??2023年7月14日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在回應(yīng)記者提問時(shí)表示，提前還款的原因也不是單方面的，還有理財(cái)收益率等其他因素的影響。

??據(jù)介紹今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對(duì)住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

??對(duì)此鄒瀾表示：按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

??2023年6月中央人民銀行公布的最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），一年期LPR下調(diào)至3.55%，五年期以上LPR下調(diào)至4.2%，一年期LPR及五年期以上LPR較上月均降低了10個(gè)基點(diǎn)。

??2021年底至今，一年期LPR已累計(jì)下降30個(gè)點(diǎn)，五年期以上LPR已累計(jì)下降45個(gè)點(diǎn)，已降至歷史低位。

??然而從2022年下半年起部分購房者開始考慮提前還貸，進(jìn)入2023年“提前還貸”成為各大社交平臺(tái)熱議話題，不少城市出現(xiàn)了預(yù)約辦理提前還貸至少排隊(duì)一個(gè)月的現(xiàn)象。市場(chǎng)期待對(duì)存量房貸進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

??考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間。若真能調(diào)降存量房貸利率，能有效減輕居民還款壓力，進(jìn)而提振居民支付能力和消費(fèi)信心，同時(shí)能減少提前還貸潮、經(jīng)營(yíng)貸置換房貸等情況出現(xiàn)。

??國(guó)務(wù)院新聞辦公室于2023年7月14日（星期五）上午10時(shí)舉行新聞發(fā)布會(huì)，請(qǐng)中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)，中國(guó)人民銀行新聞發(fā)言人、調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)阮健弘，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾介紹2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況，并答記者問。

??在答記者問環(huán)節(jié)多次提及房地產(chǎn)，其中，有關(guān)“提前還房貸”部分共涉及兩處，核心觀點(diǎn)如下：

??1、上半年個(gè)人房貸款較去年同期多發(fā)放超過5100億元

??今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對(duì)住房銷售支持力度明顯加大。

??但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

??個(gè)人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關(guān)，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。這種現(xiàn)象對(duì)住房需求并不構(gòu)成影響，它是一個(gè)居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。我們分析判斷當(dāng)前形勢(shì)還要關(guān)注數(shù)字結(jié)構(gòu)。

??2、存量房貸利率相對(duì)較高是合同約定

??目前99%的房貸是選擇浮動(dòng)利率機(jī)制，就是以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為基準(zhǔn)，簽合同的時(shí)候選擇一個(gè)加點(diǎn)，根據(jù)當(dāng)時(shí)發(fā)放時(shí)的市場(chǎng)供需關(guān)系商定加點(diǎn)幅度。

??加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)固定不變，比如貸20年、30年，在這20年、30年內(nèi)合同都是有約束效力的，加點(diǎn)是不變的。

??作為基準(zhǔn)的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，我們每次都公布一個(gè)報(bào)價(jià)，有時(shí)候會(huì)上行，有時(shí)候會(huì)下行。去年以來，實(shí)際上累計(jì)下行了45個(gè)基點(diǎn)，相應(yīng)的，根據(jù)合同約定，貸款利率也自動(dòng)下來0.45個(gè)百分點(diǎn)，但是那個(gè)加點(diǎn)還是不變，所以大家都反映，早幾年的貸款利率跟新發(fā)放的比高了很多。

??3、提前還款原因不是單方面的

??提前還款的原因也不是單方面的，還有理財(cái)收益率等其他因素的影響，理財(cái)打破了剛兌，去年年底甚至有一些破凈的現(xiàn)象，大家覺得不合算，所以做了一些資產(chǎn)配置調(diào)整。剛才也提到了，存款是增加的，尤其是定期存款增加比較多，每個(gè)居民家庭都會(huì)權(quán)衡，選擇提前還款的量還比較大。盡管信貸投放保持了更大力度的支持，但反映在余額上還相對(duì)比較少。

??4、支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商

??盡管貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

??2023年6月20日中央人民銀行公布最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），一年期LPR下調(diào)至3.55%，五年期以上LPR下調(diào)至4.2%，一年期LPR及五年期以上LPR均降低了10個(gè)基點(diǎn)。

??LPR的上一次調(diào)降是在2022年8月，之后一直按兵不動(dòng)，至今已有10個(gè)月。2021年底至今，一年期LPR已累計(jì)下降30個(gè)點(diǎn)，五年期以上LPR已累計(jì)下降45個(gè)點(diǎn)。

??如果從2019年8月LPR改革算起，至今年6月，LPR已經(jīng)發(fā)生了9次變動(dòng)，其中包含幾次不對(duì)稱調(diào)整。

??作為房貸利率報(bào)價(jià)的參考基準(zhǔn)，五年期以上LPR的調(diào)整將對(duì)購房者的房貸產(chǎn)生直接影響，LPR下行代表購房者的月供額度降低，購房成本也將隨之下降。

??按照住房信貸政策規(guī)定，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)（5年期以上LPR-20個(gè)基點(diǎn)）；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn)）。

??目前購買普通住宅首套房貸利率下限已降至4.0%，二套房貸利率下限降至4.8%，已降至歷史低位。

??以100萬元商業(yè)貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，按基準(zhǔn)利率計(jì)算，月供額可減少58.54元，總利息支出可減少約2.1萬元。若以200萬元貸款金額、30年期等額本息還款計(jì)，月供額可減少約117元，總利息支出可減少4.22萬元。

??2023年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，各城市政府可對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估，對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

??今年以來，已經(jīng)有超過40個(gè)城市降低首套房貸利率下限至4%以下。

??珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已經(jīng)降至3.7%，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限。

??事實(shí)上，從2022年下半年起部分購房者開始考慮提前還貸，進(jìn)入2023年“提前還貸”成為各大社交平臺(tái)熱議話題，在當(dāng)時(shí)不少城市出現(xiàn)了預(yù)約辦理提前還貸至少排隊(duì)一個(gè)月的現(xiàn)象。

??購房者提前還貸的原因有很多，其中一點(diǎn)是房貸利率預(yù)期下行，存量和新增房貸利差越拉越大。

??目前多數(shù)城市的首套房貸款利率已降至LPR-20BP，而兩年前的購房者還在以動(dòng)輒+50BP甚至+100BP以上的利率還貸，增量和存量房貸利差多達(dá)1-2個(gè)百分點(diǎn)。

??另外一點(diǎn)則主要還是因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期和信心不足。

??2023年6月29日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《2023年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》，據(jù)全國(guó)50個(gè)城市2萬戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示：2023年第二季度，收入感受指數(shù)為49.7%，比上季下降1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，14.4%的居民認(rèn)為收入“增加”，比上季減少1.4個(gè)百分點(diǎn)，70.5%的居民認(rèn)為收入“基本不變”，比上季增加0.8個(gè)百分點(diǎn)，15.1%的居民認(rèn)為收入“減少”，比上季增加0.6個(gè)百分點(diǎn)。收入信心指數(shù)比上季下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。

??在對(duì)下季房?jī)r(jià)的預(yù)期來看，15.9%的居民預(yù)期“上漲”，54.2%的居民預(yù)期“基本不變”，16.5%的居民預(yù)期“下降”，13.4%的居民“看不準(zhǔn)”。

??在整體市場(chǎng)下行，收入預(yù)期減少的背景下，“提前還貸”成為了不少家庭的選擇。

??需要注意的是提前還款客觀上會(huì)對(duì)商業(yè)銀行的收益產(chǎn)生一定的影響。因此自主協(xié)商變更合同約定、調(diào)降存量房貸利率，或者新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款或是一種選擇。

??經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)增長(zhǎng)，穩(wěn)地產(chǎn)的重要性不言而喻。

??此次2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上多次提及房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，并表示堅(jiān)持“房住不炒”、“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有序出清創(chuàng)造有利金融環(huán)境。

??我們認(rèn)為，未來政策的發(fā)力點(diǎn)還是穩(wěn)信心。從需求端來看,下調(diào)存量房貸利率、優(yōu)化調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和首付比例、調(diào)降住房交易成本、適度松綁限購政策等都是市場(chǎng)期盼的需求端支持。

??因城施策提高政策精準(zhǔn)度，可以更好地支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。