疫情之下,為何上海樓市成交創(chuàng)四年新高?

原創(chuàng)高鶴 曲濤 2020-11-26 12:27:24 來源:中房網(wǎng)

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??中房網(wǎng)訊(高鶴 曲濤/文)談及今年的房地產(chǎn)市場,最火爆的當(dāng)屬深圳。

??不僅倒逼監(jiān)管層出臺(tái)了從金融到市場到土地的系列調(diào)控政策,也牢牢吸引了市場的關(guān)注目光,甚至掩蓋了其它熱點(diǎn)城市的光芒。

??比如,上海。

??成交創(chuàng)四年新高

??今年的上海房地產(chǎn)市場不一般。

??首先就體現(xiàn)在成交量上。自4月份疫情逐漸好轉(zhuǎn)后,上海的新房和二手房市場成交就呈現(xiàn)升溫態(tài)勢(shì)。

??新房方面,根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告,今年5月、8月、9月和10月四個(gè)月,上海新建商品住宅成交面積在月均百萬平方米上下浮動(dòng)。雖然6、7月份有所降溫,但成交量也處于最近幾年高位水平。二手房方面,今年5-7月的二手住宅成交量穩(wěn)定在平均每月2.8萬套左右。8月、9月成交量分別達(dá)到3萬套和3.1萬套,10月份成交量雖然回落到與5、6、7月相當(dāng)?shù)乃剑蕴幱诟呶凰健?/p>

上海

??另外值得注意的是,今年前十月無論是新房成交面積,還是二手房成交套數(shù),都創(chuàng)下了上海近四年的新高。

??根據(jù)易居研究院提供的數(shù)據(jù),今年1-10月份上海新建商品住宅成交面積達(dá)726萬平方米,同比增長15.24%,分別高于2017-2019年同期水平。今年1-10月份上海二手住宅成交套數(shù)為230432套,同比增長15.32%,同樣位于四年高位。

??春江水暖鴨先知

??市場好不好,看看開發(fā)商的態(tài)度便大體可知。

??8月份,上海普陀區(qū)某熱點(diǎn)樓盤認(rèn)籌率超過900%,購房者的認(rèn)籌金需20萬元。

??10月,上海青浦區(qū)的某熱點(diǎn)樓盤認(rèn)籌數(shù)創(chuàng)2018年來新高,其初期的要求是驗(yàn)資100萬、認(rèn)籌金50萬。

??進(jìn)入11月,上海多個(gè)新房入市。認(rèn)籌金從30-100萬不等,但凍資金額大大增加,一般需提交首套房100-150萬元、二套房200-400萬元的銀行資產(chǎn)凍結(jié)證明。比如大虹橋板塊的某個(gè)新盤,購房者要是拿不出首套150萬、二套300萬的資金證明,別說買房,就連樣板間都不能參觀。

??一般情況下,是否在認(rèn)籌階段要求“凍資”,最能夠體現(xiàn)樓盤熱度。雖然今年上海熱銷的項(xiàng)目很多,但是此前有凍資要求的卻寥寥無幾。此外,今年還有不少上海新房都出現(xiàn)了“千人搖”“日光盤”的現(xiàn)象,市場火爆程度可見一番。

??在房價(jià)表現(xiàn)方面,雖然上海新房和二手房價(jià)格漲幅相對(duì)不大,但都處于同比上漲的趨勢(shì)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的《2020年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示,10月份上海新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比增長4.4%,二手住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲5.2%。

??貝殼研究院此前發(fā)布的一份報(bào)告也顯示,上海二手房正處于在售房源縮減、掛牌量增加、掛牌價(jià)上升的階段,預(yù)計(jì)11月上海二手房成交均價(jià)可能出現(xiàn)上漲。

??雖然新房價(jià)格漲跌幅受多重因素影響,不具有絕對(duì)的參考性。但從易居研究院監(jiān)測(cè)的存銷比數(shù)據(jù)上看,隨著5-7月份出現(xiàn)的新房供不應(yīng)求的局面,導(dǎo)致庫存面積不斷下降,10月份上海新建商品住宅存銷比僅為7個(gè)月。

??此外,不得不提的就是土地市場。雖然近期有降溫態(tài)勢(shì),但從房企拿地的態(tài)度來看,熱情依然圍繞著一二線城市。單從上??矗拙友芯吭捍饲鞍l(fā)布的《40城土地市場報(bào)告》顯示,1-10月份上海土地出讓金高達(dá)2344億元,同比增速70%,位于40城首位。未來這些地塊的項(xiàng)目上市后,又將給上海的樓市添上一把火。開發(fā)投資數(shù)據(jù)也能佐證這一點(diǎn),1-10月上海房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.2%,遠(yuǎn)高于全國6.8%的增幅。

??回暖并非偶然

??疫情之下,為何上海樓市表現(xiàn)如此強(qiáng)勁?綜合來看,至少存在以下幾方面原因:

??從宏觀方面看,疫情對(duì)于今年中國經(jīng)濟(jì)的沖擊顯而易見。具體到房地產(chǎn)層面,由于歷年一季度均為市場淡季,所以在疫情最嚴(yán)重的一季度里,雖然樓市成交處于“冰封”階段,但自疫情好轉(zhuǎn)以后,累計(jì)的購房需求開始集中爆發(fā),這也是從4月份開始,市場成交量不斷攀升的原因之一。

??疫情推動(dòng)改善型需求加速入場。這次疫情,讓絕大多數(shù)人在家享受了相當(dāng)長的一段“假期”。而在這期間讓人體會(huì)到,一個(gè)良好的居住環(huán)境和一個(gè)值得托付的物業(yè)公司對(duì)于生活品質(zhì)尤為重要,這也推動(dòng)了一部分改善型需求積極入市。根據(jù)克而瑞此前的一項(xiàng)調(diào)查,上半年受疫情影響,改善型住房需求持續(xù)釋放,且具有較強(qiáng)購買力支撐。在112個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中,三房仍是成交主力,成交占比進(jìn)一步提升至59.24%。同時(shí),四房成交占比也穩(wěn)中有升,較2019年凈增長0.85個(gè)百分點(diǎn)至20.2%。

??信貸政策偏向剛需購房者。根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,10月份全國首套房貸款平均利率為5.24%。其中,上海首套房貸款平均利率為4.69%,低于全國首套房貸款平均利率水平0.55個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)際上,上海的首套房貸款利率水平一直處于全國低位。在政策導(dǎo)向上符合“房住不炒”的定位,還有效地保護(hù)了合理的購房需求。

??落戶政策局部松動(dòng)。9月份上海發(fā)布新政,將之前“以北京大學(xué)、清華大學(xué)為試點(diǎn),探索建立對(duì)本科階段為國內(nèi)高水平大學(xué)的應(yīng)屆畢業(yè)生,符合基本申報(bào)條件可直接落戶”的政策,范圍擴(kuò)大至在滬“世界一流大學(xué)建設(shè)高?!?,這也能夠間接的給房地產(chǎn)市場帶來一部分有效需求。但實(shí)際上,近年來地方對(duì)于人才的吸引力度在不斷加強(qiáng),對(duì)于高水平大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生直接落戶的政策只能算是標(biāo)配。

??核心城市房產(chǎn)仍受投資者青睞。由于國內(nèi)一線城市嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策,使得最近幾年一線樓市基本處于穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。年初,面對(duì)突如其來的疫情,全球經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)。在全球多個(gè)國家實(shí)行貨幣寬松的背景下,核心城市房產(chǎn)保值屬性凸顯,包括上海在內(nèi)的部分核心城市,自然會(huì)得到投資者的青睞。

??綜上可見,今年上海樓市的“亢奮”是受多重因素疊加影響,雖然市場階段性的回暖并非偶然,但仍需客觀看待。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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