??中房網(wǎng)訊（曲濤/文）本月，5年期以上LPR未做調(diào)整，低于市場預期。

??日前，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年8月21日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。

??此前，央行曾于8月15日開展4010億元1年期MLF操作，中標利率降至2.5%，較前值調(diào)降15個基點。當日，七天逆回購中標利率1.8%，較前值下降10個基點。受此消息影響，市場降息預期強烈。

??5年期LPR未做調(diào)整

??但此次僅1年期LPR較上月出現(xiàn)下降10個基點，5年期LPR利率維持不變，與市場預期有著不小的偏差。

??中泰證券研究所政策專題組負責人、首席分析師楊暢表示，1年期下調(diào)10個BP，或反映政策意圖在于刺激制造業(yè)或擴大消費上，反映了近期一系列政策在政策利率層面的體現(xiàn)；5年期LPR保持不變，表明對房地產(chǎn)的政策態(tài)度仍偏中性， 表明政策仍然以穩(wěn)為主，給后續(xù)實際情況留有后手。

??分析人士指出，盡管商業(yè)銀行近年來利潤保持增長，但凈息差持續(xù)收窄，利潤增速有所下滑。此次5年期以上LPR保持不變，也是為了保持銀行的合理盈利空間。

??根據(jù)國家金融監(jiān)管總局日前公布的商業(yè)銀行主要監(jiān)管指標情況表顯示，二季度我國商業(yè)銀行凈息差為1.74%，與一季度持平。這一數(shù)值低于市場利率定價自律機制發(fā)布的《合格審慎評估實施辦法（2023年修訂版）》中，凈息差水平不低于1.80%（含）的滿分標準。

??央行近日發(fā)布《2023年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中的專欄文章指出，商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營、防范金融風險，需保持合理利潤和凈息差水平，這樣也有利于增強商業(yè)銀行支持實體經(jīng)濟的可持續(xù)性。

??也有分析人士認為，此次5年期以上LPR保持不變，在一定程度上也是為存量按揭利率調(diào)整預留出空間。

??人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會近日聯(lián)合召開的電視會議明確，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。規(guī)范貸款利率定價秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價格關系。

??招聯(lián)首席研究員董希淼表示，金融機構(gòu)應重視存量與增量產(chǎn)品之間、不同機構(gòu)產(chǎn)品之間的價差問題，其中商業(yè)銀行要正視存量房貸與新增房貸利差過大的問題。在金融管理部門多次表態(tài)后，預計利率偏高的存量房貸利率調(diào)整方案將加快出臺。此種情況下，5年期以上LPR保持不變，有助于商業(yè)銀行穩(wěn)定息差水平，保持利潤合理增長，增強支持服務實體經(jīng)濟的持續(xù)性和高質(zhì)量發(fā)展的穩(wěn)健性。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認為，本次5年期LPR下調(diào)預期落空或是預示著目前在統(tǒng)籌增量、存量房貸利率的定價關系，當前增量和存量房貸利率存在較大利率差，存量利率下調(diào)的預期逐步提升，預計存量房貸利率的定價細則將加速落地，新增房貸利率及存量房貸利率定價關系將更加合理。

??8月百城房貸利率與上月持平

??另一方面，從市場主流房貸利率情況來看，仍保持了穩(wěn)定的態(tài)勢。

??根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，2023年8月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均與上月基本持平。8月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落42BP和25BP。

??從城市分類上看，8月一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，均與上月持平；三四線城市首套房貸利率為3.87%，較上月下降1BP，二套維持4.80%。

??在放款速度方面，創(chuàng)下了2019年以來最快放款速度。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，8月銀行平均放款周期為21天，較上月縮短1天。

??值得一提的是，目前已有部分城市正在調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。

??8月17日，南昌出臺15條房地產(chǎn)新政。其中，首次購房首付比例最低執(zhí)行20%，二套房首付比例最低執(zhí)行30%。

??8月16日，福州和廈門針對“本市有一套住房，且有一筆房貸未結(jié)清”的購房人家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款的最低首付比例從50%下調(diào)為40%。

??此外，廈門還將二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限從LPR+80BP下調(diào)為LPR+60BP，即二套房貸款利率降至4.8%。這也意味著，其他房貸利率超過下限的城市實際房貸利率仍有下降空間。

??對此，貝殼研究院分析認為，房貸利率下降結(jié)合新一輪的降首付、認房不認貸、減稅、補貼等住房政策，將全面降低購房成本，有助于提振市場預期，促進住房需求釋放，為市場修復注入動力。