??信托通道業(yè)務(wù)正一步步被堵死。

??5月8日，銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《信托公司資金信托管理暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》（以下簡(jiǎn)稱“辦法”），對(duì)外公開(kāi)征求意見(jiàn)，意見(jiàn)反饋截止時(shí)間為2020年6月8日。

??其中明確，全部集合資金信托投資于同一融資人及其關(guān)聯(lián)方非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)合計(jì)金額不得超過(guò)信托公司凈資產(chǎn)30%；全部集合資金信托投資于非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)合計(jì)金額在任何時(shí)點(diǎn)均不得超過(guò)全部集合資金信托合計(jì)實(shí)收信托的50%。——這些條款被認(rèn)為最為嚴(yán)苛。

??據(jù)中誠(chéng)信托戰(zhàn)略研究部統(tǒng)計(jì)，截至2019年年底，68家信托公司凈資產(chǎn)規(guī)模合計(jì)6316.27億元，凈資產(chǎn)均值為93.5億元。這意味著，一家百億凈資產(chǎn)信托公司同一融資人非標(biāo)債權(quán)投放規(guī)模不能超過(guò)30億元。目前單只地產(chǎn)信托計(jì)劃規(guī)模在20億元以上地產(chǎn)項(xiàng)目十分常見(jiàn)。

??“這要求信托公司分散合作方，會(huì)使單一地產(chǎn)融資方從信托公司獲得的融資額度減少，加大信托公司展業(yè)難度。”用益信托資深研究員帥國(guó)讓對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??同時(shí)，“當(dāng)前信托公司投資非標(biāo)占比大多超過(guò)50%，50%上限將加大非標(biāo)收縮壓力，尤其是存量較大的基建和房地產(chǎn)信托，首當(dāng)其沖?！蹦承磐泄靖吖芨嬖V中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

??擺在房企面前的另一個(gè)問(wèn)題是，2020年面臨到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品能否順利兌付。

??限制“非標(biāo)” 嚴(yán)管“通道”

??根據(jù)資產(chǎn)來(lái)源不同，當(dāng)前信托分為資金信托和財(cái)產(chǎn)信托。截至2019年12月，資金信托和管理財(cái)產(chǎn)信托余額分別為17.9萬(wàn)億元和3.7萬(wàn)億元。

??所謂資金信托，指委托人將自己合法擁有的資金，委托信托公司按照約定的條件和目的，進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分。按照委托人數(shù)目的不同，資金信托分為單獨(dú)資金信托和集合資金信托。信托公司接受單個(gè)委托人委托的即為單獨(dú)資金信托，接受兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人委托的，則為集合資金信托。

??銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，近年來(lái)，由于內(nèi)外部環(huán)境變化，資金信托出現(xiàn)為其他金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管套利提供便利、盡職管理不當(dāng)引發(fā)賠付壓力、違規(guī)多層嵌套、與同類資管業(yè)務(wù)監(jiān)管規(guī)則不一等問(wèn)題。

??為補(bǔ)齊制度短板，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)照資管新規(guī)要求，研究起草了辦法，以推動(dòng)資金信托回歸“賣者盡責(zé)、買者自負(fù)”的私募資管產(chǎn)品本源，發(fā)展有直接融資特點(diǎn)的資金信托，促進(jìn)投資者權(quán)益保護(hù)，促進(jìn)資管市場(chǎng)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一和有序競(jìng)爭(zhēng)。

??辦法對(duì)信托業(yè)務(wù)多方面做了具體規(guī)范,其中對(duì)投資非標(biāo)的限制最為突出。信托新規(guī)要求集合資金信托投資債券和非標(biāo)比例不超過(guò)總規(guī)模的50%,投資單一項(xiàng)目比例不超過(guò)信托凈資產(chǎn)30%。當(dāng)前信托中8成左右資產(chǎn)投資于貸款和非標(biāo),這意味著新規(guī)出臺(tái)后非標(biāo)面臨較大收縮壓力。

??哪些屬于非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)類型？辦法規(guī)定，除在經(jīng)國(guó)務(wù)院同意設(shè)立的交易市場(chǎng)交易的標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)類資產(chǎn)之外的其他債權(quán)類資產(chǎn)，均為非標(biāo)債權(quán)。此外，明確資金信托不得投資商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)，不得投向限制性行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)正屬于限制性行業(yè)之一。

??長(zhǎng)江證券分析師趙偉分析稱，當(dāng)前大部分信托公司凈資產(chǎn)規(guī)模低于100億元，對(duì)單一客戶非標(biāo)不高于凈資產(chǎn)30%要求，可能限制非標(biāo)融資擴(kuò)張能力；對(duì)一些依賴單個(gè)大客戶的信托公司影響較大，迫使其補(bǔ)充資本金或者調(diào)整當(dāng)前業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)?？紤]信托以投資非標(biāo)為主，僅貸款占比達(dá)40.7%，如果加上資管計(jì)劃等其他非標(biāo)類投資，非標(biāo)占比很可能明顯超過(guò)50%，使得非標(biāo)收縮壓力進(jìn)一步加大。

??從投向行業(yè)來(lái)看，非標(biāo)資金信托中，房地產(chǎn)和基建等領(lǐng)域占重要比例。截至2019年年末，資金信托余額17.94萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)和基建分別達(dá)2.8萬(wàn)億元和2.3萬(wàn)億元，非標(biāo)融資收縮過(guò)程潛在收縮壓力不容忽視。

??地產(chǎn)信托融資勒緊

??在此之前，單只地產(chǎn)信托計(jì)劃規(guī)模普遍在5億元以上，規(guī)模在20億元以上的地產(chǎn)項(xiàng)目也十分常見(jiàn)。

??今年5月6日，泛?？毓晒煞萦邢薰景l(fā)布公告稱，因控股子公司北京泛海東風(fēng)置業(yè)有限公司向北京信托申請(qǐng)不超過(guò)25億元融資、期限不超過(guò)18個(gè)月，實(shí)際融資金額20億元，泛?？毓蓴M為該筆融資提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

??閩系房企福晟集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)等在規(guī)模追逐之路上，信托融資都起著重要的作用。2018年年底，這3家房企分別與信托公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作規(guī)?？傆?jì)達(dá)400億元。泰禾近兩年來(lái)亦多次陷入信托兌付糾紛中。

??這種融資便利正在改變。一位地產(chǎn)人士稱，對(duì)單一客戶非標(biāo)不高于凈資產(chǎn)30%的要求，強(qiáng)行打破了房企和信托公司“一對(duì)一”深度合作關(guān)系，使得房企被迫與更多信托公司合作。且融資額度大大減低。

??其實(shí)，自2019年下半年監(jiān)管就開(kāi)始對(duì)信托公司房地產(chǎn)信托規(guī)模和通道業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)行雙壓降，監(jiān)管部門要求信托公司嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，規(guī)模不得超過(guò)2019年6月30日額度；2020年監(jiān)管要求是“房地產(chǎn)信托額度務(wù)必不能超過(guò)2019年底”。這其中，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù)、購(gòu)房尾款融資業(yè)務(wù)、真實(shí)應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)融資租賃、房地產(chǎn)投資信托（REITS）等地產(chǎn)類多元化創(chuàng)新業(yè)務(wù)，以及地產(chǎn)類通道業(yè)務(wù)、“明股實(shí)債”類地產(chǎn)業(yè)務(wù)、真實(shí)地產(chǎn)股權(quán)投資業(yè)務(wù)，都被計(jì)入了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)額度。

??近年來(lái)各地銀保監(jiān)局對(duì)信托公司開(kāi)出的罰單，亦多圍繞在違規(guī)為銀行規(guī)避監(jiān)管提供通道服務(wù)、違規(guī)接受保險(xiǎn)資金投資事務(wù)管理類及單一信托、違規(guī)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳交土地出讓價(jià)款等事由。

??政策接連打擊下，以通道業(yè)務(wù)為代表的信托業(yè)務(wù)持續(xù)收縮，房地產(chǎn)、基建等信托融資明顯收縮。加上2018年結(jié)構(gòu)性去杠桿影響，基建信托融資在2018年大幅收縮，地產(chǎn)信托融資規(guī)模也明顯下降，2019年下半年開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)。

??用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度成立的房地產(chǎn)信托規(guī)模1167.61億元，同比下降42%，環(huán)比下降31.8%?！爱?dāng)然這其中一個(gè)重要原因是受疫情沖擊，一些房企工期暫停，加上員工不能出差，需要實(shí)地盡調(diào)的一些項(xiàng)目沒(méi)法進(jìn)行，所以一季度房地產(chǎn)信托募資規(guī)模下滑?！蹦承磐泄靖吖鼙硎?。

??4月房地產(chǎn)類信托募集資金482.72億元，環(huán)比仍下滑9.52%，房地產(chǎn)類信托規(guī)模占比25.8%，環(huán)比增加0.44個(gè)百分點(diǎn)。相較于高峰時(shí)期，2020年房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品月度新增規(guī)模比重已大幅下滑。

??同時(shí)，信托兌付壓力正在到來(lái)。數(shù)據(jù)顯示，近3年，資金信托到期規(guī)模約接近5萬(wàn)億元。

??“非標(biāo)收縮壓力下，信托非標(biāo)資產(chǎn)有望通過(guò)債務(wù)置換、資產(chǎn)證券化、REITs等實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，信托可利用自身在房地產(chǎn)、基建等項(xiàng)目方面的積累和優(yōu)勢(shì)積極參與、盤活存量資產(chǎn)?！鼻笆鲂磐懈吖鼙硎?。