金融苗野 樊永鋒 2021-08-19 08:50:59 來源:中房報(bào)
??任何風(fēng)吹草動(dòng)都會引發(fā)市場波動(dòng)。
??8月12日,有市場消息稱中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(以下簡稱“中基協(xié)”)已口頭通知私募基金公司,協(xié)會將不再接受投資房地產(chǎn)項(xiàng)目基金的登記備案,已提出申請的將被駁回,既有基金不受影響。消息一出,市場嘩然。
??對于這一消息,中國房地產(chǎn)報(bào)記者致電中基協(xié)求證,得到的回應(yīng)是;“目前協(xié)會沒有發(fā)布相關(guān)文件,房地產(chǎn)私募基金還是按要求提交相關(guān)資料,具體審核意見參考‘4號文’規(guī)定?!?/p>
??“現(xiàn)在行業(yè)不好做,房地產(chǎn)私募基金基本都停了,政策上也不支持,至于目前暫停備案我們沒有接到通知,但各種封堵是事實(shí)。”某私募基金公司一位經(jīng)理對記者說。
??“從目前市場反饋看,房地產(chǎn)私募基金備案審查的確在收緊,基本周期都在一個(gè)月以上,通不過的概率也在增大;有部分房地產(chǎn)背景的私募基金已被停掉?!币晃徊辉甘鹈乃侥冀缛耸客嘎?,但仍有審核通過的,現(xiàn)在要求是嚴(yán)格規(guī)范操作。
??房地產(chǎn)私募基金收緊在數(shù)據(jù)上也得到了印證。
??清科研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2021年上半年中國私募股權(quán)投資市場共新募集1941只基金,數(shù)量同比上升58.2%;披露募集金額的1940只基金共募得4547.74億元人民幣,同比上升6.9%。其中,房地產(chǎn)投資基金募集數(shù)量只有18只,占比0.9%;募集金額為165.73億元人民幣,占比3.6%。
??另據(jù)私募通數(shù)據(jù)顯示,2021年上半年募集金額排名前十的基金總募集金額685.04億元人民幣,占總募集規(guī)模15.1%。從行業(yè)偏好和投資方向來看,2021上半年排名前十的大額基金中只有一只是房地產(chǎn)投資基金,由中誠資本作為基金管理人的寧波誠車投資管理基金,募集金額為60億元人民幣。
??天眼查信息顯示,寧波誠車投資管理基金在合生創(chuàng)展通過名下3家子公司合宏達(dá)盛、合盈銳恒、合昕辰銳在北京斥資180億“掃貨”前夕剛剛備案,并以70%的出資比例入股這三家公司。
??寧波誠車背后的中誠資本是中誠信托的子公司,曾表示為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級,將與頭部房地產(chǎn)投資基金公司合作房地產(chǎn)股權(quán)投資業(yè)務(wù)。后期,成為了合生創(chuàng)展拿地中的資本魅影。
??“其實(shí)就是私募機(jī)構(gòu)通過非關(guān)聯(lián)第三方與特定投資人共同設(shè)立有限合伙企業(yè)后,直接對開發(fā)商放款?;韭窂绞怯邢藓匣锲髽I(yè)與開發(fā)商共同持有項(xiàng)目公司股權(quán),然后由項(xiàng)目公司參與土地競拍,這一有限合伙企業(yè)作為項(xiàng)目公司股東通過股本、借款等方式將資金發(fā)放給項(xiàng)目公司?!蹦惩顿Y公司總經(jīng)理表示,目前房地產(chǎn)私募基金回報(bào)率普遍在10%以上。
??不久前,在地產(chǎn)圈自帶網(wǎng)紅光環(huán)的晨曦基金剛與俊發(fā)集團(tuán)完成了類似操作,其通過旗下曦開和諾、曦開和泰、曦開和勇、曦開和卓等子公司與多家資本共同“抱團(tuán)”參投項(xiàng)目公司。其地產(chǎn)朋友圈不乏正榮、融創(chuàng)、新力、弘陽、花樣年、中南建設(shè)等房企身影。
??按照市場邏輯,“三道紅線”會將市場一部分融資需求擠壓給房地產(chǎn)私募基金,為了實(shí)現(xiàn)“降檔減債”,房企會有更多股權(quán)合作需求,不排除有更多資金通過股權(quán)非債權(quán)方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
??實(shí)際上,房地產(chǎn)私募基金從2017年開始就進(jìn)入募資小年。彼時(shí),中基協(xié)下發(fā)的“4號文”針對私募基金對房企融資進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范,投向熱點(diǎn)城市項(xiàng)目的私募房地產(chǎn)股權(quán)基金進(jìn)入冷卻期。
??北京某投資咨詢公司負(fù)責(zé)人表示,當(dāng)下市場存在多層擔(dān)憂,新規(guī)逐級強(qiáng)壓下,房地產(chǎn)私募基金各種路徑均受到制約,包括明股實(shí)債、委托貸款、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓等直接或間接方式。從數(shù)據(jù)上看,私募減幅最大的三個(gè)行業(yè)之一就有房地產(chǎn),從行業(yè)歷史配置比例也可以看出房地產(chǎn)配置比例顯著低于歷史均值。
??“房地產(chǎn)私募長期以來都是做通道型業(yè)務(wù),這么多年針對房地產(chǎn)調(diào)控與房地產(chǎn)私募監(jiān)管,也迫使行業(yè)進(jìn)入萎縮通道后開始反思轉(zhuǎn)型,從固定收益的債權(quán)投資向真股權(quán)投資切換賽道。房地產(chǎn)私募基金不能只是一個(gè)融資工具,應(yīng)是一種權(quán)益型資本?!笔袌鋈耸空J(rèn)為。
??另外,前述不愿署名的私募界人士認(rèn)為,傳統(tǒng)房地產(chǎn)私募基金絕大多數(shù)是以債權(quán)作為主要投資方式,所以房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)上升使得基金公司也開始提高風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn),比如藍(lán)光、華夏幸福出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),這些投資機(jī)構(gòu)都會在第一時(shí)間采取行動(dòng),容易引發(fā)私募“踩踏”,這也是這段時(shí)間市場上出現(xiàn)壓縮的原因之一,房企也在及時(shí)調(diào)整融資計(jì)劃。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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