??在強(qiáng)監(jiān)管下，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都面臨著較大壓力，這一點(diǎn)在資本市場(chǎng)上也很明顯，下半年樓市降溫的大背景下，整個(gè)房地產(chǎn)板塊指數(shù)接連下降。在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的走低后，11月地產(chǎn)板塊交易活躍度回升，指數(shù)表現(xiàn)優(yōu)于大盤。

??11月，港股地產(chǎn)板塊活躍度較上月有所上升。恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)的周成交額占市場(chǎng)比值的11月周均值為9.9%，低于歷史均值11.3%，較上月上升1.1個(gè)百分點(diǎn)。

??克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)及恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)11月在經(jīng)歷小幅震蕩后繼續(xù)下行，月內(nèi)表現(xiàn)好于大盤。克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股周成交額占樣本比上升至91.2%。

??具體來(lái)看，11月，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)走勢(shì)下降2.1%，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)下降4.5%，恒生指數(shù)下跌6.7%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊上漲3.0%。11月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)周成交額占香港地產(chǎn)股大樣本周成交額比值的周均值為91.2%，較上月上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)。

??注：克而瑞領(lǐng)先股指是從“百?gòu)?qiáng)房企排行榜”內(nèi)選取香港上市市值排名首40位的內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展商為樣本，采用自由流通調(diào)整市值加權(quán)法計(jì)算。作為“克而瑞大數(shù)據(jù)”15年積累的新延伸成果，克而瑞領(lǐng)先指數(shù)能反映不同時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)的總體結(jié)構(gòu)與特征。

??01

??11月地產(chǎn)板塊交易活躍度回升

??11月，房地產(chǎn)板塊交易活躍度在一段時(shí)間的沉寂后，出現(xiàn)回升。

??11月，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)的成交額占恒生綜合行業(yè)總成交額之比月均值較上月上升，但月中周成交額占比走勢(shì)總體向下。

??本月周均值為9.9%，低于18年至今的歷史均值11.3%，較上月上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，但總體走勢(shì)向下，月末周均成交額占比明顯走低。

??克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)方面，在經(jīng)歷小幅震蕩后繼續(xù)下行，月內(nèi)表現(xiàn)好于大盤。自2020年1月1日至今，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅44.5%，同期恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅42.3%。恒生指數(shù)跌幅15.4%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊跌幅25.4%。2021年11月，恒生指數(shù)下跌6.7%，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下降2.1%，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)下降4.5%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊上漲3.0%。

??11月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月進(jìn)一步上升，走勢(shì)向下。11月該指數(shù)成交額占比周均值91.2%，高于歷史均值83.4%，高于上月周均值89.6%，但月末同樣出現(xiàn)占比明顯下降的情況，使總體走勢(shì)向下。

??02

??估值水平仍維持低位

??2021年11月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值觸底回升，然而克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值水平仍維持低位，指數(shù)相對(duì)恒指PE較上月有所下降。2021年11月相對(duì)恒指成分股的PE周均值為-63.7%，略低于上月相對(duì)PE周均值-62.8%，低于2020年全年相對(duì)PE周均值-41.8%。

克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE 2021年11月周均值為4.40，低于上月周均值4.61，低于2020年全年周均值7.17。恒指成分股2021年11月整體PE周均值為12.13，低于上月周均值12.40，低于2020年全年的周均值12.61。

??克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對(duì)香港地產(chǎn)股大樣本整體PE 2021年11月小幅下降，基本保持穩(wěn)定。11月該相對(duì)PE周均值為-10.4%，略低于上月周均值-10.0%，低于2020年周均值-3.6%。香港地產(chǎn)股大樣本11月整體PE周均值為4.91，低于上月周均值5.12，低于2020年全年周均值7.43。

??克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股PB相對(duì)恒指成分股11月小幅震蕩，總體繼續(xù)下行并維持低位。11月相對(duì)恒指PB周均值為-0.6%，低于上月的周均值1.5%，低于2020年全年相對(duì)恒指PB周均值68.9%?？硕饍?nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股11月整體PB周均值為0.82，低于上月周均值0.86，低于2020年全年P(guān)B周均值1.30。恒指成分股11月整體PB均值為0.83，略低于上月周均值0.84，高于2020年全年P(guān)B周均值0.77。

??11月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對(duì)香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月上升。11月該相對(duì)PB周均值為5.0%，高于上月相對(duì)PB周均值4.8%，低于2020年全年相對(duì)PB周均值21.7%。香港地產(chǎn)股大樣本11月整體PB周均值為0.78，低于上月周均值0.82，低于2020年全年P(guān)B周均值1.07。

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??從目前的整個(gè)地產(chǎn)股板塊的表現(xiàn)來(lái)看，可以說(shuō)是觸底后出現(xiàn)了一定的回暖。事實(shí)上，繼12月初央行釋放“下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放1.2萬(wàn)億長(zhǎng)期資金”的利好消息后，12月8日-10日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再提房地產(chǎn)，明確“房住不炒”主基調(diào)的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)多元化供給，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，推進(jìn)保障房建設(shè)，支持房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??對(duì)比2016年以來(lái)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的表述，“房住不炒”的主基調(diào)一以貫之，但政策走向明顯由抑制地產(chǎn)泡沫、因城施政的打壓性政策向“三穩(wěn)”預(yù)期、支持多元化供給，構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制等維穩(wěn)性政策過(guò)渡。

       我們認(rèn)為，12月房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖，成交有望企穩(wěn)回升，但市場(chǎng)較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情，整體漲幅預(yù)計(jì)有限。