重磅信號!LPR“雙降”,房地產(chǎn)信貸端正趨向“由緊轉(zhuǎn)松”

金融丁祖昱 2022-01-21 09:28:08 來源:丁祖昱評樓市

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??2022年開年以來,信貸政策利好不斷。

??在2021年兩次全面降準以及1月17日下調(diào)MLF利率和逆回購匯率后,1月20日,新一期貸款市場報價利率(LPR)出爐。

??1年期和5年期以上LPR較上一期分別下調(diào)10個和5個基點,其中,將5年期貸款市場報價利率(LPR)從4.65%下調(diào)至4.6%,為2020年4月20日以來首次下調(diào)。LPR下行將帶動企業(yè)融資、個人住房貸款利率降低。

??央行本周內(nèi)三次明確釋放“寬貨幣”信號,開年以來兩次降息對于提振市場信心有著至關(guān)重要的作用,貨幣政策窗口期已至。2022年保持貨幣信貸總量穩(wěn)定增長主要目的是維穩(wěn)經(jīng)濟,當前我國經(jīng)濟的主要下行壓力來自房地產(chǎn),因而保持房地產(chǎn)信貸投放穩(wěn)定就變得尤為重要,貨幣政策要“充足發(fā)力”、“靠前發(fā)力”,也預(yù)示著“政策底”已至,房地產(chǎn)信貸端正趨于“由緊轉(zhuǎn)松”,本輪MLF、LPR降息或許不是終點,一季度不排除有進一步降準降息的可能。

??5年期LPR 21個月以來首次下調(diào)

??LPR調(diào)整來看,本次有兩大特別之處。

??首先,1年期LPR出現(xiàn)罕見的連續(xù)調(diào)整。LPR最近一次下調(diào)是在12月20日,彼時1年期LPR下調(diào)5個基點至3.80%,結(jié)束連續(xù)19個月的“按兵不動”,緊接著1月再度下調(diào),這在LPR利率改革尚屬首次。

??其二,1年期和5年期以上LPR“雙降”,且5年期LPR利率下調(diào)5個基點至4.6%,距離上次調(diào)整已時隔21個月。

??值得注意的是,5年期LPR 自2020年4月以來時隔21個月首次下調(diào)至4.6%。最直觀的影響是購房者按揭,但又不僅只影響按揭,LPR下行將帶動個人住房貸款利率降低,同時降低企業(yè)融資成本。

??在當前的利率體系中,LPR屬市場利率范疇,但因其對市場主體融資成本特別是銀行貸款成本具有重大影響,因此具有較強的政策信號意義。而5年期LPR下調(diào)對降低全社會融資成本的覆蓋面更大,包括個人按揭貸款和企業(yè)中長期貸款。

??這意味著,信貸政策由此前的居民端(提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調(diào)房貸利率等)逐步惠及企業(yè)端(降低企業(yè)融資成本),避免因局部企業(yè)“爆雷”造成系統(tǒng)性危機,進而全面重鑄房地產(chǎn)行業(yè)信心。

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??LPR利率非對稱下調(diào)意在“穩(wěn)增長”

??實際上,基于近期央行多次表態(tài),以及本周內(nèi)MLF超量續(xù)作且下調(diào)政策利率,而從歷次調(diào)整來看,LPR均會與MLF利率、逆回購操作利率同步調(diào)整。

??1月18日,對于LPR是否會同步調(diào)整的問題,央行貨幣政策司司長孫國峰在國新辦發(fā)布會上表示,LPR報價行報價時綜合考慮自身資金成本、風(fēng)險溢價和市場供求等因素,LPR會及時充分反映市場利率變化,引導(dǎo)企業(yè)貸款利率下行,有力推動降低企業(yè)綜合融資成本。

??實際上,市場對本次LPR利率下降已有充分預(yù)期,關(guān)注的焦點在于長短期LPR利率是否對稱下調(diào),以及調(diào)整幅度。

??本次長短期LPR利率非對稱下調(diào),加之上一次12月份的調(diào)整,1年期LPR較去年4月累計下調(diào)15BP,5年期LPR下調(diào)5BP,兩者利差走闊10BP。

??此次調(diào)整實際傳遞出兩方面的信號:首先,“穩(wěn)增長”已被擺在更加突出位置,1年期LPR降幅堪比疫情爆發(fā)初期;其次,作為房貸利率的定價參考,5年期LPR的下調(diào)幅度明顯更趨謹慎和保守,表明“房住不炒”仍然是房地產(chǎn)市場整體主基調(diào)。

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??激發(fā)市場主體融資需求,購房需求撬動有限

??5年期LPR利率下調(diào)將引導(dǎo)房貸利率步入下行通道,降低居民按揭成本,對促進購房需求釋放有積極意義。

??從個人按揭端來看,按照最新5年期LPR利率4.6%計算,100萬房貸,按照等額本息償還30年計算,月供將減少30元左右。但值得注意的是,LPR下降不會立即生效,而是到次年的1月1日才會按照最新的報價,確定房貸利率。

??此外,從月度住戶中長期增量來看,12月,住戶中長期增量為3558億元,同比少增834億元,意味著居民按揭貸款需求仍然偏弱。

??相較于降低首付比例、認房不認貸等加杠桿“猛藥”,房貸利率下調(diào)只能緩解些許還貸壓力,對購房意愿的直接撬動作用比較有限,更值得關(guān)注的是其背后寬貨幣、寬信用對房地產(chǎn)市場預(yù)期的影響。

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??重要的是,基于MLF→LPR→貸款利率的利率傳導(dǎo)機制,LPR利率下調(diào)有助于引導(dǎo)商業(yè)銀行降低貸款利率,從而降低企業(yè)融資成本,激發(fā)市場主體融資需求。

??從12月信貸數(shù)據(jù)來看,企業(yè)融資表現(xiàn)出“中長貸弱、票據(jù)融資強”的情況,企業(yè)資本開支意愿不足。數(shù)據(jù)顯示,12月企事業(yè)單位中長期貸款3393億元,同比少增2107億元,反觀票據(jù)融資增量3190億元,同、環(huán)比分別多增746億元、1585億元,銀行以票沖貸調(diào)節(jié)信貸規(guī)模意圖明顯。此外,短期貸款同比轉(zhuǎn)為多增,并成為企業(yè)貸款的主要支撐,這與12月1年期LPR利率調(diào)降不無關(guān)聯(lián)。

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??“穩(wěn)增長”下后續(xù)降息降準值得期待

??一周之內(nèi),從17日超預(yù)期幅度調(diào)降MLF政策利率,到18日發(fā)布會“三個發(fā)力”等積極表態(tài),再到20日調(diào)降LPR,央行一系列操作釋放出較為明確的貨幣寬松信號。

??這既貫徹了中央經(jīng)濟工作會議“政策發(fā)力適當靠前”要求,也反映了“穩(wěn)增長”訴求的迫切性。一方面,國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重重壓,另一方面,外部環(huán)境美聯(lián)儲加息縮表預(yù)期提前,導(dǎo)致國內(nèi)貨幣政策放松的窗口期縮短。

??由于2022年一季度是寶貴的貨幣政策窗口期,也是“穩(wěn)增長”的關(guān)鍵時期,結(jié)合央行“降準空間變小但仍有空間、宏觀杠桿率持續(xù)下降創(chuàng)造了貨幣政策空間”等相關(guān)表態(tài),預(yù)計一季度內(nèi)仍有可能會進一步降準、降息。

??央行非對稱下調(diào)長短期LPR利率的信號意義很強,突出了“穩(wěn)增長”的重要性和迫切性,同時進一步強調(diào)了“房住不炒”定位。

??LPR利率下調(diào),將引導(dǎo)商業(yè)銀行降低貸款利率,從而降低企業(yè)融資成本和居民按揭成本。不過房貸利率下降對購房需求的直接撬動作用比較有限,還得看寬貨幣對市場預(yù)期的影響程度;而從企業(yè)端,融資成本將進一步降低,以激發(fā)市場主體融資需求。

??2022年保持貨幣信貸總量穩(wěn)定增長的目的主要在于維穩(wěn)經(jīng)濟,貨幣政策“充足發(fā)力”、“靠前發(fā)力”也預(yù)示著政策窗口期已至,房地產(chǎn)信貸端正趨于“由緊轉(zhuǎn)松”,并且逐步從居民端惠及企業(yè)端,重鑄房地產(chǎn)行業(yè)信心,預(yù)計一季度仍有降準降息的可能。

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