??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）房地產(chǎn)業(yè)既事關(guān)人民群眾切身利益，又關(guān)乎經(jīng)濟社會發(fā)展大局。

??當前，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，涉房糾紛案件也進入高發(fā)期，并呈現(xiàn)出群體性、矛盾對立激烈等特征。據(jù)中國房地產(chǎn)信用平臺統(tǒng)計，2023年中國裁判文書網(wǎng)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的判決文書約13.04萬例，其中合同糾紛占比超過71.39%。而在合同糾紛中，有關(guān)房屋買賣、預售、銷售等涉及房屋交易的糾紛占比超過了55%。

??近日，最高人民檢察院印發(fā)多件涉房地產(chǎn)糾紛民事檢察監(jiān)督典型案例，助力實質(zhì)性化解房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛。據(jù)悉，該批案例聚焦“一房二賣”、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證、違約金調(diào)整等高發(fā)監(jiān)督事項。高檢第六檢察廳相關(guān)負責人表示，檢察機關(guān)要結(jié)合典型案例中的監(jiān)督要點，持續(xù)推動開展“檢護民生”專項行動，實質(zhì)性化解涉房地產(chǎn)糾紛案件，以個案為切口延伸檢察履職，助推房地產(chǎn)市場規(guī)范化、法治化建設，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??我們節(jié)選了其中部分典型案例，供參考。

張某等71戶業(yè)主與貴州省安順市某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司商品房預售合同糾紛檢察和解系列案

??【關(guān)鍵詞】

??檢護民生 檢察和解 逾期辦證違約金商品房預售合同

??【基本案情】

??2015年6月30日，張某與貴州省安順市某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱某房開公司）簽訂商品房預售合同，購買該公司開發(fā)的商品房。合同約定：出賣人承諾于2015年12月31日前，取得該商品房所有權(quán)初始登記，并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書交付買受人，逾期不能交付的，出賣人按已付房價款的萬分之一向買受人承擔違約責任。合同簽訂后，張某依約支付了購房款336757元，某房開公司于2016年8月1日交付房屋，但一直未辦理產(chǎn)權(quán)登記。2018年12月25日，張某訴至貴州省安順市西秀區(qū)人民法院，請求判令某房開公司交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，配合其辦理房屋所有權(quán)證，并以購房款為基數(shù)，按日萬分之一的標準支付2016年1月至2018年12月25日期間的逾期辦證違約金共計36706.51元，此后繼續(xù)按日萬分之一的標準以購房款為基數(shù)支付違約金，直至辦妥房屋所有權(quán)證之日止。

??該案經(jīng)一審、二審，貴州省安順市中級人民法院于2019年5月29日作出終審判決，以案涉房屋尚未申請辦理商品房現(xiàn)房備案手續(xù)，達不到辦理不動產(chǎn)權(quán)證書的條件為由，對辦理不動產(chǎn)權(quán)證書的訴訟請求未予支持。對于逾期辦證違約金，認為張某在接收房屋時怠于發(fā)現(xiàn)案涉房屋不具備辦理不動產(chǎn)權(quán)證書的條件，并放棄了拒絕接收該房屋的權(quán)利，本身也存在過錯，故酌情判令某房開公司支付2016年1月1日至2019年1月7日期間的逾期辦證違約金3980元。駁回張某的其他訴訟請求。

??張某不服，向貴州省高級人民法院申請再審，該院指令安順市中級人民法院再審。安順市中級人民法院再審認為，張某不能舉證證實逾期辦證對其造成的損失，結(jié)合房開公司違約的主客觀過錯、合同實際履行情況等因素，綜合轄區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、物價及收入水平等情況，酌情判令某房開公司按日萬分之零點一五為標準，支付2016年1月1日至2018年12月25日期間的逾期辦證違約金共計5500.93元；2018年12月26日起至某房開公司交付案涉房屋不動產(chǎn)權(quán)證之日期間的逾期辦證違約金，以張某已交付購房款為基數(shù)，按日萬分之零點一五進行計付；駁回張某的其他訴訟請求。

??同時期，另有70戶業(yè)主也對某房開公司提起訴訟，請求判令辦理房產(chǎn)證并支付逾期辦證違約金，安順市中級人民法院經(jīng)再審作出類似判決。

??【檢察機關(guān)履職情況】

??受理及審查情況 張某等71戶業(yè)主不服再審判決，向貴州省安順市人民檢察院申請監(jiān)督，該院于2021年5月25日受理該案。該院審查認為，再審判決未按當事人合同約定計算逾期辦證違約金理據(jù)不足，適用法律錯誤，并據(jù)此提請貴州省人民檢察院抗訴。為妥善處理該系列糾紛，貴州省人民檢察院從案件事實、法律適用、某房開公司履行能力等方面充分評估案件監(jiān)督的法定性和必要性。一是經(jīng)與人民法院溝通了解到，近年來受房地產(chǎn)市場下行影響，因延遲交房、逾期辦證等引發(fā)的商品房糾紛增多，若按照合同約定裁判，不但得不到執(zhí)行，還可能導致企業(yè)破產(chǎn)，從而出現(xiàn)購房戶權(quán)益更難保障的后果?？紤]到房開企業(yè)實際經(jīng)營困難及后期執(zhí)行問題，人民法院對合同約定的違約金多有調(diào)減。二是經(jīng)類案檢索發(fā)現(xiàn)，對于涉商品房逾期辦證違約金，全省各地法院調(diào)減規(guī)則不盡統(tǒng)一。參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，該系列案件違約金調(diào)減幅度較大，與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平不相適應，達不到督促合同各方當事人秉持誠實信用原則履行合同義務的效果。三是某房開公司因案涉糾紛被多次投訴，正常運轉(zhuǎn)遭受嚴重影響，且尚有其他債務糾紛，存在破產(chǎn)風險，不具備按照日萬分之一標準支付違約金的能力。但其在某商業(yè)銀行繳存的工程質(zhì)量保證金尚余50萬元，且有車位租賃費收益，實際承受能力高于生效判決確認的標準。四是雖然案涉房開項目因未申請辦理商品房現(xiàn)房備案，導致無法辦理房產(chǎn)證。但經(jīng)溝通，住建、不動產(chǎn)登記等部門表示在完善相關(guān)資料的情況下，將優(yōu)先協(xié)助企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)證。

??檢察和解 考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨的復雜嚴峻形勢和后續(xù)執(zhí)行問題，貴州省人民檢察院認為，簡單提出抗訴并不能解決張某等業(yè)主的實際問題，難以從源頭上徹底化解矛盾，檢察和解可能是處理案件比較好的方式。省、市兩級檢察院圍繞矛盾癥結(jié)，主動加強與人民法院、相關(guān)行政主管部門、銀行等部門溝通，協(xié)同開展和解工作。一是積極協(xié)調(diào)住建部門、不動產(chǎn)登記中心，通過完善相關(guān)資料，為71戶業(yè)主辦理了產(chǎn)權(quán)證，解決了張某等人最關(guān)心、最擔憂的產(chǎn)權(quán)問題，為全面和解奠定基礎(chǔ)。二是通過協(xié)調(diào)有關(guān)銀行，對某房開公司已經(jīng)驗收合格的項目預存的50萬元工程質(zhì)量保證金解除查封，為房開企業(yè)清償業(yè)主違約金提供條件。三是做好對張某等人的釋法析理工作，耐心解釋介紹當前經(jīng)濟形勢和房開企業(yè)經(jīng)營困難情況，分析違約金增加后可能面臨的難以執(zhí)行到位問題，張某等71戶業(yè)主最終同意按照日萬分之零點三支付違約金。在檢、法、行政機關(guān)等多方共同努力下，雙方當事人最終達成和解，由某房開公司用工程質(zhì)量保證金50萬元支付逾期辦證違約金，不足部分用車位租賃費抵扣，71戶業(yè)主向檢察機關(guān)撤回監(jiān)督申請。

??【典型意義】

??（一）檢察機關(guān)在辦理涉房地產(chǎn)監(jiān)督案件中，應著眼實質(zhì)性解決購房者困難問題，依法能動履職，切實維護民生民利。住房問題涉及人民群眾的切身利益，依法妥善處理房地產(chǎn)糾紛是“檢護民生”的重要內(nèi)容。檢察機關(guān)在辦理涉房地產(chǎn)糾紛案件中，要結(jié)合房地產(chǎn)調(diào)控政策和市場經(jīng)營現(xiàn)狀，充分評估購房者訴求實現(xiàn)的可能性，并以此為導向，選擇最優(yōu)處理方式。本系列案中，法院調(diào)減違約金依據(jù)不足，違背合同誠實信用原則，但“一抗了之”既無法解決辦證問題，也將面臨再審后按照合同判決無法執(zhí)行的情況。鑒于此，檢察機關(guān)在全面調(diào)查核實的基礎(chǔ)上，充分評估實質(zhì)化解爭議的可能性，能動開展檢察和解，引導雙方當事人依法合理解決矛盾糾紛，一攬子解決購房者反映強烈的辦證問題及違約金問題，最大限度保障了購房者的合法權(quán)益，彰顯了民事檢察為民司法的情懷和擔當。

??（二）檢察機關(guān)對涉房地產(chǎn)監(jiān)督案件開展矛盾化解，應強化一體、綜合、能動履職，多方聯(lián)動形成合力，提升檢察和解實效。近年來，隨著經(jīng)濟下行壓力增大，大量商品房買賣糾紛進入民事訴訟，其中以逾期交房、逾期辦證糾紛居多，呈現(xiàn)出涉訴人數(shù)多、涉訴標的大、當事人矛盾尖銳的特點，化解難度大。檢察機關(guān)在開展檢察和解中，要充分運用法治思維和法治方式，通過上下一體、檢法聯(lián)調(diào)、府院聯(lián)動，形成多向發(fā)力、分層遞進、銜接配套多元解紛格局，積極推進一體綜合能動履職，在促進行政審批、查找房企財產(chǎn)、加強釋法說理和風險防控等方面協(xié)作配合，提升檢察和解效果。

孫某與衡水某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司確認合同無效糾紛民事檢察和解案

??【關(guān)鍵詞】

??訴源治理 檢察和解 格式條款商品房買賣合同

??【基本案情】

??2017年9月22日，孫某與衡水某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某房地產(chǎn)公司）簽訂了商品房買賣合同一份，合同約定孫某購買位于衡水市故城縣鄭口鎮(zhèn)京杭大街西側(cè)美林水岸某號商鋪。商品房買賣合同中附件三《裝飾、設備標準》第七條約定：二樓樓頂平臺歸三樓住戶使用，具體使用面積詳見設計圖紙。入住之后，因三樓住戶在二樓樓頂平臺私自搭建圍欄、庭院、菜園等，嚴重破壞了樓頂結(jié)構(gòu)，導致孫某所購的商鋪常年漏雨；且因上述合同內(nèi)容約定，三樓住戶禁止孫某到樓頂進行維修，漏雨問題一直存在，影響了孫某的日常經(jīng)營生活。2021年2月25日，孫某起訴某房地產(chǎn)公司至河北省故城縣人民法院，請求法院判決確認商品房買賣合同附件三第七條“二樓樓頂平臺歸三樓住戶使用”的格式條款無效。

??故城縣人民法院于2021年4月7日作出民事判決。該院認為某房地產(chǎn)公司不認可其與孫某簽訂的商品房買賣合同附件三中的第七條是其為了重復使用而預先擬定的，且孫某僅提交了一份商品房買賣合同也不足以證明該條款系格式條款，且該條款也不存在法律規(guī)定的無效情形。故該院判決駁回孫某的訴訟請求。

??孫某不服一審判決，上訴至衡水市中級人民法院，衡水市中級人民法院于2021年6月29日作出民事判決。該院認為，格式條款只有存在法律規(guī)定的無效情形時，才能被宣告無效，并非只要是格式條款就一定無效。本案中，孫某購買案涉商鋪時，該商鋪系現(xiàn)房，孫某接收商鋪時對商鋪進行了驗收，在《商住樓交接確認單》上注明案涉商鋪存在的問題并簽字確認。孫某簽字確認的該確認單中所列明的問題未包含案涉商鋪樓頂平臺，且案涉商鋪的樓頂平臺并非屬于孫某所購商鋪的專有部分，孫某主張附件三第七項“二樓樓頂平臺歸三樓住戶使用”的條款限制了其作為所有權(quán)人的權(quán)利，缺乏事實和法律依據(jù)，該院不予支持。孫某雖主張案涉商鋪驗收時并未對樓頂進行驗收，但未提供相應的證據(jù)證明其主張。同時，雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定，本合同及附件共13頁，合同附件與本合同具有同等法律效力。因《商品房買賣合同》雙方已經(jīng)簽字生效，并已經(jīng)備案，應視為孫某對《商品房買賣合同》附件三的內(nèi)容系明知，合同附件三的內(nèi)容亦是雙方真實意思表示，合法有效。故該院判決駁回上訴，維持原判。

??孫某不服二審判決，向河北省高級人民法院申請再審。河北省高級人民法院于2021年11月9日裁定駁回孫某的再審申請。

??【檢察機關(guān)履職情況】

??受理及審查情況 2022年2月21日，孫某不服，向衡水市人民檢察院申請監(jiān)督。衡水市人民檢察院受理該案后，依法運用調(diào)查核實權(quán)，經(jīng)查閱法院卷宗，詢問孫某提供的多名證人，向住建部門發(fā)出協(xié)助調(diào)查函，調(diào)查設計圖紙及三樓住戶與某房地產(chǎn)公司簽訂并備案的《商品房買賣合同》，全面了解案件基本事實和發(fā)生背景。檢察機關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三樓住戶與某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》中并未約定其享有二樓樓頂?shù)氖褂脵?quán)，規(guī)劃設計圖紙將二樓樓頂分為兩部分，北一半為三樓的觀景平臺，南一半為放置二樓住戶太陽能儲電設施等空間。某房地產(chǎn)公司在向三樓住戶銷售房屋時，口頭承諾按照圖紙使用二樓樓頂平臺。三樓住戶在使用二樓樓頂平臺時，私自搭建圍欄、庭院、菜園，破壞了樓頂結(jié)構(gòu)，導致孫某所購的商鋪常年漏雨，影響孫某的日常經(jīng)營生活。

??檢察和解 檢察機關(guān)經(jīng)審查認為，案涉條款雖是開發(fā)商為了重復使用而預先擬定的條款，但根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，除一般無效情形外，格式條款只有存在涉及損害主要權(quán)利的情形才無效。本案中，案涉商鋪的樓頂平臺并非屬于孫某所購商鋪的專有部分，孫某主張該條款限制了其作為所有權(quán)人的權(quán)利，缺乏事實和法律依據(jù)，因此案涉條款雖為格式條款，但不存在無效情形。但考慮到本案矛盾糾紛的實質(zhì)是相鄰關(guān)系糾紛，孫某在與三樓住戶多次交涉無效后以某房地產(chǎn)公司為被告提起確認合同無效之訴，意圖通過否定《商品房買賣合同》中格式條款效力，以維護所購買房屋正常居住使用的合法權(quán)益。檢察機關(guān)簡單作出不支持監(jiān)督申請決定，案了事未了，某房地產(chǎn)公司在銷售過程中不規(guī)范行為以及三樓業(yè)主使用樓頂平臺不當引發(fā)的矛盾依然存在。為減輕當事人訴累，檢察機關(guān)邀請人民監(jiān)督員、區(qū)人大代表、律師等五名聽證員就該案舉行公開聽證會。聽證會上，承辦檢察官詳細介紹了案情，雙方當事人充分發(fā)表了意見，聽證員從法理情的角度對開發(fā)商售房過程中不當承諾、放任三樓住戶私搭亂建以及造成業(yè)主損失等問題進行了評析，幫助雙方當事人梳理民事權(quán)利義務。在檢察官與聽證員的共同釋法說理下，雙方達成和解協(xié)議，某房地產(chǎn)公司對樓頂進行防水維修，并協(xié)助相關(guān)部門拆除二樓樓頂私搭亂建，孫某主動向檢察機關(guān)撤回監(jiān)督申請。

??延伸工作 衡水市人民檢察院在依法開展監(jiān)督工作的同時，通過一體履職與故城縣人民檢察院組建訴源治理辦案專班，依法能動履職，對于辦案中發(fā)現(xiàn)的轄區(qū)部分商品房小區(qū)業(yè)主私搭亂建監(jiān)管不力等社會治理問題，依法向故城縣住房和城鄉(xiāng)建設局、故城縣社區(qū)建設和物業(yè)監(jiān)督管理籌建工作領(lǐng)導小組辦公室等單位制發(fā)檢察建議書，督促其履行監(jiān)管職責，及時處理違建問題。檢察建議制發(fā)后，各職能部門高度重視，第一時間加強排查，進行內(nèi)部整頓、建章立制、多措并舉整改問題。

??【典型意義】

??（一）檢察機關(guān)辦理涉商品房買賣合同監(jiān)督案件，既要準確認定法律關(guān)系，也要注重案件辦理實效，解決購房人急難愁盼問題。房產(chǎn)事關(guān)老百姓的生存權(quán)益。實踐中，有的房地產(chǎn)公司為了銷售便利，將本屬業(yè)主共有的屋頂部分承諾特定住戶享有使用權(quán)，特定住戶在屋頂上私自搭建建筑物，損害樓體結(jié)構(gòu)，造成安全隱患。本案中，針對某房地產(chǎn)公司銷售商鋪時，制定的“二樓樓頂平臺歸三樓住戶使用”的格式條款，孫某意圖通過起訴該格式條款無效，實現(xiàn)對樓頂?shù)氖褂脵?quán)能，解決因三樓住戶在二樓樓頂平臺私搭亂建導致屋頂漏水問題。但根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，案涉樓頂平臺并非屬于孫某所購商鋪的專有部分，案涉條款雖為格式條款，但并非當然無效，孫某的訴求得不到法律的支持。鑒于上述情況，檢察機關(guān)在準確認定法律關(guān)系的基礎(chǔ)上，綜合考慮法理情，通過公開聽證促進雙方達成了和解協(xié)議，使矛盾得到實質(zhì)性化解，真正做實人民群眾可感受、能體驗、得實惠的檢察為民。

??（二）檢察機關(guān)在辦案中應當以個案為切口，延伸檢察監(jiān)督，助推社會綜合治理，并建立長效工作機制。本案辦結(jié)后，檢察機關(guān)通過走訪調(diào)研、大數(shù)據(jù)篩查，發(fā)現(xiàn)當?shù)亟陙硪蛩酱顏y建問題得不到妥善解決而激化矛盾并訴至法院的案件多發(fā)。為推動行業(yè)治理，檢察機關(guān)堅持一體履職，成立專班開展有關(guān)工作，向有關(guān)部門制發(fā)社會治理類檢察建議并跟進落實情況，確保取得實效。此外，本案當事人孫某的父親是一名退役軍人，案涉商鋪是傾多年積蓄為子購買，其為房屋漏水問題奔走維權(quán)，卻得不到及時妥善解決，一定程度上反映出當?shù)赝艘圮娙藱?quán)益保障方面存在機制不暢等問題。為此，衡水市人民檢察院與衡水市退役軍人事務局就保護退役軍人合法權(quán)益會簽《關(guān)于加強支持起訴工作保護退役軍人合法民事權(quán)益的工作機制》，建立了檢察機關(guān)駐退役軍人事務局民事支持起訴服務站，進一步形成了退役軍人合法權(quán)益保護的工作合力。

宋某軍、趙某、劉某源申請不予執(zhí)行仲裁裁決執(zhí)行監(jiān)督系列案

??【關(guān)鍵詞】

??檢察建議 不予執(zhí)行 仲裁裁決一房二賣

??【基本案情】

??1999年10月，宋某軍、趙某、劉某源分別與湖南省某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱某房產(chǎn)公司）簽訂《商品房購銷合同》，約定購買某大廈第一層1-8 、16號房，單價每平方米5600元，總金額237萬余元。宋某軍等支付全款并占有使用，上述合同在房管部門進行了備案。

??2001年12月，某房產(chǎn)公司與宋某簽訂《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》，約定將包含宋某軍等購買的上述房屋及門面在內(nèi)該大廈一層南頭裙樓出賣給宋某，房屋面積633平方米，總金額443.1萬元。同時約定以某房產(chǎn)公司欠宋某的借款抵房款，宋某至今未占有使用案涉房屋，上述合同未進行備案。

??2005年5月，宋某向長沙仲裁委員會申請仲裁，請求裁決某房產(chǎn)公司交付案涉房屋并協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書。同年12月，長沙仲裁委員會作出裁決：“一、某房產(chǎn)公司應在本裁決書送達之日起十日內(nèi)將宋某購買的某大廈首層南向從⑤軸到⑩軸裙樓商業(yè)用房（建筑面積633平方米）交付給宋某；二、某房產(chǎn)公司應在本裁決書送達之日起90日內(nèi)協(xié)助宋某辦理好房地產(chǎn)權(quán)屬證書。”

??仲裁裁決生效后，宋某向長沙市中級人民法院申請執(zhí)行。長沙市中級人民法院指定長沙市天心區(qū)人民法院立案執(zhí)行。2006年8月，天心區(qū)人民法院作出裁定，以執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)部分執(zhí)行標的已被宋某軍等人占有使用，某房產(chǎn)公司暫無可供執(zhí)行的財產(chǎn)為由，終結(jié)本次執(zhí)行程序。2009年10月，天心區(qū)人民法院恢復執(zhí)行并發(fā)出公告，要求宋某軍等限期騰退，宋某軍等提出異議。2010年11月，天心區(qū)人民法院作出裁定，駁回宋某軍等的異議，并告知不服裁定可在15日內(nèi)向法院提起訴訟。宋某軍等向天心區(qū)人民法院提起執(zhí)行異議之訴，因未按時繳納訴訟費，被視為按自動撤訴處理。2012年6月，天心區(qū)人民法院再次采取執(zhí)行措施并發(fā)出執(zhí)行公告，要求宋某軍等騰退案涉房屋。同年9月，宋某軍等再次提出執(zhí)行異議，天心區(qū)人民法院再次裁定駁回宋某軍等的異議。宋某軍等不服，向長沙市中級人民法院申請復議。長沙市中級人民法院作出撤銷天心區(qū)人民法院駁回異議的裁定，發(fā)回重新審查。2014年4月，天心區(qū)人民法院重新審查認為，宋某軍等提出的執(zhí)行異議實質(zhì)是對案涉房產(chǎn)所有權(quán)提出異議，與2010年作出的駁回異議裁定系針對的是同一標的物，故不再重復裁決，駁回宋某軍等的異議。而此前的2013年7月，天心區(qū)人民法院曾以無法執(zhí)行為由，裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序。

??2019年，宋某向長沙市中級人民法院申請恢復執(zhí)行。同年7月，長沙市中級人民法院將該案指定到長沙市雨花區(qū)人民法院執(zhí)行。同年11月，雨花區(qū)人民法院裁定將案涉房屋產(chǎn)權(quán)過戶至宋某名下，宋某持本裁定書到有關(guān)機構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2020年10月，宋某軍等向雨花區(qū)人民法院提出執(zhí)行異議。雨花區(qū)人民法院認為宋某軍等人提出的要求確認房產(chǎn)所有權(quán)的訴求，不屬于執(zhí)行異議程序?qū)彶榈姆秶?，不予審查。宋某軍等提出的?zhí)行異議實質(zhì)是主張對案涉房屋擁有優(yōu)先取得房屋所有權(quán)的權(quán)利，從而排斥宋某依據(jù)仲裁裁決提出的執(zhí)行申請，該異議請求與天心區(qū)人民法院2010年作出的執(zhí)行裁定處理的異議請求實質(zhì)內(nèi)容一致，已由天心區(qū)人民法院作出實體處理，告知其提起執(zhí)行異議之訴，現(xiàn)宋某軍等再次提起執(zhí)行異議屬重復主張權(quán)利，不符合受理條件，遂于同年12月作出裁定駁回宋某軍等人的異議。宋某軍等不服，再次向長沙市中級人民法院申請復議。2021年4月，長沙市中級人民法院裁定維持雨花區(qū)人民法院駁回異議裁定。同年7月，宋某軍等向長沙市中級人民法院申請不予執(zhí)行仲裁裁決，截至2022年6月，法院未予立案。

??【檢察機關(guān)履職情況】

??受理及審查情況 2022年6月，宋某軍等認為長沙市中級人民法院在執(zhí)行宋某與某房產(chǎn)公司商品房買賣合同糾紛仲裁裁決一案中存在違法情形，向長沙市人民檢察院申請監(jiān)督。

??檢察機關(guān)查明，案涉房屋由于未辦理竣工驗收手續(xù)就交付使用，導致案涉房屋棟證及分戶證未及時辦理，后某房產(chǎn)公司又“一房二賣”引發(fā)房屋權(quán)屬爭議，房屋登記部門認為該案權(quán)屬登記屬歷史遺留問題，要求爭議各方先走司法程序確定權(quán)屬后再辦理。2013年，宋某軍等人就該案執(zhí)行問題進行信訪。同年1月，相關(guān)單位召開該仲裁裁決執(zhí)行案的協(xié)調(diào)會。天心區(qū)人民法院認為，長沙仲裁委員會將不屬于某房產(chǎn)公司的財產(chǎn)裁決給宋某，致本案無法執(zhí)行，于同年7月裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序。

??監(jiān)督意見 2022年8月，長沙市人民檢察院向長沙市中級人民法院制發(fā)執(zhí)行監(jiān)督檢察建議。檢察機關(guān)認為，辦理一房數(shù)賣糾紛案件時，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。本案中宋某軍等購買案涉房屋簽訂合同在先、付款在先，并在房管部門辦理了合同備案，實際占有使用房屋20余年，應確定其權(quán)利保護順位先于宋某。某房產(chǎn)公司在仲裁過程中隱瞞案涉房屋已出售的事實，侵害合同簽訂在先的宋某軍等人合法權(quán)益，應當裁定不予執(zhí)行該仲裁裁決。

??另，天心區(qū)人民法院于2006年、2013年兩次執(zhí)行已查明案件相關(guān)事實，并裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序。雨花區(qū)人民法院再次將案涉房產(chǎn)作為執(zhí)行標的裁定過戶，明顯與在先的執(zhí)行活動相矛盾。宋某軍等就執(zhí)行法院多次重新啟動執(zhí)行而作出的執(zhí)行行為不服提出異議及申請復議，不應認定是重復主張權(quán)利，雨花區(qū)人民法院駁回其異議及長沙市中級人民法院復議維持不當。

??監(jiān)督結(jié)果 長沙市中級人民法院采納了長沙市人民檢察院提出的不予執(zhí)行仲裁裁決檢察建議，并于2022年11月1日作出執(zhí)行裁定，撤銷天心區(qū)人民法院駁回宋某軍等的異議裁定。另對宋某軍等申請不予執(zhí)行仲裁裁決一案立案審查，長沙市中級人民法院于2023年3月31日裁定不予執(zhí)行本案生效仲裁裁決。

??【典型意義】

??（一）檢察機關(guān)辦理“一房二賣”監(jiān)督案件，應當堅持區(qū)分原則，準確認定房屋買賣合同效力以及房屋所有權(quán)的歸屬?！耙环慷u”是指出賣人將同一特定房屋出售給不同買受人的行為。實踐中，作為房地產(chǎn)開發(fā)商出賣人因國家房地產(chǎn)調(diào)控政策限制，融資渠道收窄，資金鏈日益繃緊等壓力而實施“一房二賣”等違法行為，既損害了買受人的合法權(quán)益，也破壞了房產(chǎn)交易秩序。檢察機關(guān)在辦案中，應當綜合辦理房屋變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位，未取得房屋所有權(quán)的其他買受人則有權(quán)請求出賣人返還購房款并賠償其損失。本案中，檢察機關(guān)充分發(fā)揮民事檢察職能作用，對房產(chǎn)交易中的“一房二賣”問題進行有效監(jiān)督，維護了順位在先房屋買受人宋某軍等的合法權(quán)益，增強了人民群眾的房產(chǎn)交易信心，保障了房地產(chǎn)交易秩序和安全，落實了以人民為中心的發(fā)展思想，以檢察力量守護民生民利。

??（二）檢察機關(guān)通過監(jiān)督法院對生效仲裁裁決的執(zhí)行活動，有效維護仲裁案外人的合法權(quán)益。現(xiàn)階段，檢察機關(guān)對仲裁活動直接進行監(jiān)督，尚無明確的法律依據(jù)，但通過監(jiān)督人民法院仲裁裁決司法審查實現(xiàn)對仲裁程序的間接監(jiān)督，既有法律依據(jù)，也有實踐基礎(chǔ)。根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，檢察機關(guān)有權(quán)對人民法院的執(zhí)行活動實施法律監(jiān)督，人民法院對仲裁裁決裁定執(zhí)行或者不予執(zhí)行，所作裁定即屬于人民法院民事執(zhí)行裁判，如果裁判確有錯誤的，檢察機關(guān)應當進行民事執(zhí)行監(jiān)督。本案中，開發(fā)商某房產(chǎn)公司故意向仲裁機構(gòu)隱瞞案涉房屋已出售并備案的事實，致使仲裁機構(gòu)作出錯誤的仲裁裁決書，惡意損害房屋前買受人宋某軍等的權(quán)益，宋某軍等據(jù)此向法院提出執(zhí)行異議，法院裁定駁回宋某軍等的異議錯誤。檢察機關(guān)就仲裁裁決所涉相關(guān)事實展開調(diào)查核實，并在此基礎(chǔ)上向法院制發(fā)不予執(zhí)行仲裁裁決檢察建議被法院采納，有效維護仲裁案外人的合法權(quán)益。

黃某海等27人與某房地產(chǎn)公司商品房銷售合同糾紛系列抗訴案

??【關(guān)鍵詞】

??檢法聯(lián)調(diào) 抗訴 自由裁量權(quán)行使逾期辦證違約金

??【基本案情】

??2010年，黃某海等27人與福建省莆田市某房地產(chǎn)公司（以下簡稱某房地產(chǎn)公司）分別簽訂《商品房買賣合同》，向某房地產(chǎn)公司購買商品房。合同約定，如因出賣人原因，買受人不能在商品房交付后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人自逾期之日起每日按已付款的萬分之二支付違約金。黃某海等27人繳納首付款、辦理按揭貸款后，某房地產(chǎn)公司于2013年6月至12月期間陸續(xù)交房，但因?qū)嶋H施工與工程規(guī)劃不符，未能如約為黃某海等27人辦理房屋權(quán)屬證書。

??2015年5月，黃某海等27人分別起訴某房地產(chǎn)公司至莆田市荔城區(qū)人民法院，請求判令某房地產(chǎn)公司以購房款為基數(shù)，按日萬分之二標準支付逾期辦證違約金。某房地產(chǎn)公司認為合同約定的違約金過高，請求法院調(diào)低按公積金貸款利率計算。

??莆田市荔城區(qū)人民法院認為，某房地產(chǎn)公司構(gòu)成違約，但合同約定的逾期辦證違約金遠遠超過買受人的實際損失，且辦理房屋權(quán)屬證書涉及的客觀因素非出賣人所能控制，判決某房地產(chǎn)公司以購房款為基數(shù)，以同期同類公積金貸款利率的50%為標準，向黃某海等27人支付逾期辦證違約金。黃某海等27人不服，向莆田市中級人民法院提出上訴。莆田市中級人民法院認為一審酌情調(diào)整違約金標準并無不當，維持原判。二審判決生效后，黃某海等27人于2017年4月期間陸續(xù)辦理了房屋權(quán)屬證書。

??黃某海等27人分別向福建省高級人民法院申請再審。福建省高級人民法院認為違約金調(diào)整屬于自由裁量權(quán)范圍，駁回黃某海等27人再審申請。

??【檢察機關(guān)履職過程】

??受理及審查情況 黃某海等27人不服生效判決，向莆田市人民檢察院申請監(jiān)督。因該系列案件涉及人數(shù)眾多，福建省人民檢察院及時介入指導案件的辦理。檢察機關(guān)調(diào)取了2016年以來莆田全市法院辦理的同類案件兩千余件，發(fā)現(xiàn)法院對逾期辦證違約金計算標準存在類案不同判問題。另查明，黃某海等27人均是通過辦理商業(yè)按揭貸款購房，法院判決按公積金貸款利率的50%計算逾期辦證違約金，與合同約定的違約金標準、按揭貸款利率之間的差額較大，嚴重損害買受人的合法權(quán)益，具有監(jiān)督的必要性。

??監(jiān)督意見 莆田市人民檢察院將該27件系列案件提請福建省人民檢察院抗訴。福建省人民檢察院認為，（一）《商品房買賣合同》合法有效，應當嚴格履行。即便買受人的損失數(shù)額難以確定，也應當根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定參照金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算，遂判決按公積金貸款利率的50%計算違約金，缺乏法律依據(jù)。（二）《商品房銷售合同》是某房地產(chǎn)公司提供的格式合同，逾期辦證違約金條款是合同中的固有條款，相對于某房地產(chǎn)公司，黃某海等27人在締約地位上屬于弱勢一方，逾期辦證的原因是某房地產(chǎn)公司實際施工與工程規(guī)劃不符，黃某海等27人并無過錯，且某房地產(chǎn)公司也未能舉證證明合同約定的逾期辦證違約金過分高于購房人的損失，法院判決大幅調(diào)低違約金標準，對黃某海等27人顯失公平。（三）某房地產(chǎn)公司在訴訟中僅請求法院調(diào)整按公積金貸款利率計算逾期辦證違約金，法院判決調(diào)整為公積金貸款利率的50%，超出當事人訴訟請求范圍。2022年6月30日，福建省人民檢察院就該系列案件向福建省高級人民法院提出抗訴。

??監(jiān)督結(jié)果 福建省高級人民法院裁定提審該27件系列抗訴案件。再審期間，法檢兩院依托民事抗訴案件協(xié)同調(diào)解機制，逐案逐戶耐心細致做當事人的思想工作，積極促成雙方達成調(diào)解協(xié)議。2022年11月25日，該系列抗訴案件全部再審調(diào)解結(jié)案，黃某海等27人在原判決基礎(chǔ)上，每人再獲得平均約7萬元的補償，某房地產(chǎn)公司在一個月內(nèi)全部履行完畢。

??【典型意義】

??（一）檢察機關(guān)在辦理商品房銷售合同糾紛案件中，對生效判決未依法追究開發(fā)商逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約責任的，應加強監(jiān)督，維護購房人的合法權(quán)益。房屋權(quán)屬證書是購房人取得房屋合法所有權(quán)的法律憑證，取得房屋權(quán)屬證書后，購房人可以對房屋進行轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、租賃、抵押等活動，實現(xiàn)不動產(chǎn)的價值?！渡唐贩夸N售管理辦法》明確規(guī)定，協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是開發(fā)商的法定義務。在《商品房銷售合同》中約定逾期辦證違約金條款，可以督促開發(fā)商及時履行義務，確保購房人合同權(quán)利早日實現(xiàn)。本案中，逾期辦理房屋權(quán)屬證書的責任完全在開發(fā)商，購房人并無過錯，法院將逾期辦證違約金標準從合同約定的日萬分之二（折合年利率約為7.3%）調(diào)整為公積金貸款利率的50%（折合年利率約為1.35%），將使開發(fā)商的違約成本和違約金條款對開發(fā)商的約束作用大大降低，損害了購房人的正當權(quán)益。檢察機關(guān)通過對法院不當行使自由裁量權(quán)的行為進行監(jiān)督，有效促進解決商品房銷售合同糾紛中長期存在的逾期辦證違約金裁判標準不統(tǒng)一的問題，發(fā)揮糾偏和引領(lǐng)價值。

??（二）檢察機關(guān)在辦案中應加強檢法聯(lián)調(diào)，促進矛盾糾紛實質(zhì)性化解，著力解決人民群眾的急難愁盼問題。實踐中，開發(fā)商逾期辦證或逾期交房的現(xiàn)象多發(fā)，此類案件涉及面廣、影響面大。檢察機關(guān)辦理此類案件，要深入踐行新時代“楓橋經(jīng)驗”，將司法為民理念融入民事檢察工作全過程，用心用情辦好發(fā)生在群眾身邊的、關(guān)系群眾切身利益的案件，既要維護購房群眾的正當權(quán)益，又要充分考慮企業(yè)的實際經(jīng)營情況，因案制宜尋找各方利益的平衡點。本案眾多購房人在交房后，逾期三四年時間未能辦理房屋權(quán)屬證書，多次到某房地產(chǎn)公司維權(quán)，與該公司工作人員發(fā)生沖突，該公司的生產(chǎn)經(jīng)營及在當?shù)氐穆曌u均受到了較大影響。福建省檢察機關(guān)對該27件系列案件提出抗訴后，認真貫徹“兩高”關(guān)于做好抗訴再審案件調(diào)解和矛盾化解工作的要求，主動與再審法院溝通，共同研究制定調(diào)解方案。檢察機關(guān)派員參與再審調(diào)解，從檢察監(jiān)督角度，幫助當事人正確認識案件事實和分清責任，引導當事人互諒互讓并最終達成調(diào)解協(xié)議，真正實現(xiàn)案結(jié)事了人和，切實增強人民群眾的司法獲得感。