??“最低年息3.85%，最高可貸出房屋評估值的70%，入股成為某公司股東再申請經(jīng)營貸現(xiàn)在還可以操作，新注冊公司和新房本已經(jīng)不能做經(jīng)營貸了。目前只是發(fā)文說要嚴查，但還沒開始執(zhí)行，所以想貸要趁早?！边@是北京某小貸機構給記者提供的情況。

??連日來，關于北京市多部門通過政策引導、大數(shù)據(jù)篩查、專項檢查等方式，防范經(jīng)營性貸款等違規(guī)流資金流入房地產(chǎn)市場的消息不斷。

??2月10日，北京銀保監(jiān)局、央行營管部聯(lián)合下發(fā)了《關于加強個人經(jīng)營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》，主要關注客戶獲得經(jīng)營性貸款借款人資格的時間，審慎發(fā)放僅以企業(yè)實際控制人身份申請的個人經(jīng)營性貸款。

??2月18日，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會在旗下公眾號平臺“京房字”披露了部分核查重點實操細節(jié)。其中，全款買房期間購房人及其直系親屬申請經(jīng)營貸和經(jīng)營貸資金的流向是核查的重點之一。其他比如消費貸等資金違規(guī)進入樓市，也在核查范圍內(nèi)。

??從上述動作來看，繼深圳、上海之后，北京也加入了嚴控經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市的隊伍。嚴控經(jīng)營貸投資樓市的大幕已然拉開。

??經(jīng)營貸套利誘惑

??中國房地產(chǎn)報記者就此詢問了北京市幾家銀行網(wǎng)點，其工作人員普遍表示，目前符合相關規(guī)定的小微企業(yè)經(jīng)營性貸款都可以正常辦理，合規(guī)的優(yōu)惠利率和放款時間沒有大的變化。

??某國有銀行個貸經(jīng)理表示，不管是經(jīng)營貸還是消費貸，這類貸款直接流入樓市、股市一直都是核查重點。正常辦理的小微企業(yè)經(jīng)營貸按規(guī)定是只允許用于公司經(jīng)營，這種經(jīng)營性普惠類貸款產(chǎn)品利息較低，最低確實可以到3.85%。在銀行風控系統(tǒng)中，經(jīng)營貸是明令禁止用于買房和炒股的，很多銀行也有報警機制。

??事實上，經(jīng)營貸并非現(xiàn)在才出現(xiàn)，這是一種以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于企業(yè)或個體戶的經(jīng)營需要，具有貸款額度大、利率低的特點。按部分銀行給出的3.85%經(jīng)營貸利率和2020年上海、廣州、廈門、大連、昆明等部分城市房貸利率最低到5.25%來看，這中間的利差成為了樓市成交火熱背后的推手，甚至成為了一種長期存在于市場上的“炒房”模式。

??北京某樓盤置業(yè)顧問告訴記者，現(xiàn)在北京很多二套房客戶都使用經(jīng)營貸。需要客戶名下有一個在北京注冊的營業(yè)執(zhí)照（經(jīng)營時間需超過半年），把第一套房產(chǎn)作為公司旗下資產(chǎn)向銀行申請經(jīng)營貸款，利率空間在3.85%—4.7%。有中介公司可以提供注冊殼公司、過橋墊資、公司評估等流程在內(nèi)的“一條龍”服務，資質(zhì)良好的客戶基本上10個工作日就放款了。

??“主要還是受利率低吸引，這種經(jīng)營貸80%客戶是用于直接購買新房，客戶用較少成本撬動了銀行幾倍杠桿，且還坐收房產(chǎn)增值收益。另外的20%是部分客戶用來置換按揭貸款，先全款還掉房貸，再用房屋抵押做經(jīng)營貸，抵押經(jīng)營貸的利率更低，最少也有一兩百萬元套利空間。”北京某貸款公司經(jīng)理說。

??嚴控經(jīng)營貸大幕拉開

??不過，伴隨著上海、深圳、廣州、杭州等地出現(xiàn)的“千萬豪宅秒光”“萬人搖”“打新熱”等樓市火爆現(xiàn)象，嚴打信貸資金違規(guī)流入樓市的序幕也再一次被拉開。

??繼去年4月深圳嚴查貼息經(jīng)營貸風暴之后，9月抵押經(jīng)營貸再度收緊，在提高新注冊公司經(jīng)營貸門檻外，更對新購房產(chǎn)做抵押的貸款情況、貸后新增房產(chǎn)情況做全面清查。

??緊跟深圳的步伐，在封堵假離婚、提高增值稅免征年限、限購法拍房和暫停購房稅費貸后，一連祭出四波調(diào)控的上海樓市在1月29日晚間再度發(fā)文，上海銀保監(jiān)局要求對2020年6月以來發(fā)放的消費類貸款、經(jīng)營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查。

??之后，北京銀保監(jiān)局也在1月30日要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查。2月10日，北京銀保監(jiān)局、央行營管部聯(lián)合下發(fā)了《關于加強個人經(jīng)營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》。另悉，廣州等地也在排查排查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的情況，特別是在同一年內(nèi)同時申請了經(jīng)營貸和個人按揭貸款的客戶。

??蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心副主任陶金認為，對經(jīng)營貸等資金違規(guī)進入樓市的監(jiān)管，釋放了監(jiān)管層對房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)趨嚴的決心。不過，房地產(chǎn)信貸市場供需兩端的因素對資金違規(guī)入市的刺激長期存在。從信貸端看，銀行對經(jīng)營貸的審查力度和動力不足，近年來實體經(jīng)濟增速下行，實體項目收益前景不如房地產(chǎn)，經(jīng)營貸資金進入樓市，銀行反而不擔心用戶后續(xù)還款能力，這是屢禁不止的重要原因。從信貸需求端看，房地產(chǎn)市場前景相對不錯，投資樓市動力不減，加之利率套利等原因，用戶拿到經(jīng)營貸資金后有動力繼續(xù)投資房地產(chǎn)。

??“所以鑒于經(jīng)營貸利率明顯低于房貸利率的刺激，以及實際操作中銀行貸后對資金用途持續(xù)檢查的難度和低意愿，經(jīng)營貸流入樓市的現(xiàn)象普遍存在?！碧战鹫f。

??某銀行業(yè)內(nèi)部人士透露，監(jiān)管主線就是堅決糾正資金違規(guī)流向房地產(chǎn)市場。未來監(jiān)管經(jīng)營貸的新政會從“企業(yè)資質(zhì)”“抵押房產(chǎn)年限”以及“購房記錄”上做重點監(jiān)控，提高貸款審核要求。實際上經(jīng)營貸、消費貸、二次房抵貸一直是監(jiān)管部門的重點，只是處罰力度不夠，導致不少銀行“腳踩鋼絲繩”。

??目前北京、深圳、上海等地已有銀行提高了經(jīng)營貸準入門檻，部分銀行也上調(diào)了經(jīng)營貸利率。其中光大銀行北京分行將個人經(jīng)營貸的利率最高上調(diào)至4.8%。某銀行APP在用戶申請“經(jīng)營貸”時會彈出提示框，提示客戶所申請資金不得進入樓市、股市。

??某股份制銀行北京分行的網(wǎng)點經(jīng)理表示，經(jīng)營貸申請中對企業(yè)成立時間、股東入股時間還有公司的經(jīng)營流水等各方面一直都有明確要求，至少要半年以上，貸款利率也是依據(jù)企業(yè)資質(zhì)而定，這不是新政。后續(xù)隨著經(jīng)濟整體企穩(wěn)，小微企業(yè)運營環(huán)境得到改善，以及當下強調(diào)的防范經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市，銀行后期肯定會提高企業(yè)經(jīng)營貸的要求。

??“一個‘空殼公司+房產(chǎn)’作抵押，即可輕松貸出幾百萬元的現(xiàn)象在監(jiān)管趨嚴中會得到控制。但目前面向小微企業(yè)的經(jīng)營性普惠類貸款產(chǎn)品利息仍然較低，這一趨勢還將持續(xù)一段時間?！痹摼W(wǎng)點經(jīng)理說。

??經(jīng)濟學家馬光遠認為，2021年樓市調(diào)控針對的是“問題”，而非“房價”，樓市調(diào)控進一步走向“精細化”。2021年開年以來調(diào)控主要體現(xiàn)“房住不炒”主旋律，不是說哪個地方房價上漲一定迎頭就打，而是上漲背后究竟有沒有違背“房住不炒”原則的違法違規(guī)行為，針對這個行為進行調(diào)控。

??如若從金融層面的三個環(huán)節(jié)來監(jiān)管——貸前要嚴格審批、貸中嚴格支付、貸后嚴格管理，這場經(jīng)營貸的狂歡盛宴終將落下帷幕。