金融許倩 2021-06-04 09:15:30 來源:中房報
??中國反洗錢監(jiān)管再次升級,這一次,矛頭直指房地產(chǎn)投資及交易環(huán)節(jié)。
??6月1日,央行就《中華人民共和國反洗錢法(修訂草案公開征求意見稿)》公開征求意見,將提供房屋銷售、經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu),從事貴金屬現(xiàn)貨交易的貴金屬交易場所、貴金屬交易商,一并納入反洗錢調(diào)查范圍。意見反饋截止時間為2021年6月30日。
??房地產(chǎn)一直是洗錢重災(zāi)區(qū)。全球知名風(fēng)險與合規(guī)公司Accuity發(fā)布研究報告稱,在全球房地產(chǎn)市場中,每年約1.6萬億美元,約合11萬億元人民幣的房產(chǎn)交易是洗錢交易。
??我國房價高漲的背后,很難說沒有洗錢之手在推動。十年前,時任亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會秘書長楊超就直指:“灰色正在吞噬中國樓市,房價高企或源于‘灰色資金’暗撐?!?/p>
??央行表示,修訂《反洗錢法》是推進(jìn)國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的必然要求,是防控金融風(fēng)險的必然要求,是擴大金融業(yè)雙向開放、深度參與全球治理的必然要求。《反洗錢法》修改工作已列入全國人大常委會2021年度立法工作計劃。
??《反洗錢法》修訂落地后,所有流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金將迎來新一輪從嚴(yán)監(jiān)管。
??房地產(chǎn)深入反洗錢勢在必行
??“洗錢”就是將違法所得及其產(chǎn)生的收益,通過各種手段掩飾、隱瞞其來源和性質(zhì),使其在形式上合法化。
??近幾年上漲過快的房地產(chǎn)市場和價格,有大量不明資金涌入,引起了相關(guān)部門的警覺。
??2017年4月,中國人民銀行營業(yè)管理部、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、北京監(jiān)管局就聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)履行反洗錢義務(wù)的通知》,該通知自2017年5月1日起試行。
??根據(jù)通知,履行反洗錢的要求主要集中在交易雙方的身份識別方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在提供二手房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)時,應(yīng)要求房屋交易當(dāng)事人購房款以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付,且必須使用出賣人和買受人的銀行賬戶,通過預(yù)售資金、存量房交易資金監(jiān)管專用賬戶進(jìn)行資金支付;如發(fā)生退款行為,應(yīng)按原支付途徑,將資金退回出賣人和買受人銀行賬戶。確需使用現(xiàn)金支付的,需經(jīng)由買賣雙方銀行賬戶完成,辦理該業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行需按照反洗錢相關(guān)規(guī)定,對當(dāng)日單筆或累計交易人民幣5萬元以上(含5萬元)的現(xiàn)金繳存報告大額交易。
??2017年9月30日,住建部又聯(lián)合央行、銀監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》,提出嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介違規(guī)提供購房首付融資等要求,并重申以上關(guān)于房地產(chǎn)交易反洗錢工作的相關(guān)規(guī)定,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)依法履行反洗錢義務(wù),開展客戶身份識別,妥善保存客戶身份資料和交易記錄,規(guī)范購房款交付方式,報告可疑交易。
??但現(xiàn)實情況則是,在北京、上海、深圳等城市,用現(xiàn)金一次性支付300萬元以上購房的現(xiàn)象非常普遍,甚至有人一次性支付1000萬元以上現(xiàn)金來購買豪華別墅。按照規(guī)定,這種行為無疑有很大的洗錢嫌疑。
??“針對房產(chǎn)交易的反洗錢工作早就已經(jīng)在開展,此次將房企、地產(chǎn)中介納入反洗錢調(diào)查范圍,不過是過去通知的一種延續(xù),實質(zhì)是為了加強監(jiān)管范疇,完善監(jiān)管體系?!币晃簧虡I(yè)銀行人士告訴中國房地產(chǎn)報記者。
??央行強調(diào),現(xiàn)行《反洗錢法》相關(guān)規(guī)定存在的空白和不足,包括洗錢上游犯罪類型范圍狹窄、監(jiān)管處罰規(guī)定粗略、缺乏對單位和個人的反洗錢要求、受益所有人制度空白、特定非金融行業(yè)反洗錢制度不完善等,制約了反洗錢工作的有效開展。
??此次修訂草案明確,特定非金融機構(gòu)在從事特定業(yè)務(wù)時,應(yīng)當(dāng)參照金融機構(gòu)的相關(guān)要求履行反洗錢義務(wù)。特定非金融機構(gòu)包括“提供房屋銷售、經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)中介機構(gòu);從事貴金屬現(xiàn)貨交易的貴金屬交易場所、貴金屬交易商”。
??此次修訂草案還提出,增強反洗錢行政處罰懲戒性,將“未按照規(guī)定建立健全內(nèi)控制度和風(fēng)險管理政策”和“未按照規(guī)定執(zhí)行反洗錢特別預(yù)防措施”等違法行為納入處罰范圍;同時,完善反洗錢處罰類型,增加警告處罰。
??“疫情期間,一些高端項目的認(rèn)購情況明顯增加,對于此類項目自然需要嚴(yán)格審查資金來源,防范一些洗錢目的的資金進(jìn)入。同時,在房地產(chǎn)交易中,對于資金的管控工作確實相對較少,各類大額資金的進(jìn)出也需要管控。尤其是房屋更名、代持炒房等情況,很容易形成購房資金‘洗錢’的現(xiàn)象。后續(xù)從房屋交易秩序的角度看,除嚴(yán)管信貸資金以外,對于自有資金是否屬于‘洗錢’性質(zhì)的資金,也須納入監(jiān)管體系。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。
??樓市洗錢將被嚴(yán)打
??值得警惕的是,房地產(chǎn)已經(jīng)淪為洗錢重災(zāi)區(qū)。從國際上看,不管是加拿大、澳大利亞、美國或英國,通過房地產(chǎn)洗錢已成為常見現(xiàn)象。
??據(jù)加拿大官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,溫哥華所在的不列顛哥倫比亞省在2019年一年有53億加元(約合270億元人民幣)的黑錢是通過房產(chǎn)市場洗出。保守估計,拉升了不列顛哥倫比亞省5%的房價。溫哥華2019年通脹前的房價漲幅是1.41%,消除掉洗錢對房價的拉升,實際上正常的房價交易下跌了3.59%。
??我國關(guān)于非法資金流入房地產(chǎn)的相關(guān)統(tǒng)計比較少。不過,2010年,央行反洗錢課題組曾對中國幾年來洗錢案例作抽樣調(diào)查,結(jié)果顯示,洗錢犯罪資金主要流入金融、房地產(chǎn)和投資領(lǐng)域,其中通過房地產(chǎn)領(lǐng)域洗錢的案例占35.9%,僅次于金融業(yè)。另一份官方數(shù)據(jù)顯示,每年發(fā)生在中國境內(nèi)的洗錢規(guī)模預(yù)計在3000億~4000億元。如按照上述比例計算,意味著每年房地產(chǎn)領(lǐng)域的洗錢規(guī)模約為1000億元~1400億元。
??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解,樓市洗錢的手法多種多樣,比如在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié),某地產(chǎn)項目急需大量資金周轉(zhuǎn),在銀行等其他正規(guī)融資渠道屢屢吃閉門羹,開發(fā)商會接觸一些政府公職人員提出融資支持,并以其親屬的名義介入。還有越來越多的個人巨額資金通過信托或私募形式,參與房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。再比如,在交易環(huán)節(jié),利用他人名義投資房產(chǎn),貸款買房,首付使用正常資金,然后用黑錢慢慢付。
??“近期針對經(jīng)營貸違規(guī)亂象,銀行監(jiān)管部門在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)了幾類現(xiàn)象,其中一類就是房產(chǎn)中介機構(gòu)本身成立有小貸公司、擔(dān)保公司,這些公司會幫助客戶逃避一些杠桿的限制、融資的限制,乃至限購的限制,相當(dāng)于違規(guī)加杠桿來購買房子;還會幫助一些不符合經(jīng)營貸資格的客戶,去購買這種空殼公司,并設(shè)置一些虛假的交易背景來獲取這部分經(jīng)營貸資金,再通過銀行轉(zhuǎn)賬、提現(xiàn),虛構(gòu)交易合同,將這些資金合法化,其實這就相當(dāng)于一個洗錢的過程。這其中,開發(fā)商、中介機構(gòu)、房產(chǎn)銷售商都參與了?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示。
??隨著我國反洗錢力度的加大,相關(guān)處罰明顯增多。按照央行官網(wǎng)已公示的信息,2020年央行及其分支機構(gòu)共對417家反洗錢義務(wù)機構(gòu)及相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行了反洗錢行政處罰,罰單共計733筆,罰款金額累計約6.28億元,約為2019年的3倍。其中機構(gòu)罰款金額約6.08億元,個人罰款金額約0.2億元?!拔窗匆?guī)定履行客戶身份識別義務(wù)”為首要處罰原因,共涉及547筆罰單,處罰金額約4.3億元;其次是“未按規(guī)定報送大額交易報告或可疑交易報告”,共涉及225筆罰單,處罰金額約3.2億元。
??上海富拉凱會計師事務(wù)所主任會計師夏嵐建議,不管是開發(fā)商還是房地產(chǎn)中介企業(yè),都必須進(jìn)行嚴(yán)格的客戶身份識別及可疑交易監(jiān)控。除對開發(fā)商的大額取現(xiàn)進(jìn)行合理關(guān)注外,還須對開發(fā)商的交易進(jìn)行定期與不定期回溯分析,同時增加現(xiàn)金交易占交易金額比重分析。銀行還須關(guān)注開發(fā)商的購房退款現(xiàn)象,實務(wù)中常發(fā)生開發(fā)商退回的購房款,反洗錢工作需要堵住收款和退款對象不一致的漏洞。
??她還建議,關(guān)注經(jīng)營規(guī)模偏小的非連鎖房地產(chǎn)中介公司,特別是那些有跨境業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介,或是股東、法定代表人、財務(wù)負(fù)責(zé)人名下的業(yè)務(wù),還有諸如留學(xué)中介等同屬于洗錢風(fēng)險較高的中介行業(yè)。關(guān)注房地產(chǎn)中介有無存在大量相同、相近金額的收付現(xiàn)象,是否通過為房地產(chǎn)開發(fā)商提供咨詢、代理銷售等服務(wù)進(jìn)行洗錢。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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