??3月以來，多部門針對(duì)房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹。

??3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開專題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)問題，其中針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，提出“要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局均在同日作出表態(tài)，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??4月央行、外匯局出臺(tái)了23條舉措全力做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)，并提出執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度，區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。

??2022年的政策延續(xù)2021年底的政策基調(diào)，政策層面支持力度加強(qiáng)，不過當(dāng)前市場(chǎng)觀望情緒仍重，市場(chǎng)底部尚未出現(xiàn)。房地產(chǎn)到位資金仍居低位，當(dāng)前房地產(chǎn)到位資金壓力仍然較大。

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??政策回暖加速

??但融資量未有明顯回暖

??2022年初政府持續(xù)出臺(tái)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，支持房企穩(wěn)妥有序開展并購貸業(yè)務(wù)，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)承債式收購，相關(guān)并購貸不計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)；在保障性租賃住房方面，項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，有利于推動(dòng)保障性租賃住房的發(fā)展；在預(yù)售資金監(jiān)管方面，改為“重點(diǎn)額度監(jiān)管”，有利于企業(yè)緩解資金壓力；同時(shí)多城市出臺(tái)政策維穩(wěn)市場(chǎng)，下調(diào)首付比例、調(diào)降房貸利率等，政策穩(wěn)中向暖。

??然而2022年4月18日國家統(tǒng)計(jì)局公布2022年1-3月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%；二者降幅較1-2月擴(kuò)大4.2pcts和3.5pcts。受此影響，占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金半壁江山的銷售回款（個(gè)人按揭款+定金及預(yù)付款）降幅繼續(xù)擴(kuò)大。2022年1-3月銷售回款為18621億元，同比下降27.3%，較1-2月的累計(jì)降幅23.9%進(jìn)一步擴(kuò)大。

        同時(shí)由于政策傳導(dǎo)不及預(yù)期，房地產(chǎn)到位資金的其他組成部分恢復(fù)情況不佳。1-3月到位資金中國內(nèi)貸款為5525億元，同比下降23.5%，降幅環(huán)比擴(kuò)大2.4pcts；自籌資金12395億元，同比下降4.8%，降幅收窄1.4pcts。綜合影響下，2022年1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金38159億元，同比下降19.6%，降幅環(huán)比1-2月的17.7%進(jìn)一步擴(kuò)大?？梢钥吹?，近期雖有較多的調(diào)控政策寬松但傳導(dǎo)到資金端并未立刻見效，房地產(chǎn)到位資金仍居低位，當(dāng)前房地產(chǎn)到位資金壓力仍然較大。

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??企業(yè)融資仍較難

       融資總量同比下滑較大

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2022年1-4月100家典型房企的融資額為2823億元，同比大幅下降49.5%。同比降幅較大的原因在于2021年同期行業(yè)未爆發(fā)企業(yè)大規(guī)模違約事件，市場(chǎng)情況仍相對(duì)較好，融資基數(shù)相對(duì)較大。2021年底政策頻繁出臺(tái)以維穩(wěn)市場(chǎng)，而后2022年以來政策持續(xù)保持2021年底的基調(diào)，繼續(xù)釋放更多利于市場(chǎng)回暖的信號(hào)，使得前4月融資較2021年底有所微升。

??從單月融資情況來看，2021年1月融資金額達(dá)到969億元，環(huán)比上升27%，主要在于每年年初是企業(yè)的到期高峰，1月作為高點(diǎn)房企需借新還舊，疊加年初機(jī)構(gòu)額度相對(duì)寬松的原因，導(dǎo)致融資量環(huán)比增長(zhǎng)較大。但同比仍下降了54%，金融機(jī)構(gòu)放款較為謹(jǐn)慎。2月仍延續(xù)這種態(tài)勢(shì)，融資額為403億元，創(chuàng)2017年3月以來單月融資額新低。3、4月受疫情影響，并沒有迎來大幅回暖，恢復(fù)情況仍然較慢，3、4月的融資量分別為858億元和641億元，分別同比下降31%和45%，融資量較往年千億元以上的融資量來看，仍然較小。

??從各個(gè)企業(yè)表現(xiàn)來看，2022年1-4月有約72%的房企融資規(guī)模同比有所減少，規(guī)模減少的房企中有約39%的企業(yè)同比降幅超過50%。從梯隊(duì)上來看，四個(gè)規(guī)模梯隊(duì)的房企融資量均呈現(xiàn)同比下降，其中TOP11-30的房企下降幅度最大，同比減少59.7%至764億元，而TOP10規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度為36.9%，降幅最小。

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??境內(nèi)債權(quán)融資

??占比環(huán)比上升21個(gè)百分點(diǎn)

      從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資占比最大，占比同比上升了21個(gè)百分點(diǎn)至67%，也較2021年四季度占比上升了5個(gè)百分點(diǎn)；境外債權(quán)融資自2021年一季度以來占比就逐步下降，2022年1-4月占比進(jìn)一步降低至13%。主要在于房企境外債券暴雷頻發(fā)的情況下，境外投資者信心不足，與此同時(shí)境內(nèi)政策對(duì)企業(yè)進(jìn)行紓困，當(dāng)前準(zhǔn)予發(fā)債的企業(yè)可以獲得成本更低的境內(nèi)融資，此消彼長(zhǎng)下，是以境內(nèi)債權(quán)融資占比進(jìn)一步上升。

??從100家典型房企的債券發(fā)行監(jiān)測(cè)情況來看，2022年1-4月企業(yè)債券發(fā)行總額1378億元，同比下降52%。其中，境內(nèi)發(fā)債1027億元，同比下降34%；境外發(fā)債351億元，同比降低74%。占比來看，1-4月境外債券占比為26%，同比大幅下降21個(gè)百分點(diǎn)。整體來看，房企的發(fā)債結(jié)構(gòu)變化較大，境外債券發(fā)行受阻，房企發(fā)債回歸境內(nèi)，同時(shí)由于整體風(fēng)險(xiǎn)未出清，企業(yè)整體發(fā)債量下滑幅度較大。

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??房企債券發(fā)行轉(zhuǎn)向境內(nèi)

??結(jié)構(gòu)性拉低整體融資成本

??從企業(yè)的債券類融資成本來看，2022年1-4的新增債券類融資成本4.34%，較2021年全年下降0.94個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.72%，較2021年全年上升0.69個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.19%，較2021年全年下降0.88個(gè)百分點(diǎn)。整體成本的下降主要是在于境外債券發(fā)行量的下降，2022年1-4境外發(fā)債占比較2021年全年下降了16個(gè)pct，而歷來境外發(fā)債成本相對(duì)境內(nèi)較高，從而結(jié)構(gòu)性拉低整體的融資成本。與此同時(shí)，境內(nèi)進(jìn)行發(fā)債的房企多為優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)及央企國企，債券發(fā)行成本較低，中海地產(chǎn)、招商蛇口、萬科地產(chǎn)、上實(shí)城開等企業(yè)發(fā)行的中期票據(jù)成本達(dá)到3.00%以下，保利置業(yè)、大悅城、中國金茂等發(fā)行的公司債利率也均在3.00%左右浮動(dòng)。

??單月來看，2021年1-4房企單月的融資成本均在5.50%以下，并且呈現(xiàn)逐月降低的特點(diǎn)，主要在于1月境外發(fā)債相對(duì)較多，而2月以及3月份債券發(fā)行量相對(duì)較小，而歷來境外發(fā)債成本則相對(duì)較高，從而結(jié)構(gòu)性拉使得整體的融資成本逐步降低。

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??市場(chǎng)各方觀望情緒仍重

??融資量短期內(nèi)恢復(fù)緩慢

??整體來看，融資環(huán)境持續(xù)維持2021年底的基調(diào)，政策助力維穩(wěn)房地產(chǎn)，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)，并在保障性租賃住房、并購融資、預(yù)售資金監(jiān)管等多個(gè)層面釋放積極信號(hào)，與此同時(shí)金融機(jī)構(gòu)以及地方政府等也幫助企業(yè)進(jìn)行紓困，積極維護(hù)企業(yè)的正常融資需求。

??但當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)未出清，疊加疫情影響等多重原因，政策傳導(dǎo)不及預(yù)期，企業(yè)融資恢復(fù)仍較為緩慢。從典型房企1-4月的融資情況來看，維持2021年底以來的態(tài)勢(shì)，同比2021年同期融資量下滑較大，特別是境外融資量2、3、4月幾乎“停滯”。此外，對(duì)于1-4獲得大力支持的并購融資，雖較多企業(yè)獲得大額額度，但根據(jù)監(jiān)測(cè)的情況來看，仍未有企業(yè)針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)有較大的并購動(dòng)作，也側(cè)面反映出在政策執(zhí)行未有較大落地及明顯回暖之前，無論是市場(chǎng)投資者、購房者、開發(fā)企業(yè)各方的觀望情緒較濃。

??而從企業(yè)的償債壓力來看，2020年四季度以來房企發(fā)債及到期債券呈現(xiàn)剪刀差，房企發(fā)債量小于到期量，房企償債一直處于承壓狀態(tài)。與此同時(shí)，由于當(dāng)前企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清未結(jié)束，2022年前4月的債券發(fā)行量?jī)H是到期量的61%，企業(yè)償債持續(xù)承壓，接下來的6、7月則達(dá)到年內(nèi)的償債高峰期，月均到期量達(dá)到700億元以上。

??展望二季度及今年下半場(chǎng)，當(dāng)前政策暖風(fēng)頻吹下，市場(chǎng)回暖只是時(shí)間問題，但行業(yè)“三條紅線”調(diào)控的基調(diào)維持不變的情況下，政策回暖的傳導(dǎo)落地仍然是一個(gè)較為緩慢的過程，同時(shí)由于疫情反復(fù)，恢復(fù)效果不明朗，并且在新的發(fā)展邏輯之下，即使是發(fā)展穩(wěn)健的企業(yè)也較為謹(jǐn)慎，防范信用及流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，因而房企的融資量也將呈現(xiàn)緩慢恢復(fù)的態(tài)勢(shì)，整體短期內(nèi)仍保持較低的融資量。房企仍應(yīng)加大企業(yè)銷售回款，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，并適時(shí)把握融資機(jī)會(huì)，在并購融資、保障性租賃住房、REITs等多方面進(jìn)行嘗試。