??中房網(wǎng)訊（亞晨/文）進(jìn)入2022年，雖然房地產(chǎn)大環(huán)境持續(xù)改善，但樓市銷售持續(xù)低迷，房企流動性危機(jī)并未緩解，償債壓力仍存。

??盡管去年底，政策層面出臺相關(guān)措施，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企通過收并購加快市場出清。但從目前進(jìn)展來看效應(yīng)有限，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)仍然對收并購保持謹(jǐn)慎。

??對比之下，一些信托公司卻“迎難而上”，這也為正在“縮表出清”的房地產(chǎn)行業(yè)帶來一絲轉(zhuǎn)機(jī)。

??并購市場仍存謹(jǐn)慎

??實(shí)際上，為了幫助出險(xiǎn)房企走出困境，政策層面在去年底加碼，資金端開始“放水”。

??2021年12月20日，人民銀行、銀保監(jiān)會出臺《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

??隨后，浦發(fā)銀行成為首個(gè)“吃螃蟹”的金融機(jī)構(gòu)。今年1月21日，浦發(fā)銀行發(fā)行期限為3年的50億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券；1月27日，廣發(fā)銀行也計(jì)劃發(fā)行50億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。

??此后，招商銀行分別與華潤置地、華潤萬象生活，以及大悅城控股分別簽署并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，分別授予200億元、30億元和100億元的并購融資額度。3月3日，招商銀行又分別授予碧桂園集團(tuán)與美的置業(yè)150億元和60億元的并購融資額度，用于并購業(yè)務(wù)。合計(jì)來看，招商銀行已經(jīng)為上述5家企業(yè)提供并購融資額度高達(dá)540億元。

??3月22日，美的置業(yè)公告稱，建設(shè)銀行將授予美的置業(yè)人民幣100億元并購融資額度用于并購業(yè)務(wù)。另外，平安銀行、興業(yè)銀行、交通銀行和上海銀行，也均在今年相繼啟動對房地產(chǎn)項(xiàng)目并購融資的支持計(jì)劃。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，上述提到的8家金融機(jī)構(gòu)所提供的并購融資額度，累計(jì)高達(dá)1020億元。

??人民銀行金融市場司司長鄒瀾在去年底召開的發(fā)布會上表示，房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場化手段。

??此前，人民銀行、國資委曾組織房地產(chǎn)領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)大型民企、央企、國企開會，鼓勵(lì)按照市場化法治化原則，并購出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

??盡管主管部門多次表態(tài)支持，金融機(jī)構(gòu)也拿出相當(dāng)大的誠意，但對于出險(xiǎn)房企的并購，市場仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

??目前，不少拿到并購融資額度的企業(yè)，都在與出險(xiǎn)房企商談項(xiàng)目收并購事宜，但由于雙方在資產(chǎn)價(jià)格上的分歧，使得收并購始終未見太多進(jìn)展。

??一位業(yè)內(nèi)人士對中房網(wǎng)表示，由于行業(yè)信心尚未修復(fù)，加之一些央企、國企出于自身安全考慮，在實(shí)際操作過程中，能夠達(dá)成協(xié)議的項(xiàng)目不多。

??信托“入局”

??出售資產(chǎn)本是緩解出險(xiǎn)房企流動性的重要途徑，但在資產(chǎn)價(jià)格分歧的僵持下，面臨著無人接盤的隱憂。于是，一部分積極的信托公司“迎難而上”，完成了多起接盤動作。

??根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年以來，已有五礦信托、平安信托、中融信托、光大信托等進(jìn)入收并購市場，相繼接手了中國恒大、陽光城、正榮集團(tuán)等房企出售的項(xiàng)目公司股權(quán)、債權(quán)。

??2月25日，恒大公告與光大信托和五礦信托簽訂合作協(xié)議，向其出售4個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓總對價(jià)21.3億元。通過此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，恒大可收回前期投資款19.5億元，化解項(xiàng)目涉及的債務(wù)約70億元。

??信托公司接管后，向項(xiàng)目公司注入資金，滿足正常運(yùn)營需求，后期項(xiàng)目建設(shè)、交付也將得以保障，可謂一舉兩得。

??從信托公司接盤項(xiàng)目來看，原本即存在股權(quán)掛鉤，繼而更多尋求控制權(quán)。與其被動等待房企修復(fù)，信托公司從已投項(xiàng)目出發(fā)，接盤更多股權(quán)，有利于掌握主動權(quán)，再通過尋求代建、引入資金等方式保證項(xiàng)目建設(shè)，能夠更快回籠資金，這種模式對于與出險(xiǎn)房企共投項(xiàng)目尤為適用。

??整體來看，信托公司逆市接盤，對緩解行業(yè)流動性壓力、加速市場出清有著重要的意義。

??實(shí)際上，信托公司接盤，極為考驗(yàn)風(fēng)控能力和運(yùn)作效率。盡管通過股權(quán)投資接盤確實(shí)是改變被動局面的可參考路徑，但目前信托市場受房地產(chǎn)違約牽連，處境亦不樂觀。

??克而瑞研究中心指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀下，不確定性風(fēng)險(xiǎn)甚大，信托公司在地產(chǎn)項(xiàng)目選擇、評估定價(jià)、后期去化等多方面都面臨挑戰(zhàn)，疊加信托市場自身動蕩不安，也難成“救世主”，中短期內(nèi)，信托市場對于房地產(chǎn)股權(quán)投資勢必保持謹(jǐn)慎，以機(jī)會型投資為主。

??但從長期來看，信托公司和房企合作空間仍看好。房企縮表出清已是大勢所趨，而逐步減輕重資產(chǎn)的拖累是縮表的一大挑戰(zhàn)，借助資本市場進(jìn)行輕型化轉(zhuǎn)型無疑是一大突破口，這將驅(qū)動房企與信托等金融機(jī)構(gòu)合作進(jìn)一步加強(qiáng)。未來，信托公司等金融機(jī)構(gòu)將是開發(fā)項(xiàng)目重資產(chǎn)的主要持有者，房企則轉(zhuǎn)向提供代建、設(shè)計(jì)建造、營銷管理服務(wù)端。在此趨勢下，也將倒逼信托公司等金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化房地產(chǎn)股權(quán)投資專業(yè)化管理能力，優(yōu)勢企業(yè)將享受更多趨勢紅利。