金融 2021-10-08 13:14:24 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??三季度房企融資環(huán)境整體保持低位運(yùn)行,央行表示房地產(chǎn)企業(yè)三條紅線監(jiān)管和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度都已經(jīng)進(jìn)入常態(tài)化實(shí)施階段,未來將繼續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制。
??除此之外,國資委表態(tài)要繼續(xù)做好央企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控,可能對(duì)央企房企的融資監(jiān)管會(huì)更加嚴(yán)格;央行、發(fā)改委等5大部門也聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于促進(jìn)債券市場信用評(píng)級(jí)行業(yè)健康發(fā)展的通知,出手規(guī)范債券評(píng)級(jí)市場。
??由于年初就開始嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,因此房企的銀行貸款融資增速持續(xù)走低。
??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2021年前9月100家典型房企的融資量為10919億元,同比下降21%。其中,第三季度的融資額為2872億元,同比下降38%,環(huán)比下降24%,融資額創(chuàng)2018年以來的最低水平。
??展望四季度,預(yù)計(jì)維持當(dāng)前的融資政策,同時(shí)在降杠桿主基調(diào)不變的情況下,大部分房企會(huì)更加謹(jǐn)慎投資,房企融資量或?qū)⒊掷m(xù)維持低位。
??01
??三季度融資規(guī)模創(chuàng)2018年以來新低
??在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的影響下,房企的銀行貸款融資增速持續(xù)走低。銀保監(jiān)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示,截至7月末,銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額同比增長8.7%,增速創(chuàng)8年新低,低于其他各項(xiàng)貸款增速3個(gè)百分點(diǎn);此外,根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù),2021年二季度末房地產(chǎn)開發(fā)貸余額12.3萬億元,同比增速2.8%,增速同樣也是近10年來的新低。
??開發(fā)貸增速的下滑也一定程度上影響了房地產(chǎn)的投資額,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),全國房地產(chǎn)1-8月的投資額累計(jì)同比增長了10.9%,增速為今年以來的最低值,其中8月單月的投資額同比僅增長了0.3%。
??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2021年三季度100家典型房企的融資額為2872億元,同比下降38%,環(huán)比下降24%,融資額創(chuàng)2018年以來的最低水平。從2021年各個(gè)季度的融資表現(xiàn)來看,呈現(xiàn)直線下降的趨勢。今年以來融資政策持續(xù)保持收緊,房企融資受限;與此同時(shí),三條紅線進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)降杠桿,企業(yè)債務(wù)償還力度加大,部分房企動(dòng)用自有現(xiàn)金償還到期債務(wù),導(dǎo)致2021年上半年多數(shù)房企的籌資性現(xiàn)金流凈額呈負(fù),新增融資額持續(xù)下降。
??備注:1、外幣融資統(tǒng)一按融資當(dāng)月月末匯率換算為人民幣,監(jiān)測數(shù)據(jù)不含開發(fā)貸和一般銀行貸款;
??2、如沒有特殊說明,本文所有的2021年三季度融資數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)均截止至2021年9月24日。
??從各個(gè)企業(yè)表現(xiàn)來看,僅有38%的房企三季度融資規(guī)模有所增加,規(guī)模減少的房企中有約64%的企業(yè)同比降幅超過50%。從梯隊(duì)上來看,四個(gè)規(guī)模梯隊(duì)的房企三季度的融資量均呈現(xiàn)同比下降,其中TOP(更多政策,請(qǐng)查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn)11-30和TOP31-50的房企下降幅度最大,幾乎腰斬,分別同比下降49.81%和49.91%至860.52億元和476.85億元,而TOP(更多政策,請(qǐng)查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn)10規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度為8.66%,降幅最小,在該梯隊(duì)中部分財(cái)務(wù)狀況相對(duì)優(yōu)秀的房企發(fā)揮自身的優(yōu)勢,融資增長保持穩(wěn)定,融資態(tài)度相對(duì)積極。
02
??三季度境外融資成本受市場波動(dòng)影響上升
??從融資結(jié)構(gòu)來看,2021年前9月,境內(nèi)債權(quán)融資占比為50%,同比下降了3個(gè)百分點(diǎn),境外債權(quán)融資占比為28%,同比微增1個(gè)百分點(diǎn),資產(chǎn)證券化融資占比則同比增長了7個(gè)百分點(diǎn)至22%。分季度來看,第三季度境內(nèi)債權(quán)融資占比最大,同比下降了3個(gè)百分點(diǎn)至54%,環(huán)比上升了6個(gè)百分點(diǎn);而境外債權(quán)融資占比為24%,同比下降了2個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比下降了3個(gè)百分點(diǎn),三季度美元債市場波動(dòng)較大,房企沒有融資窗口期,房企進(jìn)行境外融資較為謹(jǐn)慎。
??2021年第三季度,房企境內(nèi)債權(quán)融資額為1560.58億元,同比下降41%,環(huán)比下降13%;境外債權(quán)融資703.28億元,同比下降41%,環(huán)比下降31%;在永續(xù)債方面,三季度無企業(yè)發(fā)行永續(xù)債;股權(quán)融資方面,發(fā)行的企業(yè)較少,僅有保利置業(yè)進(jìn)行以股代息發(fā)行的的1.07億港元再融資;在資產(chǎn)證券化融資方面,供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化持續(xù)扮演房企重要的融資補(bǔ)充手段,三季度融資額為607.45億元,同比上升4%,環(huán)比下降35%。
??從企業(yè)的債券類融資成本來看,2021年前9月的新增債券類融資成本5.36%,較2020年全年下降0.71個(gè)百分點(diǎn),其中境外債券融資成本6.92%,較2020年全年下降0.91個(gè)百分點(diǎn),境內(nèi)債券融資成本4.19%,較2020年全年下降0.24個(gè)百分點(diǎn)。
??一方面,TOP(更多政策,請(qǐng)查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn)10房企碧桂園、保利、招商蛇口、萬科等融資成本相對(duì)較低的龍頭企業(yè)發(fā)行了數(shù)量較多的境內(nèi)債,導(dǎo)致今年TOP(更多政策,請(qǐng)查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn)10房企境內(nèi)融資成本下降了1.69個(gè)百分點(diǎn);TOP31-50的房企中首開、遠(yuǎn)洋、越秀發(fā)行了數(shù)額較大的債券,使得該梯隊(duì)房企融資成本下降1.01個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是,房企境外發(fā)債成本分化持續(xù),低成本的企業(yè)如中海、遠(yuǎn)洋等房企利率不到3%,而部分成本較高的房企則達(dá)到了12.5%。
??單月來看,2021年前9月房企單月的融資成本走勢相對(duì)平緩,到9月有所“翹尾”。三條紅線以來,整體的融資環(huán)境維持收緊的態(tài)勢,境內(nèi)融資成本方面穩(wěn)中有降,但境外發(fā)債方面,6月以來,融資成本有上升的趨勢,主要由于境外的市場較為波動(dòng),地產(chǎn)美元債二級(jí)市場下跌導(dǎo)致一級(jí)市場認(rèn)購波動(dòng)較大,成本上行。
??債務(wù)違約已蔓延至頭部房企
??2021年以來房企債務(wù)違約事件頻現(xiàn),同時(shí)爆發(fā)危機(jī)的企業(yè)規(guī)模越來越大,已蔓延至行業(yè)頭部房企,截至目前債務(wù)違約房企名單有中國恒大、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、泰禾、中國泛海、北大資源、陽光100中國、新力控股、花樣年等等。
??其中,華夏幸福截止2021年9月4日累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息合計(jì) 878.99 億元,藍(lán)光發(fā)展截止2021 年 9 月 24 日累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息金額合計(jì) 215.07 億元,泰禾截至 2021 年 7 月 30 日已到期未歸還借款金額為 436.93 億元。
??9月30日,新力控股公告,未能于相關(guān)到期日或之前就兩項(xiàng)境內(nèi)融資安排于2021年9月18日支付應(yīng)付利息合共人民幣3874萬元;10月4日晚間,花樣年公告稱,未能在10月4日如期支付2021年票據(jù)的剩余本金約2.05億美元
??當(dāng)前他們正積極通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目處置資產(chǎn)等方式進(jìn)行現(xiàn)金回流,如華夏幸福6月份將深圳城市更新公司賣給了深圳鵬瑞地產(chǎn),7月27日出讓南京江寧項(xiàng)目給萬科,7月28日又將北京豐臺(tái)項(xiàng)目的股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓;藍(lán)光發(fā)展為了應(yīng)對(duì)債務(wù)違約問題,將藍(lán)光嘉寶87.4%的股權(quán)出讓給碧桂園服務(wù),同時(shí)今年已經(jīng)陸續(xù)出售了30多個(gè)項(xiàng)目。
??除此之外,新力試圖放售全國項(xiàng)目換現(xiàn)金,來自新力控股集團(tuán)的內(nèi)部人士透露,公司正在尋求出售項(xiàng)目,以換取現(xiàn)金,全國范圍的項(xiàng)目均在出售之列;雅居樂則決定終止雅城分拆及上市。
??值得注意的是,房企債務(wù)違約中涉及債券市場,從而持續(xù)引發(fā)資本市場對(duì)地產(chǎn)債的擔(dān)憂。2021年違約債券不論從數(shù)量還是金額來看,均遠(yuǎn)超去年同期水平,截止9月27日今年房企累計(jì)違約債券只數(shù)達(dá)到39只,較2020年增長25只,累計(jì)金額達(dá)到467.50億元,較2020年增長159%。其中,華夏幸福債券違約金額達(dá)到183億元,藍(lán)光發(fā)展也達(dá)到了116億元。
??
??房企仍存在較大的債務(wù)償還壓力
??展望四季度,預(yù)計(jì)維持當(dāng)前的融資政策,同時(shí)在降杠桿主基調(diào)不變的情況下,大部分房企會(huì)更加謹(jǐn)慎投資,房企融資量或?qū)⒊掷m(xù)維持低位。2021年四季度房企的整體到期債券為1082億元,同比減少7%,環(huán)比減少19%,雖償債壓力有所緩解,但仍屬于歷史較高位,同時(shí)2022年上半年房企到期債券3671億元,償債壓力持續(xù)。
??與此同時(shí),當(dāng)前房企債務(wù)違約問題頻發(fā),雖然當(dāng)前許多房企在三條紅線的轉(zhuǎn)檔方面有了較大的進(jìn)步,但仍有部分企業(yè)的“三條紅線”指標(biāo)的優(yōu)化是通過將顯性債務(wù)轉(zhuǎn)為隱性債務(wù),房企實(shí)際債務(wù)的償還問題壓力仍在,未來仍應(yīng)警惕該部分債務(wù)的償還風(fēng)險(xiǎn)。
??9月27日,中國人民銀行消息稱,貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)于9月24日召開,會(huì)議提出要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。由此來看,按揭貸款可能邊際放松,有利于房企加速銷售回款。但未來房企融資環(huán)境仍將保持收緊的態(tài)勢,房企融資將會(huì)更難,與此同時(shí),境外市場的波動(dòng)促使更多的房企需要?jiǎng)佑迷谑脂F(xiàn)金進(jìn)行債務(wù)償還,對(duì)房企經(jīng)營性現(xiàn)金流的壓力也不容小覷,房企仍需緊抓銷售回款。
我們認(rèn)為,未來房企應(yīng)積極拓展更加多元化的融資渠道,優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),提升債務(wù)安全邊界。在政策方面,當(dāng)前國家加大對(duì)租賃住房以及REITs的支持力度,或?qū)⒊蔀榉科笕谫Y突破的新方向。同時(shí),企業(yè)運(yùn)營方面應(yīng)持續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu),持續(xù)推動(dòng)區(qū)域深耕,提質(zhì)降費(fèi),持續(xù)提高運(yùn)營能力,加快銷售端現(xiàn)金回流。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
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- 69月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
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- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場的不當(dāng)言論