金融 2023-01-28 11:16:16 來源:丁祖昱評樓市
??自2022年11月以來,支持房企融資的政策不斷,房企能否真正走出低谷期,關(guān)鍵在于融資。
??進入2023年,融資端支持政策還在不斷釋放,比如1月10日,央行、銀保監(jiān)會召開銀行信貸工作座談會,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,并實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃。
??優(yōu)質(zhì)房企融資“窗口期”已至,但多數(shù)房企融資難的基本面沒有得到改善,尤其是中小房企和已出險房企。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2022年全年房企融資總量同比減少近4成。與此同時,2023年,仍然是房企“償債年”,房企債務(wù)到期的壓力依舊非常的巨大。
??2022年,房企融資有多難?
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,100家典型房企全年新增融資總額為8241億元,同比減少38%。2016年以來,全年融資總規(guī)模首次低于1萬億元。
??從歷年典型房企融資總量來看,2021年出現(xiàn)了近五年來首次負增長,融資總量13274億元,同比下降了25%。進入2022年融資規(guī)模的下滑趨勢仍在擴大,全年融資總規(guī)模較去年繼續(xù)擴大13個百分點至38%。
??2022年前8月單月融資量均出現(xiàn)不同程度的同比下降,其中1月、2月、6月及8月下降幅度均超過了50%。
??但隨著11月諸多融資利好政策出臺,房地產(chǎn)融資行情年末“翹尾”,融資端出現(xiàn)一些積極信號。數(shù)據(jù)顯示,2022年12月100家典型房企的融資總量為1018億元,達到全年單月最高,環(huán)比上升85%,同比上升33%。
??但未來房企融資規(guī)模能否持續(xù)回升,還要看政策的持續(xù)落地與利好傳導的效果。
??值得注意的是,2022年整體融資成本迎來結(jié)構(gòu)性下降,全年100家房企新增融資成本為4.23%,較2021年下降了1.15個百分點。這與房企境外融資大規(guī)模減少以及優(yōu)質(zhì)民企發(fā)債占比走高有關(guān),2022年,招商蛇口、萬科、華潤、首開和中海這5家房企融資總量占比達到了36.5%,結(jié)構(gòu)性拉低整體融資成本。
??過去一年,更多的房企轉(zhuǎn)向了境內(nèi)融資,海外融資基本上從此和中國房企說“再見”。
??從融資結(jié)構(gòu)來看,2022年境內(nèi)債券融資占比最高,達到了71%,但是從融資量來看,2022年房企境內(nèi)債權(quán)融資同比下降了10%到5870億元。而境外債權(quán)融資下降尤為明顯,同比下降了69%至1080億元。
??2022年企業(yè)發(fā)債金額4524億元,同比下降28%。其中,境內(nèi)發(fā)債3588億元,同比下降1%;而境外發(fā)債同比大幅下降64%到935億元,占比同比下降了21個百分點至21%。
??房企境外債違約事件,信用危機進一步影響境外資本市場信心,房企境外融資陷入“冰封”。
??年初是房企境外發(fā)債窗口期,融資總量較高,7月因富力完成了海外債的重組發(fā)行了344億元的新票據(jù)而短暫回升,隨后10月首次出現(xiàn)了單月沒有房企進行境外債權(quán)融資的情況。11月和12月僅保利置業(yè)和龍湖獲得了境外貸款。
??短期內(nèi),房企境外融資仍將維持較低水平。
??2022年以來央企、國企及優(yōu)質(zhì)民企成為了融資主力。
??首先看融資占比,2022年央國企融資占比在60%-90%左右,而2020年,央國企融資占比長期在20%-40%左右,自2021年8月,央國企融資占比明顯提升,融資占比提升至60%-80%的水平。
??優(yōu)質(zhì)民企也有發(fā)債,2022年發(fā)行新債券的民營(含混合所有制)房企共有13家,發(fā)行量最多的是萬科、龍湖、碧桂園、濱江、美的置業(yè)、旭輝以及新城,這些企業(yè)也是率先受益的民營房企。
??對于大多數(shù)民營房企來說,融資依然困難重重。
??2021年8月以來,民營房企融資規(guī)模斷崖式下跌,此后陷入長達16個月的低迷期,這期間有13個月融資規(guī)模不足300億元,2022年10月單月甚至不足40億元。
??未來多數(shù)民營房企融資狀況能否有明顯改善,仍需看政策的覆蓋面以及后續(xù)落地情況。
??2023年,仍然是房企“償債年”。
??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2023年前三季度,房企將迎來一波大規(guī)模償債潮,到期債券總規(guī)模達到5528億元,同比增長6%。其中,境內(nèi)債券到期2805億元,境外債券到期2724億元。
??償債壓力主要集中在一季度,到期債券規(guī)模達到了2225億元,其中1月共有40筆債券到期,剔除已經(jīng)提前贖回的部分之后約有916億元,環(huán)比增加476%。
??2021年以來,房企發(fā)債量長期小于到期量,房企償債一直處于承壓狀態(tài)。值得注意的是,在這波到期債券中,有4081億元屬于民營房企,占比達到了73%,部分民企的償債壓力仍然非常大,違約事件還有可能被曝出。
??隨著“金融16條”出臺,房企的信貸以及債券的合理展期都得到了政策支持,到期壓力得到緩解,房企也相應(yīng)得到一些喘息機會,但仍難解決本質(zhì)問題,后續(xù)仍需積極推動民營房企融資恢復,并積極促進銷售回暖。
??2023年,房企供給側(cè)改革已漸近尾聲,穩(wěn)信用下企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)⑦M一步改善,房企應(yīng)積極抓住融資窗口期。
??未來,股權(quán)融資或?qū)⒊蔀榉科笕谫Y的重要渠道,更多上市的優(yōu)質(zhì)房企或?qū)⑼ㄟ^增發(fā)、配股融資,既能緩解企業(yè)融資困境,又能降低整體負債率水平,一定程度上降低企業(yè)償債風險。
??在融資環(huán)境進一步防松的情況下,房企真正的脫困,還需要依靠銷售和經(jīng)營層面的改善。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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