銀行涉房貸款“紅線”來(lái)了

原創(chuàng)亞晨 2021-01-04 12:20:24 來(lái)源:中房網(wǎng)

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??中房網(wǎng)訊(亞晨/文)2020年的最后一天,央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下稱《通知》),明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機(jī)制。

??《通知》綜合考慮銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素,分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限,對(duì)超過(guò)上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置過(guò)渡期,并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。

??從《通知》的內(nèi)容來(lái)看,旨在增強(qiáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的能力,防范金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過(guò)度集中帶來(lái)的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn),提高銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性?!锻ㄖ纷?021年1月1日起實(shí)施。

??這是繼“三道紅線”之后,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的又一記重拳。

??五檔考核房地產(chǎn)貸款占比

??根據(jù)《通知》規(guī)定,中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)被分為五檔。第一檔為中資大型銀行,包括中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、交通銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行;第二檔為中資中型銀行,包括招商銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、中國(guó)民生銀行、中國(guó)光大銀行、華夏銀行、進(jìn)出口銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恒豐銀行、浙商銀行、渤海銀行;第三檔為中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu),包括城市商業(yè)銀行、民營(yíng)銀行、大中城市和城區(qū)農(nóng)合機(jī)構(gòu);第四檔為縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu);第五檔為村鎮(zhèn)銀行。

??指標(biāo)方面,第一檔銀行房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%,第二檔分別為27.5%、20%,第三檔分別為22.5%、17.5%,第四檔分別為17.5%、12.5%,第五檔分別為12.5%、7.5%。

房地產(chǎn)貸款集中度管理

??值得注意的是,該比例并不是一成不變?!锻ㄖ分赋觯诔浞终撟C的前提下,結(jié)合所在地經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平、轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的具體情況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn),以通知第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準(zhǔn),可在2.5個(gè)百分點(diǎn)的范圍內(nèi)增減。

??此外,《通知》還設(shè)置了過(guò)渡期。2020年12月末,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求,超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的,業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起2年;超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的,業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期分別設(shè)置。

??業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期結(jié)束后因客觀原因未能滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的,由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng),經(jīng)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)或當(dāng)?shù)厝嗣胥y行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)評(píng)估后認(rèn)為合理的,可適當(dāng)延長(zhǎng)業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期。

??另外值得一提的是,有兩種情況暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。一種是住房租賃有關(guān)貸款,目的也是為了支持大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。另外一種是為配合資管新規(guī)的實(shí)施,資管新規(guī)過(guò)渡期內(nèi)(至2021年底)回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計(jì)范圍。

??多數(shù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求

??應(yīng)該說(shuō),建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,既有利于市場(chǎng)主體形成穩(wěn)定的政策預(yù)期,又有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。

??實(shí)際上,自2019年以來(lái),人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已就房地產(chǎn)貸款集中度管理制度開(kāi)展了廣泛調(diào)研,與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了充分的溝通,相關(guān)指標(biāo)設(shè)定充分考慮了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)際情況,并采取了分類分檔、差別化過(guò)渡期、區(qū)域調(diào)節(jié)機(jī)制等多種機(jī)制安排。

??根據(jù)央行《2020年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示,2020年三季度末,金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額169.37萬(wàn)億元,其中人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬(wàn)億元,房地產(chǎn)貸款占比約28.83%,低于房地產(chǎn)貸款集中度管理要求中第一檔40%占比上限,略高于第二檔27.5%占比上限。從個(gè)人住房貸款占比來(lái)看,2020年三季度末個(gè)人住房貸款余額33.59萬(wàn)億元,個(gè)人住房貸款占比約19.83%,低于第一檔、第二檔32.5%和20%占比上限。從實(shí)際情況來(lái)看,分別代表第一檔和第二檔的中資大、中型銀行是房地產(chǎn)貸款的主力軍,目前設(shè)定的管理比例要求基本符合實(shí)際情況。

??對(duì)此,兩部門在答記者問(wèn)時(shí)表示,目前大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)將要求其穩(wěn)健開(kāi)展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù),保持房地產(chǎn)貸款占比及個(gè)人住房貸款占比基本穩(wěn)定。對(duì)于超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu),將要求其合理選擇業(yè)務(wù)調(diào)整方式、按年度合理分布業(yè)務(wù)調(diào)整規(guī)模,確保調(diào)整節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)、調(diào)整工作穩(wěn)妥有序推進(jìn)。個(gè)別調(diào)降壓力較大的銀行,通過(guò)延長(zhǎng)過(guò)渡期等方式差異化處理,確保政策平穩(wěn)實(shí)施。

??未來(lái)房地產(chǎn)融資環(huán)境仍然偏緊

??如果把之前的“三道紅線”看做是對(duì)房企資金需求端的管理,那么此次發(fā)布的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度則是在資金供給端的收緊。

??另一方面,自2020年以來(lái),銀保監(jiān)會(huì)和各地銀保監(jiān)局延續(xù)了一直以來(lái)的嚴(yán)格監(jiān)管態(tài)勢(shì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2020年銀保監(jiān)系統(tǒng)至少開(kāi)具了496張涉及信貸問(wèn)題的罰單,其中至少有130張罰單涉及房地產(chǎn)貸款。從被處罰的原因來(lái)看,大多為信用貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng),以及違規(guī)發(fā)放流動(dòng)資金貸款用于房地產(chǎn)等。此外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理嚴(yán)重不審慎,以及對(duì)四證不全房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款同樣占比較多。

??中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清此前曾指出,房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián),目前我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%,還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),因此,房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”,要堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫。

??金融監(jiān)管層的多次表態(tài),意味著對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防控工作,需要引起足夠的重視。

??中國(guó)社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立表示,無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)設(shè)置監(jiān)管紅線,還是對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)設(shè)置監(jiān)管紅線,都是在宏觀審慎管理制度方面的創(chuàng)新,這兩項(xiàng)監(jiān)管制度將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響,不能簡(jiǎn)單地理解為打壓房地產(chǎn)市場(chǎng),但在這些政策實(shí)施之初,會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)金融邊際收緊的效果。不僅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響,也會(huì)對(duì)其他部門產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

??易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為,未來(lái)房企整體融資環(huán)境依舊偏緊,房企去杠桿、降負(fù)債已是大勢(shì)所趨。同時(shí),房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的發(fā)布,也進(jìn)一步驗(yàn)證了其對(duì)行業(yè)步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代新邏輯的驗(yàn)證。丁祖昱表示,過(guò)去若干年,房企高歌猛進(jìn),資金帶來(lái)了巨大的動(dòng)力,時(shí)至今日,在“三條紅線”和“央行房貸新規(guī)”的要求下資金被限制,由于沒(méi)有更多的資金進(jìn)入,整個(gè)行業(yè)再往上走的動(dòng)力被大大削弱,因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)的主體是房企,缺乏資金的支持,會(huì)使得企業(yè)動(dòng)能不足,從而使得行業(yè)動(dòng)能不足,就將步入無(wú)增長(zhǎng)的時(shí)代。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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