??中房網(wǎng)訊 回望2020，作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在疫情等諸多不利因素之下，表現(xiàn)出了極強的韌性。不過，倒下的房企也不在少數(shù)。

??據(jù)中房網(wǎng)通過人民法院公告網(wǎng)，以“房地產(chǎn)”為關鍵詞檢索，并剔除了重復分發(fā)企業(yè)、及非房地產(chǎn)企業(yè)的名單后統(tǒng)計出，2020年全國共計有408家房企發(fā)布了相關破產(chǎn)文書。

??分省域來看，廣東（23%）位列破產(chǎn)房企數(shù)量的首位，其次是浙江（10%）和湖南（10%），并列第二，江蘇（7%）位列第三，這四個省的破產(chǎn)房企數(shù)量合計占比達到2020年全國破產(chǎn)房企總量的一半。

??從上述圖表可以看出，今年發(fā)布破產(chǎn)文書的房企主要分布在長三角和珠三角城市群。相關機構分析認為，長三角、珠三角等熱點城市及城市群吸引了大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入，區(qū)域競爭激烈，地方小微房企生存更加艱難；加之長三角及珠三角區(qū)域投資及借貸熱度較高，借貸糾紛以及公司注銷破產(chǎn)更加頻繁。

??廣東作為房企涉破產(chǎn)文書量最多的省份，其房企分布主要集中在廣州市，共有35家，然后是中山市，共有13家。其他城市涉破產(chǎn)文書房企數(shù)量，則在10家以下，其中，佛山市達9家，清遠市達7家，深圳市達6家。

??值得注意的是，在廣州市涉破產(chǎn)文書的房企中，不乏一些企業(yè)仍有樓盤項目未完全售出。如廣州市君濤房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)的上雅君庭，地處經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高技術產(chǎn)業(yè)園工業(yè)大道5號，目前住宅已售227套，未售83套。廣州市景興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的愛群薈景灣，位于越秀區(qū)沿江西路長堤大馬路143號，目前已售42套，未售29套。

??小微房企集中破產(chǎn)，部分中大型房企債務違約高發(fā)

??在中房網(wǎng)統(tǒng)計全年破產(chǎn)房企名單后發(fā)現(xiàn)，主要是以小微房企為主，經(jīng)營及項目覆蓋范圍不大。

??一邊是小微房企集中破產(chǎn)，另一邊，部分中大型房企的日子也不好過。部分知名房企近年來也陸續(xù)爆出相關資金債務等問題。據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年以來，包括新華聯(lián)、泰禾集團、天房集團、福晟集團、三盛宏業(yè)等多家房企均不同程度的出現(xiàn)了債券違約情況。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞

??其中，天房集團是2020年首次的違約主體，共有三只債券先后違約，違約金額共計達41.039億元。自2013年以來，天房集團就在逐步加大土地購置力度，尤其在2013年9月，以及2015年至2016年幾個時段，天房多次創(chuàng)下天津拿地單價新高。在2017年全國各地頒布多項房地產(chǎn)調(diào)控政策后，天房仍延續(xù)激進風格，2017年9月以溢價率33.6%拍下天津市南開區(qū)迎水道北側土地使用權。持續(xù)的高溢價拿地導致天房集團后續(xù)資金供應不足，預付款項也對營運資金形成較多占用。此外，公司有息負債不斷推升，債務償還壓力大，最后導致企業(yè)陷入債務困局。

??2020年7月6日，泰禾集團公告稱，因地產(chǎn)整體環(huán)境下行、新冠肺炎疫情等疊加因素的影響，公司現(xiàn)有項目的去化率短期內(nèi)有所下降，銷售預期存在波動，同時由于公司自身債務規(guī)模龐大、融資成本高企、債務集中到付等問題，未能完成17泰禾MTN001本息的按時兌付。此后的幾個月內(nèi)，又連續(xù)出現(xiàn)多筆債券違約。泰禾集團董事長黃其森年內(nèi)也多次被列為失信被執(zhí)行人。

??這家曾經(jīng)全國Top30的千億房企，2020年債務問題如雪崩般暴露。

??而2020年內(nèi)，新華聯(lián)也不止一次發(fā)生債務違約。對于債務暴雷，新華聯(lián)還不得不減持了旗下最優(yōu)質(zhì)的金融資產(chǎn)之一——北京銀行股權。事實上，自2019年底，新華聯(lián)控股便不斷爆出風險事件：任職不滿一年的新華聯(lián)文旅董事長蘇波因涉嫌受賄被帶走調(diào)查；湖南出版因新華聯(lián)控未能歸還3億拆借款提起訴訟并申請財產(chǎn)保全；北京銀行公告新華聯(lián)控股所持北京銀行股權被全部凍結，凍結方為民生信托，同時被其凍結的還有科達潔能和遼寧成大的股權。

??在克而瑞證券首席分析師董浩看來，房企的債務危機不是偶然，過去部分房企激進地舉債擴張，加上跨行業(yè)多元化布局，為如今房企的財務邊際惡化埋下伏筆。“債券違約房企的凈負債率都遠超行業(yè)平均水平，杠桿率過高，其中部分更是盲目進行多元化布局，進入與地產(chǎn)主業(yè)相距較遠的領域，沉淀資金大，回款慢，令現(xiàn)金流壓力劇增?！?/p>

??華創(chuàng)證券分析師周冠南表示，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策持續(xù)加碼，銀行端清查違規(guī)放貸，涉房貸款全面收緊，同時伴隨監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務增長，房地產(chǎn)融資收緊。若企業(yè)負債規(guī)模較大，杠桿較高，在面臨融資收緊時，償債壓力上升，易引發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務違約。

??408家房企破產(chǎn)意味著什么？

??每年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量都會引起大家的關注。事實上，在市場下行情況下，任何風吹草動都會引發(fā)市場的強烈反應，而不僅僅是房地產(chǎn)市場。

??北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池指出，優(yōu)勝劣汰是市場法則，房企破產(chǎn)也是市場經(jīng)濟的一般規(guī)律。市場經(jīng)濟下，總有一些企業(yè)抵御不了市場、政策、疫情等風險，會被淘汰出局。

??“不過，即使在房價大漲的年份，房地產(chǎn)企業(yè)每年破產(chǎn)關閉的數(shù)量也在300家左右，這其中不乏一些頭部品牌的子公司，所以兼并重組，整合資源是房地產(chǎn)行業(yè)近年來一直在發(fā)生，且還會持續(xù)發(fā)生的事?！苯?jīng)濟學者馬光遠曾表示。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也稱，房企破產(chǎn)現(xiàn)象每年都有，就市場發(fā)展來說，出現(xiàn)部分企業(yè)破產(chǎn)是正常現(xiàn)象。

??統(tǒng)計數(shù)據(jù)也證實了這一點，2019年大概有超377家房企宣告破產(chǎn)，而在2020年疫情的特殊環(huán)境下，房企破產(chǎn)數(shù)量略有增加，也屬正?，F(xiàn)象。

??談到如何解決房企破產(chǎn)問題，諸葛找房分析師陳霄指出，首先需要密切關注中小房企的債務狀況，評估風險指數(shù)，提前洞察企業(yè)風險。同時要平衡好現(xiàn)金流和發(fā)展擴張的關系，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。另外，加強對行業(yè)和政策的關注和研究，積極進行戰(zhàn)略復盤等。

??趙秀池則建議，房企要避免破產(chǎn)就要審時度勢，不斷調(diào)整自己的戰(zhàn)略布局，不斷推陳出新，使其產(chǎn)品能夠適銷對路，符合老百姓需要，從需求角度去提供相應的產(chǎn)品。