金融何欣 2021-01-06 08:48:55 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
??房地產(chǎn)稅已經(jīng)連續(xù)10年成為“房地產(chǎn)年度關(guān)鍵熱詞”,各種建議也層出不窮。從主流認(rèn)同的觀點(diǎn)看,房地產(chǎn)稅未來(lái)的作用一是幫助一些城市逐漸擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴,二是從根本上遏制投資炒作房產(chǎn),三是針對(duì)不同人群要有顯著區(qū)別。
??熱點(diǎn)城市買到一套房頓變 “千萬(wàn)富翁”——這種超級(jí)紅利讓剛剛過(guò)去的2020年的深圳、杭州等城市房?jī)r(jià)和搶房、打新、代持異?;鸨?。針對(duì)一些熱點(diǎn)城市和炒房屢禁不止的城市,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院近期發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2020-2021)》建議,在這些城市率先加快房地產(chǎn)稅試點(diǎn)開征,爭(zhēng)取在“十四五”期間開征房地產(chǎn)稅。
??房地產(chǎn)稅的開征建議,再次引發(fā)社會(huì)關(guān)切。從2011年1月27日國(guó)務(wù)院同意在部分城市對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)至今日,重慶征收房產(chǎn)稅的政策已經(jīng)實(shí)施了10年,其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了怎么樣的效果,引人關(guān)心。
??重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師、財(cái)務(wù)管理系主任、建設(shè)經(jīng)濟(jì)與管理中心副主任王林在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示,稅收是調(diào)節(jié)分配很重要的工具,實(shí)際上,政府收取房產(chǎn)稅后,是把它重新支出到一些有需求的地方去,如建設(shè)保障性住房。
??10年征收房產(chǎn)稅對(duì)于重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用,到底分量幾何?記者找到了時(shí)任重慶市市長(zhǎng)黃奇帆于2014年發(fā)表的一篇文章,這篇名為《推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的思考與實(shí)踐》文章中說(shuō),重慶在中央支持下開展了房產(chǎn)稅試點(diǎn),探索持有環(huán)節(jié)征稅,收到了四重功效:有效調(diào)控房?jī)r(jià),2010-2013年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲50%,重慶僅漲了20%;促進(jìn)了房產(chǎn)戶型合理化,高檔住宅成交面積占比由試點(diǎn)前的9.2%降到了2.8%;抑制投機(jī)性購(gòu)房,減少住房空關(guān);有助于地方政府形成穩(wěn)定稅源,將來(lái)房產(chǎn)稅還可以作為土地出讓金的替代稅種,使地方稅收體系更趨完善。
??“房地產(chǎn)稅也是通過(guò)政府這只‘有形的手’來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)‘這只無(wú)形的手’所產(chǎn)生的一系列問(wèn)題,包括收入分配不均衡以及對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控,不讓房?jī)r(jià)無(wú)限地往上跑,這也是在開發(fā)商和消費(fèi)者之間做的一個(gè)調(diào)節(jié)?!蓖趿终J(rèn)為,目前環(huán)境改善、公共服務(wù)等需求大幅度提升,城市從“外延式擴(kuò)張”逐步向“內(nèi)涵式”發(fā)展轉(zhuǎn)換,房地產(chǎn)稅不一定能抑制房?jī)r(jià)上漲,但它是讓城市乃至國(guó)家可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)很重要且有效的保障之一。
??關(guān)于房地產(chǎn)稅立法和改革,全國(guó)兩會(huì)和全國(guó)人大常委會(huì)議都多次提及,從一開始“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”到“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”,再到“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”,政府決策一直在推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
??去年8月,財(cái)政部科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康在接受媒體采訪時(shí)表示,房地產(chǎn)稅立法作為打造長(zhǎng)效機(jī)制的一部分勢(shì)在必行,但中國(guó)的房地產(chǎn)稅很難照搬美國(guó)等國(guó)家的房地產(chǎn)稅模式,目前大家爭(zhēng)論得比較多的一個(gè)問(wèn)題是如何設(shè)置免征額。
??重慶房產(chǎn)稅10年多次調(diào)整
??10年前的2011年1月27日,是國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的日子,也是重慶市政府發(fā)布《關(guān)于開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》的日子。
??重慶房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅,個(gè)人新購(gòu)的高檔住房,在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套(含)以上的普通住房。這其中的高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍(含)以上的住房。
??在征收稅率方面,獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房,稅率為0.5%;3倍(含)至4倍的,稅率為1%;4倍(含)以上的稅率為1.2%;在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套(含)以上的普通住房,稅率為0.5%。
??同重慶一起在2011年1月開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的上海,適用稅率暫定為0.6%,征收對(duì)象為本市居民二套房及非本市居民新購(gòu)房。
??試點(diǎn)兩年后的數(shù)據(jù)顯示,重慶高檔住房成交面積在商品住房總成交面積中的占比,由9.2%降為2.2%。
??2016年年底,重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)突然火熱起來(lái)?!爸貞c連續(xù)兩周新房成交超萬(wàn)套”、炒房客“打飛的赴渝炒房”的消息火爆各大社交平臺(tái)。
??對(duì)主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的異常和 “炒房”牟利現(xiàn)象,2017年1月13日,重慶市對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策進(jìn)行了調(diào)整,根據(jù)調(diào)整后的房產(chǎn)稅政策,在重慶同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的“三無(wú)”人員征收房產(chǎn)稅的范疇從二套房調(diào)整為首套房。
??除了調(diào)整征收對(duì)象外,近幾年來(lái),重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)還會(huì)根據(jù)房?jī)r(jià)走勢(shì),上調(diào)主城區(qū)房產(chǎn)稅起征點(diǎn)。
??2011年至今,重慶市已先后7次調(diào)高主城區(qū)高檔住房房產(chǎn)稅起征點(diǎn),起征點(diǎn)價(jià)格在近10年內(nèi)翻了一番。2011年為9941元/平方米,2012年為12152元/平方米,2013年為12779元/平方米,2014年為13192元/平方米,2017年為13941元/平方米,2018年為15455元/平方米,2019年為17630元/平方米,2020年為19587元/平方米。
??根據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示,2020年,重慶新房均價(jià)最高的一個(gè)月是1月份,為12005元/平方米。
??這也意味著大部分的住宅交易價(jià)格都落在起征價(jià)格之下,無(wú)需納稅。
??一位研究重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)20年的分析師在接受記者采訪時(shí)表示,由于重慶房產(chǎn)稅針對(duì)的是一些高端住宅和外來(lái)的購(gòu)房人群,重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫成分較少,大多數(shù)購(gòu)房者主要以居住為主,高端物業(yè)占比也不多,以及近幾年來(lái)“限墅令”的出臺(tái),征收房產(chǎn)稅對(duì)于重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較小。
??上述分析師認(rèn)為,當(dāng)時(shí)重慶出臺(tái)房產(chǎn)稅,一是為了控制高端物業(yè)的量,打擊投機(jī)行為;二是當(dāng)時(shí)重慶房?jī)r(jià)上漲較快,無(wú)論是供應(yīng)量還是需求量都很旺盛,地方政府怕整個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)漲得太快,對(duì)市場(chǎng)的消費(fèi)者和居民有影響,所以出臺(tái)了房產(chǎn)稅政策,這個(gè)是一個(gè)預(yù)防性的政策。
??王林表示,重慶出臺(tái)的房產(chǎn)稅是調(diào)控型房產(chǎn)稅,試點(diǎn)的作用是讓老百姓參與進(jìn)來(lái),然后發(fā)現(xiàn)在試行過(guò)程中的一些問(wèn)題,便于及時(shí)調(diào)整。
??“它有調(diào)控的性質(zhì),同時(shí)也讓大家形成一個(gè)預(yù)期,讓老百姓知道這個(gè)房地產(chǎn)稅不是假的,是真的,它未來(lái)會(huì)來(lái)的。”王林說(shuō)。
??要避免開征引起市場(chǎng)過(guò)度恐慌
??稅收制度改革歷來(lái)是一項(xiàng)牽一發(fā)動(dòng)全身的制度安排,并非短期內(nèi)就能一蹴而就,房地產(chǎn)稅更是如此,首先需要明確它的作用。
??中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授、人大國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示,房地產(chǎn)稅的作用主要不是抑制房?jī)r(jià),而是通過(guò)房地產(chǎn)稅豐富和增加地方的主稅種,為地方提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)?!爸笥行┏擎?zhèn)化水平很高、土地財(cái)政要退出的城市可能會(huì)開通房地產(chǎn)稅,因?yàn)樗a(bǔ)足提供有關(guān)公共產(chǎn)品的稅源。”
??2011年,況偉大對(duì)北京市1040名城鎮(zhèn)住房所有者進(jìn)行了“房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響”的調(diào)查問(wèn)卷,在住房所有者特征基礎(chǔ)上考察了房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響。研究發(fā)現(xiàn),若不考慮房地產(chǎn)稅開征與住房所有者特征的相互作用,開征房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用有限。
??“隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和完成,一些一線城市城鎮(zhèn)化完成以后,土地出讓收入占其地方財(cái)政收入比重比較低了。為了維持地方政府繼續(xù)提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù),需要有新增的稅源,那么房地產(chǎn)稅就可以作為地方的主稅種,滿足地方公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的需求?!睕r偉大表示。
??王林也認(rèn)為,以前在快速工業(yè)化驅(qū)動(dòng)的城市化過(guò)程中,是通過(guò)土地財(cái)政來(lái)維持城市快速工業(yè)化并向外發(fā)展。但隨著目前城市化逐漸達(dá)到一個(gè)相對(duì)的峰值,未來(lái)可能無(wú)法維持城市高速運(yùn)轉(zhuǎn)。借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn),結(jié)合中國(guó)發(fā)展階段,通過(guò)對(duì)持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅如房地產(chǎn)稅,這是政府提供包括交通、環(huán)境、治安等公共服務(wù)的一個(gè)支持?!罢魇辗康禺a(chǎn)稅是一個(gè)事關(guān)未來(lái)、事關(guān)每一位老百姓高品質(zhì)生活的重要事情?!蓖趿直硎?。
??根據(jù)政策規(guī)定,重慶征收的個(gè)人住房房產(chǎn)稅收入全部用于公共租賃房的建設(shè)和維護(hù)。
??據(jù)新華社2013年報(bào)道,房產(chǎn)稅在約束高端住房消費(fèi)的同時(shí),對(duì)調(diào)節(jié)收入分配也具有積極作用。按照房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案測(cè)算,重慶近期年度稅源總量超過(guò)1億元。這些房產(chǎn)稅收入已全部用于公租房建設(shè),實(shí)現(xiàn)了“高端有約束”與“低端有保障”的有效銜接。
??經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生是強(qiáng)烈呼吁開征房地產(chǎn)稅的其中一位學(xué)者,2017年11月,華生建議廢除住房公積金制度、全面推行房地產(chǎn)稅,他表示,“中國(guó)的稅費(fèi)和社會(huì)保障的費(fèi)用都太高,特別是民意稅率過(guò)高,民意稅率過(guò)高,很多人并沒有遵守,全面清理稅費(fèi)是必要的。”
??王林表示,目前我國(guó)征收房地產(chǎn)稅的制度還需要完善。征稅規(guī)則、地方稅還是全國(guó)稅,還是地方與中央分成稅,以及稅率、稅基、免征面積等問(wèn)題,還需要深入討論。
??“目前全球有很多國(guó)家征收房產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅,但是執(zhí)行的制度都不一樣,有的是全國(guó)統(tǒng)一,有的是分層分城施策?!蓖趿终f(shuō)。
??獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)稅可能在“十四五”期間出臺(tái)。他認(rèn)為,“十四五”期間是房地產(chǎn)稅開征的最好時(shí)機(jī),理由是:一、房產(chǎn)稅開征已經(jīng)得到了民意的廣泛支持;二、具備開征房地產(chǎn)稅的條件,尤其是對(duì)于家庭的第三套住房征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件已經(jīng)非常成熟;三、國(guó)家近段時(shí)期大談“健全地方稅、直接稅體系”,這顯然是在為開征房地產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。
??有觀點(diǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格而言,短期影響很大,因?yàn)榇蠹铱只?。長(zhǎng)期影響則不大,因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格取決于貨幣發(fā)行量、房地產(chǎn)供應(yīng)量與經(jīng)濟(jì)周期。
??中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院建議,開征房地產(chǎn)稅具有多重意義,應(yīng)系統(tǒng)謀劃并切實(shí)推進(jìn)?!坝腥藫?dān)心開征房地產(chǎn)稅會(huì)引發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于這些我們也有足夠的方案去應(yīng)對(duì)?!敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)助理倪鵬飛建議,建立房地產(chǎn)稅開征的適應(yīng)性預(yù)期,避免房地產(chǎn)稅開征引起市場(chǎng)過(guò)度恐慌;凝聚開征房地產(chǎn)稅的最大共識(shí),明確房地產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展的重大意義;建立房地產(chǎn)稅繳納的激勵(lì)約束機(jī)制。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
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- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
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- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論