??長期以來，房地產(chǎn)相關(guān)貸款尤其是個人住房貸款在銀行貸款投放上占據(jù)較大比重。

??據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2019年年底，A股36家上市銀行涉房貸款合計達(dá)33.98萬億元，較2019年初的29.5萬億元增長了4.49萬億元，一年時間增長幅度超過15%。其中，36家上市銀行個人住房貸款金額高達(dá)27.6萬億元，占比達(dá)26.7%，較2019年初提升了近1個百分點。

??這樣的趨勢將被改變。尤其是作為銀行信貸資產(chǎn)“壓艙石”的個人按揭貸款，在部分增長過快城市很可能迎來收緊或降速。

??6月1日，央行、銀保監(jiān)會、發(fā)改委、工信部、財政部、市場監(jiān)管總局、證監(jiān)會和外匯局八部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化中小微企業(yè)金融服務(wù)的指導(dǎo)意見》，強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行要提高政治站位，把經(jīng)營重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)、地方政府融資平臺，轉(zhuǎn)移到中小微企業(yè)等實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，實現(xiàn)信貸資源增量優(yōu)化、存量重組。

??“房地產(chǎn)貸款余額增速已連續(xù)下降了一年半，在當(dāng)前節(jié)奏下相比調(diào)整貸款額度，嚴(yán)格把關(guān)房地產(chǎn)貸款投放和資金流向更有必要。相較而言，開發(fā)貸收緊空間不大，個人按揭貸款則有可能因為部分地區(qū)房價上漲過快而被要求加以限制?！苯煌ㄣy行金融研究中心資深研究員夏丹對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??“盡可能控制資金流向房地產(chǎn)市場這是在‘房住不炒’大邏輯下對于政策姿態(tài)的進(jìn)一步明確。預(yù)計銀行在對個人住房貸投放上會控制住一定節(jié)奏，但對于居民合理購房需求還是有必要支持的?！鄙虾Ｘ斀?jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中泰證券研究所政策組負(fù)責(zé)人楊暢對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??銀行的“房貸偏好”

??國有銀行一直是房地產(chǎn)相關(guān)貸款投放大戶。截至2019年底，四大國有銀行工行、建行、農(nóng)行、中行個人房貸余額合計高達(dá)18.7萬億元，占所有A股上市銀行總規(guī)模的68%。從歷年銀行財報數(shù)據(jù)看，國有大行的個人住房按揭貸款占全部貸款的比例一直穩(wěn)定呈上升趨勢，已由2012年的16%左右大幅升至目前的30%左右。股份銀行對個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的傾斜性自2016年才開始有所體現(xiàn)，已由2015年的12%左右升至目前的17%附近。

??地方銀行房地產(chǎn)貸款總量雖不高，但同比增速明顯加快。2019年度，鄭州銀行個人房貸增長了137.87億元，同比增長84.8%；蘇州銀行、長沙銀行發(fā)放的個人房貸同比增幅分別為45.2%、44.4%。2019年青島銀行向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放的貸款則同比大漲122.3%。

??房貸高速增長意味著杠桿率攀升。據(jù)國家金融與發(fā)展實驗室國家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心數(shù)據(jù)顯示，至 2019年中國宏觀杠桿率已經(jīng)超過美國，接近發(fā)達(dá)國家的平均水平。其中，政府部門杠桿率為51%，家庭部門杠桿率為52%，非金融企業(yè)部門杠桿率為154.5%。

??今年，受疫情沖擊，樓市交易曾一度停擺，但房地產(chǎn)相關(guān)貸款仍保持了10%以上增速，增速與去年同期相比僅微降。

??央行數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額46.16萬億元，同比增長13.9%，增速比上年末低0.9個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.89萬億元，同比增長9.6%，增速比上年末低0.5個百分點。個人住房貸款余額31.15萬億元，同比增長15.9%， 比上年末低0.8個百分點。另一組數(shù)據(jù)是，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資負(fù)增長7.7%，住宅投資負(fù)增長7.2%，商品房銷售額同比下降24.7%。前后兩組數(shù)據(jù)間顯現(xiàn)巨大缺口。

??市場流動性寬松下，深圳、杭州等地出現(xiàn)違規(guī)資金流入房地產(chǎn)現(xiàn)象。一位銀行人士稱，部分貸款人通過信用貸、消費(fèi)貸、房抵經(jīng)營貸等工具加杠桿購房，尤其是以房產(chǎn)為抵押的貸款很容易批下來。

??另一方面，對中小微企業(yè)放貸方面因為小微企業(yè)天然存在運(yùn)營風(fēng)險高、信息不透明、無抵押物等特點，使得商業(yè)銀行往往因為擔(dān)心不良貸款和放貸成本過高對小微企業(yè)望而卻步。有報道稱，中小企業(yè)信貸違約魅影在悄然閃現(xiàn)，一些銀行客戶經(jīng)理好幾年都不曾遇到的抵押貸款逾期業(yè)務(wù)和斷供業(yè)務(wù)開始抬頭。這令不少客戶經(jīng)理變得更為謹(jǐn)慎起來：對小微企業(yè)的貸款審查更為嚴(yán)格了。

??貸款偏好要傾向小微企業(yè)

??這種情況顯然不是政策層面愿意看到的。事實上，今年以來央行已多次通過定向降準(zhǔn)降息引導(dǎo)資金流入小微企業(yè)，支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

??6月1日，央行、銀保監(jiān)會、發(fā)改委、工信部、財政部、市場監(jiān)管總局、證監(jiān)會和外匯局八部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化中小微企業(yè)金融服務(wù)的指導(dǎo)意見》，意見要求商業(yè)銀行要高度重視對受疫情影響的中小微企業(yè)等實體經(jīng)濟(jì)的金融支持工作，強(qiáng)化社會責(zé)任擔(dān)當(dāng)。按照金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要求，把經(jīng)營重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)、地方政府融資平臺，轉(zhuǎn)移到中小微企業(yè)等實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，實現(xiàn)信貸資源增量優(yōu)化、存量重組。

??同時，結(jié)合政府工作報告和此次意見提及的個別政策目標(biāo)，為強(qiáng)化對穩(wěn)企業(yè)金融支持的要求，提高金融政策的“直達(dá)性”，央行、銀保監(jiān)會等多部委當(dāng)天還聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步對中小微企業(yè)貸款實施階段性延期還本付息的通知》和《關(guān)于加大小微企業(yè)信用貸款支持力度的通知》。

??“銀行和企業(yè)在一條船上，保他們實際上是保自己。”央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示，銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量與市場主體經(jīng)營狀況和經(jīng)濟(jì)增長狀況是相互依存和相互影響的關(guān)系。如果任由市場主體倒閉，該救的不救，那么經(jīng)濟(jì)可能也會失速，銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量也會惡化。所以金融機(jī)構(gòu)在這個時期要加大逆周期調(diào)節(jié)，擴(kuò)大信貸的投向保市場主體。保市場主體、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，同時也是救自己，就是保銀行信貸資產(chǎn)。

??華東師范大學(xué)中國金融研究院研究員胡月曉認(rèn)為，樓市泡沫致中小企業(yè)融資利率難降，當(dāng)前中小企業(yè)融資利率偏高局面仍沒有改變，這體現(xiàn)了短期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行困難局面難以很快緩解的態(tài)勢。樓市泡沫不除，中小企業(yè)融資難和融資貴就難以真正解決。

??一位財經(jīng)人士分析稱，房貸對房價的推動作用較大。首先，銀行與開發(fā)商之間過度密切配合，成為了房價重要推手。比如在按揭操作上，銀行的自由裁量權(quán)太大、可操作空間太多，給開發(fā)商的利益輸送渠道也太多。其二，給炒房客提供大量資金支持。其三，給廣大居民以過度超前購房支持和為開發(fā)商促銷。

??“開發(fā)貸在銀行業(yè)貸款總額中所占比重并不高，現(xiàn)在可能要注意的是個人按揭貸款的快速增長。銀行放貸偏好轉(zhuǎn)移，未必就意味著要收縮對房地產(chǎn)及地方融資平臺領(lǐng)域的貸款，還是可以保持一定速度的增長。隨著人口要素流動、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，房地產(chǎn)市場長期需求還在?！敝残磐顿Y首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平對中國房地產(chǎn)報記者表示。