原創(chuàng)蘇曉 2021-11-22 11:40:38 來源:中房網(wǎng)
??中房網(wǎng)訊(蘇曉/文)隨著11月19日鄭州第二批集中供地土拍結(jié)束,22城第二批集中供地已全面收官。相較于首批集中供地的火熱,第二批集中供地經(jīng)歷了“暫停”、“重啟”后,熱度顯著下降,底價成交、終止出讓、流拍等現(xiàn)象屢見不鮮。
??分析人士認(rèn)為,土地市場遇冷的背后,反映的是房企拿地能力和拿地意愿雙降。自“三道紅線”新規(guī)出臺以來,房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷強化,房企資金壓力不斷加大。部分城市要求房企必須用自有資金購地并嚴(yán)查資金來源,更是進一步限制了房企的拿地能力。另一方面,“限價”“限售”“限貸”等政策層出不窮,導(dǎo)致房企銷售承壓,抑制了房企的拿地意愿。
??657宗地攬金超6440億元
??據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計,22城第二批集中供地總計成交住宅用地(含綜合用地)約657宗地塊,土地出讓金總額6441.43億元,綜合溢價率不足4%。
??據(jù)此前中房網(wǎng)的報道(22城首批集中供地面面觀),在22城第一批集中供地中,土地掛牌數(shù)量918宗,總計成交住宅用地(含綜合用地)約861宗,土地出讓金總額10705.07億元,綜合溢價率達到15%。
??整體來看,在第二批集中供地掛牌數(shù)量超過首批集中供地掛牌數(shù)量的情況下,無論是土地成交數(shù)量還是成交金額,都遠低于首批集中供地,而整體土拍溢價率更是降低了7成多,土地市場降溫明顯。
??流拍、終止出讓現(xiàn)象頻現(xiàn),土地溢價率走低
??在第二批集中供地中,流拍、終止出讓、低溢價似乎成為了市場的“高頻詞匯”,就連北京、上海、杭州等在首批集中供地中表現(xiàn)突出的熱點城市也不例外。
??如杭州,作為首批集中供地土地成交金額的“大戶”,其首批集中供地的57宗地塊全部成交,溢價率達26%;而在第二批集中供地中,總計掛牌31宗地塊,其中7宗地塊終止出讓、10宗地塊流拍,最終僅成交14宗地塊,較首批成交地塊數(shù)量下降75%;而土地成交平均溢價率僅為4.59%,較首批平均溢價率下降8成多。
??北京第二批集中供地原計劃供應(yīng)的43宗土地,僅11宗走到了現(xiàn)場競價環(huán)節(jié),除1宗地采用招標(biāo)出讓早就定下歸屬以外,直到競買截止日,仍有26宗地塊無人問津。在截止日當(dāng)晚,北京宣布26宗地塊延期出讓,占總出讓地塊的60.47%。而總計16宗接到有效競買申請的地塊中,有5宗因僅有一家房企,最終以底價130.48億元成交。溢價率方面,北京第二次集中供地溢價率約4.2%,較首批集中供地的7.1%溢價率減少了2.9%。
??在上海也同樣出現(xiàn)了終止出讓、多宗地塊底價成交的情況。10月8日,距離正式土拍還有3天,上海就叫停了7宗地塊出讓,截至10月14日第二批集中供地收官,41宗地塊成交總價約538.38億元,平均溢價率3.35%;其中,18宗普通商品房地塊有9宗地塊底價成交。再如廣州,第二批集中供地48宗地塊僅成交23宗,超過半數(shù)土地未能成功出讓,尤其是第二天24宗土地只成交7宗,甚至番禺大石和黃埔開蘿大道兩個熱區(qū)地塊也無人問津。
??還有鄭州,其原計劃出讓15宗地塊,但就在前一日,鄭州市公共資源交易中心發(fā)布公告終止4宗地塊的出讓,成交的11宗地塊有10塊以底價成交;青島第二批集中供地共推出87宗地,其中11宗塊地終止出讓,成交的76宗地塊中72宗地以底價成交;天津共推出61宗地塊,其中19宗地停牌,流拍2宗,31宗底價成交......
??值得注意的是,在首批集中供地中以43%溢價率位居第一的重慶,在第二批集中供地中整體溢價率僅為0.02%;而以32%溢價率位居第二的濟南,第二批集中供地的76宗地塊全部底價成交,溢價率為0;長沙出讓的10宗地塊也全部底價成交,溢價率為0。這與首批集中供地中“熔斷”“搖號”等火爆情形大相徑庭。
??國企、央企漸成拿地主力
??在第二批集中供地中,民營房企的參拍積極性較首批集中供地有所降低,地方國企和央企的表現(xiàn)則相對突出。
??如在青島的第二批集中土拍中,中國金茂成為了土拍的最大贏家,拿地數(shù)量最多,共計8宗,其中5宗為中國金茂與海爾地產(chǎn)聯(lián)合體競得,其貢獻的土地出讓金也最多,合計約35億元。此外,中鐵建、華潤、萬科、保利發(fā)展等房企均有落子,其中萬科聯(lián)合體斬獲3宗地,中鐵建競得2宗地,卓越聯(lián)合建安拿下2宗地,保利和每日置業(yè)聯(lián)合體收獲2宗地。與此同時,上海證券研究所在一份報告中指出,碧桂園、融創(chuàng)中國、旭輝控股集團等民營房企拿地積極性不及首批集中供地,融創(chuàng)中國僅在青島拿下2宗土地,與首批集中供地收獲52宗土地相比大幅下滑。
??在天津第二批集中供地中,中鐵豪攬6宗濱海新區(qū)地塊成為拿地最多的企業(yè),中海地產(chǎn)則競得紅橋鈴鐺閣、河西安江里以及和平區(qū)多倫道地塊。
??廈門、福州也出現(xiàn)了類似情況。在廈門,本地國企建發(fā)以成交金額101億元排名第一,中海以62億元排在第二,保利以50億元排在第三;在福州,保利以17.13億元排在拿地金額首位,福州建工以16.16億元排在第二。
??而11月剛完成第二批集中供地的鄭州、寧波也延續(xù)了上述“規(guī)律”,從拿地情況來看,依舊是央企、國企表現(xiàn)較為突出。
??相關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析表示,央企、國企在集中供地土拍中成為主力軍在意料之中,現(xiàn)在整體市場的融資環(huán)境收緊,而央企國企相對融資利率要更低,民營房企算不過帳來的項目,央國企可以算得過。特別最近一年來,部分規(guī)模房企陷入債務(wù)危機,讓民營房企的高負(fù)債問題變得更加嚴(yán)峻,不得不減少拿地。相比之下央國企的負(fù)債率比較低,還有借貸的空間。
??中信證券的一位分析師同時指出,地方性國企在土地出讓明顯偏冷時能起到半市場化拿地托底的作用。
??總體而言,不同于首批集中供地中的土拍競爭激烈、城市間冷熱度分化明顯等特點,第二批集中供地整體遇冷,而土地市場變冷的背后,既有企業(yè)資金面緊張、整體銷售下行的短期因素,也有房企逐漸放棄“以高杠桿博高周轉(zhuǎn)”行為的長期因素。
??目前,22城的第三批集中供地也已陸續(xù)展開,這也是今年最后一次集中供地,在房企融資難出現(xiàn)緩解、地方下調(diào)拍地門檻等積極信號推動下,第三批集中供地的地塊數(shù)量、拍賣規(guī)則、市場熱度等又會有哪些變化?敬請關(guān)注中房網(wǎng)的持續(xù)報道。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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