??信托業(yè)強(qiáng)監(jiān)管態(tài)勢(shì)持續(xù)。

??6月10日，央行營(yíng)管部對(duì)外貿(mào)信托違法行為做出罰款407.1萬元行政處罰，并對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人罰款5.5萬元。這是外貿(mào)信托在半年內(nèi)收到的第二張大額罰單，年初曾因資金違規(guī)流入樓市等11項(xiàng)違法行為被罰1080萬元。

??同日，北京信托因固有貸款管理嚴(yán)重違反審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則，北京銀保監(jiān)局對(duì)其作出150萬元罰款的行政處罰。

??受行業(yè)轉(zhuǎn)型和嚴(yán)監(jiān)管持續(xù)加碼，窗口指導(dǎo)、余額管控、罰單頻現(xiàn)已成信托業(yè)常態(tài)。

??公開數(shù)據(jù)顯示，2022年以來已有12家信托公司受到監(jiān)管處罰，合計(jì)被罰1297萬元；若加上相關(guān)責(zé)任人罰金，總計(jì)超2000萬元。

??梳理罰單披露的信托公司違規(guī)行為發(fā)現(xiàn)，“涉房涉地”仍是監(jiān)管嚴(yán)抓重點(diǎn)，案由涉及違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)業(yè)被開罰單的信托公司有5家，分別是中融信托、愛建信托、長(zhǎng)安信托、云南信托和山東信托。

??多位信托業(yè)相關(guān)人士認(rèn)為，針對(duì)信托業(yè)“去剛兌、去通道、去杠桿”的嚴(yán)監(jiān)管趨勢(shì)不會(huì)變，整體來看短期承壓、長(zhǎng)期利好。隨著風(fēng)險(xiǎn)充分暴露，通道業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)壓降，信托業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)逐步從發(fā)散進(jìn)入收斂狀態(tài)，“減脂增肌”的轉(zhuǎn)型成果開始顯現(xiàn)，強(qiáng)監(jiān)管的良好氛圍正在形成。

??“涉房涉地”仍是監(jiān)管風(fēng)向

??在新一輪強(qiáng)監(jiān)管序幕下，接踵而至的罰單主要集中在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)上。

??具體來看，山東信托因“違規(guī)提供房地產(chǎn)融資”被山東銀保監(jiān)局處罰35萬元；中融信托因“募集資金投放到‘四證不全’的房地產(chǎn)項(xiàng)目”被黑龍江銀保監(jiān)局罰款20萬元；云南信托因“違規(guī)以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款”被云南監(jiān)管局處罰50萬元。

??北京信托圈內(nèi)人士表示，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管從未停止，主要監(jiān)管一些變相繞開管控的創(chuàng)新業(yè)務(wù)以及信托資金變相流入樓市的項(xiàng)目。目前來看，今年處罰呈小額散狀情況，前兩年“百萬級(jí)”大額罰單曾不斷涌現(xiàn)。

??監(jiān)管罰單其實(shí)就是監(jiān)管風(fēng)向標(biāo)。

??2月22日，上海銀保監(jiān)局公布了一張對(duì)愛建信托的400萬元罰單，在8條違法違規(guī)事實(shí)中有3條涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括違規(guī)向部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款；違規(guī)向資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放信托貸款；違規(guī)向不具備二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放信托貸款。

??資管研究員袁吉偉表示，信托業(yè)強(qiáng)監(jiān)管下，房地產(chǎn)依然是敏感業(yè)務(wù)領(lǐng)域。房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)行業(yè)景氣度密切相關(guān)，去年以來房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整出現(xiàn)了大量違約，房地產(chǎn)信托也受到了較為突出的風(fēng)險(xiǎn)沖擊，風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目增多。

??因此需要持續(xù)提升房地產(chǎn)信托的合規(guī)管理，嚴(yán)格按照監(jiān)管要求，做好交易結(jié)構(gòu)、資金流向等方面審查。

??在“兩壓一降”政策高壓下，特別是以房地產(chǎn)信托為代表的融資類信托資產(chǎn)壓降，一直都是行業(yè)主旋律。中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年底，全行業(yè)資金信托規(guī)模為15.01萬億元，投向房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模為1.76萬億元，占比11.74%，同比下降2.33個(gè)百分點(diǎn)。

??有信托行業(yè)觀察人士告訴記者，受宏觀環(huán)境和監(jiān)管政策影響，行業(yè)“頭尾”業(yè)績(jī)分化顯著，個(gè)別信托機(jī)構(gòu)壓降地產(chǎn)和通道壓力很大。今年信托公司面臨嚴(yán)峻轉(zhuǎn)型壓力和經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)。

??截至6月14日，2022年集合房地產(chǎn)信托成立規(guī)模530.29億元，同比下降近82%。

??用益信托研究員帥國(guó)讓表示，新成立的房地產(chǎn)信托主要是以存量項(xiàng)目為主。諸多項(xiàng)目是此前發(fā)行過的，現(xiàn)在又重新拿出來募集；很多公司也是沒有額度了。交易結(jié)構(gòu)包括特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓形式，認(rèn)購有限合伙企業(yè)份額進(jìn)行股權(quán)投資。

??金樂函數(shù)分析師廖鶴凱認(rèn)為，房地產(chǎn)信托規(guī)模收縮主要是因?yàn)槿谫Y類業(yè)務(wù)的大幅壓縮和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的總量控制，雙重限制導(dǎo)致房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)大幅萎縮。

??房企違約成信托重災(zāi)區(qū)

??房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，多家信托公司“踩雷”。

??用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年，房地產(chǎn)信托全年違約規(guī)模達(dá)917.11億元，占比總違約規(guī)模61.34%。今年1~5月，房地產(chǎn)信托違約規(guī)模428.43億元，占總違約規(guī)模比例達(dá)80.45%，房地產(chǎn)企業(yè)違約是重災(zāi)區(qū)。

??恒大、華夏幸福、新力、花樣年、奧園、世茂、藍(lán)光、正榮等房企債務(wù)危機(jī)蔓延時(shí)，信托機(jī)構(gòu)作為通道方也因此受到牽連。

??中鐵信托在年報(bào)中披露，2021年信托行業(yè)加速出清，風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目規(guī)模和數(shù)量持續(xù)上升，在金融監(jiān)管高壓和房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)蔓延下，信托公司首當(dāng)其沖受到?jīng)_擊，紛紛遭遇“地產(chǎn)劫”，行業(yè)轉(zhuǎn)型已進(jìn)入“深水區(qū)”。

??前述北京信托圈內(nèi)人士表示，信托公司以前都是“發(fā)槍打獵”的老套路，現(xiàn)在不僅是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)額度要大幅壓降，債權(quán)和夾層也不能做，只能投權(quán)益；且很多房企在流動(dòng)性困難時(shí)，傾向于先兌付實(shí)實(shí)在在的債權(quán)，不是信托產(chǎn)品，所以現(xiàn)在信托很難做。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，61家信托公司在2021年底投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資產(chǎn)占比主要集中在30%以內(nèi)，其中有29家小于10%，22家處于10%~30%。萬向信托和愛建信托投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資產(chǎn)占比超過50%。

??房地產(chǎn)是信托年報(bào)中難以避開的話題，也成為擺在眼前的難題。

??透過萬向信托2021年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，在信托資產(chǎn)中，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模為585.54億元，占比高達(dá)60.08%。在自營(yíng)資產(chǎn)中，房地產(chǎn)業(yè)占比為34.48%。萬向信托在2021年共發(fā)行16筆投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托計(jì)劃，涉及中梁、奧園、恒大、力高集團(tuán)、榮安地產(chǎn)、上海保集投資以及浙江萬泰集團(tuán)等等。

??在愛建信托的信托資產(chǎn)中，房地產(chǎn)業(yè)占比達(dá)52.31%。2021年，愛建信托發(fā)行的長(zhǎng)盈卓越系列集合資金信托計(jì)劃“踩雷”寶能地產(chǎn)，4.68億元募資額成為愛建信托違約項(xiàng)目中募資額最高項(xiàng)目。外貿(mào)信托也一樣，其發(fā)行的富榮166號(hào)恒大成都天府半島項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃已逾期，總規(guī)模高達(dá)66億元。

??“房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)以及固有資金的運(yùn)用面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是信用風(fēng)險(xiǎn)”，這是多家信托公司在年報(bào)中袒露的關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)問題。

??袁吉偉認(rèn)為，信托公司需要針對(duì)不同融資主體和融資項(xiàng)目采取有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)舉措，諸如項(xiàng)目銷售、展期，對(duì)于還有投資價(jià)值的項(xiàng)目，可以引入第三方機(jī)構(gòu)盤活資產(chǎn)。

??中融信托是行業(yè)內(nèi)“精準(zhǔn)踩雷專業(yè)戶”。截至2021年末，中融信托投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的占比為14.02%，約895.45億元。在中融信托多個(gè)延期兌付的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中，中融—融沛231號(hào)產(chǎn)品的資金投向?yàn)槭烂猩叫鹿馓斓?；中融承?6號(hào)的信托資金最終用于融創(chuàng)武漢1890項(xiàng)目033地塊的開發(fā)建設(shè)。涉及華夏幸福的“融昱100號(hào)”和“驥達(dá)11號(hào)”兩筆信托計(jì)劃違約本息共計(jì)11.2億元。

??帥國(guó)讓表示，很多信托公司目前都在想辦法化解存量地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。在“房住不炒”政策監(jiān)管下，疊加房地產(chǎn)企業(yè)違約事件頻發(fā)，信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金投入持續(xù)收緊。為適應(yīng)監(jiān)管要求，信托公司將持續(xù)壓縮融資類地產(chǎn)信托規(guī)模，擴(kuò)大投資類地產(chǎn)信托占比，股權(quán)投資類和永續(xù)債形式的地產(chǎn)項(xiàng)目大概率將維持增長(zhǎng)。

??中信信托認(rèn)為，房地產(chǎn)、城投融資等重點(diǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)上升較快，信托產(chǎn)品的兌付壓力增大，信托公司需要進(jìn)一步增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范、化解和抵補(bǔ)能力，在妥善平衡業(yè)務(wù)創(chuàng)新發(fā)展、保護(hù)受益人合法利益、維護(hù)股東權(quán)益等諸多訴求上存在壓力和挑戰(zhàn)。

??穆迪認(rèn)為，信托公司對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的敞口較大。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的困境可能會(huì)推高這些公司的信托資產(chǎn)逾期率，從而削弱信托計(jì)劃的底層資產(chǎn)質(zhì)量和流動(dòng)性。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加劇正在成為信托業(yè)2022年的主要挑戰(zhàn)。