qū)別在于，個人出售2年以上的普通住宅，免征增值稅；個人出售2年以上的非普通住宅，差額征收增值稅，稅率為5%。此外，普通住宅契稅較低，如90平方米以下的契稅為1%，90平方米至140平方米的契稅為1.5%。非普通住宅的契稅一般為3%，同時非普通住房的貸款利率會上浮。

??有機(jī)構(gòu)預(yù)測，執(zhí)行這一新標(biāo)準(zhǔn)后，市場上可被認(rèn)定為普通住宅的商品房大約有70%，而在取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，剩余30%的商品房也不再被視為非普通住宅。

??有房地產(chǎn)從業(yè)者表示，“該政策取消后，最核心的就是‘真金白銀’的為購房者省錢了，購房者可以少繳總房款2%的契稅?！币再徺I一套150平方米總價為600萬元的非普通住宅為例，現(xiàn)在需要繳納契稅18萬元，如果按照取消后的標(biāo)準(zhǔn)計算，就只需要繳9萬元，一下子能省下一半的錢。

??不過，亦有業(yè)內(nèi)人士表示，“普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)取消了，主要影響的是那剩余30%的非普通住宅。這個影響面相對較小，因此對房地產(chǎn)市場的整體影響不會太大?！?/p>

??同樣，取消該政策對開發(fā)商的影響雖然是積極的，但也有限。

??過去，開發(fā)商只有在建造普通住宅的過程中，才有機(jī)會減免土地增值稅。取消該標(biāo)準(zhǔn)后，結(jié)合其他條件如房屋增值額，也有可能獲得減免土地增值稅的可能。

??一位北京市豪宅項目的營銷總經(jīng)理表示，“契稅調(diào)整對不同類型的住宅項目影響是不同的。對于普通住宅項目而言，原本由于建筑面積、地理位置等因素被視為非普通住宅的項目，在取消該政策后，契稅稅率降低至1%時，就會帶來更多購房者的關(guān)注和購房需求，這對開發(fā)商而言，將有助于加快項目的去化速度，提高銷售額；但對于高端別墅市場而言，契稅調(diào)整的影響相對較小，高端別墅市場的客戶在購買時更加關(guān)注圈層、物業(yè)管理和付款周期等因素，通常不會因為契稅的調(diào)整改變購買決策?！?/p>