土地曾冬梅 2021-01-29 08:16:53 來(lái)源:中房報(bào)
??“三道紅線”帶來(lái)的行業(yè)分化逐漸在投資端體現(xiàn)。1月26日,北京三宗不限價(jià)宅地推出市場(chǎng),保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司(股票代碼:600048.SH 以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保利發(fā)展”)聯(lián)合體以20.5億元競(jìng)得其中一幅,前一天,這家央企剛剛拿下蘇州一宗宅地。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),2020年全年,保利發(fā)展新獲取了146個(gè)項(xiàng)目,對(duì)應(yīng)總地價(jià)2353億元,同比增長(zhǎng)超過(guò)5成,新增的總貨值為行業(yè)第一。
??保利發(fā)展是TOP5房企中唯一的綠檔企業(yè),這種高投資強(qiáng)度被認(rèn)為是一種比較優(yōu)勢(shì)。其他的綠檔房企2020年在土地市場(chǎng)也斬獲頗豐,如招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(股票代碼:001979.SZ 以下簡(jiǎn)稱(chēng)“招商蛇口” )的購(gòu)地金額同比增長(zhǎng)52.4%,龍湖集團(tuán)控股有限公司(股票代碼:00960.HK 以下簡(jiǎn)稱(chēng)“龍湖集團(tuán)”)的增幅也超過(guò)3成。
??平安證券的統(tǒng)計(jì)顯示,2020年50強(qiáng)房企拿地銷(xiāo)售金額比約為33%,紅橙黃綠檔分別為26%、37%、32%、46%,綠檔房企的購(gòu)地積極性是最高的。
??在保利發(fā)展的相關(guān)人士看來(lái),身處綠檔可以令公司的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏更具主動(dòng)性,除了有利于把握土地市場(chǎng)的窗口外,竣工、交付等環(huán)節(jié)的穩(wěn)定度也會(huì)相對(duì)更高一些。招商蛇口則認(rèn)為,打鐵還需自身硬,綠檔固然擁有一定優(yōu)勢(shì),但如何取得維持增長(zhǎng)與守住紅線之間的平衡,也是一大考驗(yàn)。
??房企地市“彎道超車(chē)”
??2020年,保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售規(guī)模的新突破,邁入5000億元的梯隊(duì),全年簽約金額為5028.48億元,同比增長(zhǎng)8.88%。相較銷(xiāo)售表現(xiàn),該公司在土地市場(chǎng)的進(jìn)取姿態(tài)更值得關(guān)注。
??申萬(wàn)宏源的數(shù)據(jù)顯示,2020年,保利發(fā)展在土地市場(chǎng)新獲取了146個(gè)項(xiàng)目,新增建面3186萬(wàn)平方米,同比增加18.8%,對(duì)應(yīng)總地價(jià)2353億元,同比上升51.5%,平均樓面地價(jià)7388元/平方米,同比提升27.6%。拿地面積權(quán)益占比69.4%,也較2019年有2.7個(gè)百分比的提升,購(gòu)地金額/銷(xiāo)售金額達(dá)到47%,同比有13個(gè)百分點(diǎn)的上升。
??在相關(guān)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的2020年房企新增貨值表中,該公司以5098億元的全口徑新增貨值排在行業(yè)第一位。
??保利發(fā)展積極納儲(chǔ)的態(tài)度在2020年末的一個(gè)公告中已有所體現(xiàn)。2020年12月17日,該公司在公告中透露,董事會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于調(diào)整2020年度投資計(jì)劃的議案》,同意公司2020年度投資計(jì)劃從3150億元調(diào)整至3350億元,增加200億元預(yù)算。就在那個(gè)月,保利發(fā)展火力全開(kāi),新增了32個(gè)項(xiàng)目,累計(jì)新增用地面積約216.94萬(wàn)平方米,權(quán)益購(gòu)地金額達(dá)到了341.8億元。
??在投資決策上,綠檔房企們有著趨同的選擇。據(jù)統(tǒng)計(jì),2020年,招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)約2776億元的銷(xiāo)售金額,同比增幅在25.9%,全年累計(jì)獲取土地項(xiàng)目95個(gè),總地價(jià)大概在1488億元左右,相較2019年增長(zhǎng)了52.4%。拿地金額與銷(xiāo)售金額的比例約在54%,相較2019年44%的比例,有明顯的提升。興業(yè)證券發(fā)現(xiàn),龍湖集團(tuán)自2020年下半年以來(lái)一直保持著積極的拿地節(jié)奏,全年新增土地項(xiàng)目123個(gè),新增土地儲(chǔ)備面積達(dá)到2258萬(wàn)平方米,全年新增土地款項(xiàng)為1418億元,同比增長(zhǎng)約32%,新增土地款項(xiàng)占銷(xiāo)售金額的比例達(dá)到52%,拿地力度也大于同行。
??克而瑞對(duì)“三道紅線”融資新政發(fā)布后的土地市場(chǎng)進(jìn)行了分檔監(jiān)測(cè),結(jié)果顯示在新規(guī)出臺(tái)后,紅、橙檔房企拿地力度顯著縮小,而黃、綠檔企業(yè)有近半數(shù)加速拿地。對(duì)比2020年1-8月和9-12月兩個(gè)階段的投資金額可發(fā)現(xiàn),紅、橙房企在“三道紅線”后投資金額分別大幅下滑45%和57%,黃檔房企受影響較小,投資力度僅下降了9%,而綠檔房企資金充足且在其他檔位房企暫緩?fù)顿Y的情況下,積極補(bǔ)充土儲(chǔ),投資金額提升50%。
??警惕越“紅線” 謹(jǐn)慎擴(kuò)張抓業(yè)績(jī)
??有機(jī)構(gòu)認(rèn)為,“三道紅線”開(kāi)啟了因企施策的精細(xì)化管理,標(biāo)志著行業(yè)過(guò)往依靠加杠桿“彎道超車(chē)”的時(shí)代畫(huà)上句號(hào),資產(chǎn)負(fù)債表健康的企業(yè)將迎來(lái)金融資源分配的紅利,獲得新的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。
??對(duì)于綠檔房企而言,如何利用與發(fā)揮這一優(yōu)勢(shì),是個(gè)新的命題。保利發(fā)展的相關(guān)人士表示,作為資金密集型行業(yè),“三道紅線”的影響幾乎滲透了房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié),對(duì)綠檔房企來(lái)說(shuō),在現(xiàn)金流、有息負(fù)債方面確實(shí)會(huì)有更大的發(fā)揮空間。因此,“在其他房企縮小投資力度,土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)那么激烈的階段,公司會(huì)積極把握窗口增加資源儲(chǔ)備,保障業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)?!?/p>
??國(guó)泰君安表示,由于保利發(fā)展在“三道紅線”監(jiān)管中是三檔全綠,具備加杠桿的空間,公司加大拿地力度,預(yù)計(jì)2021年將帶來(lái)較好的銷(xiāo)售增速。作為T(mén)OP5中唯一的綠檔房企,保利發(fā)展的提速不免讓人產(chǎn)生2021年其是否會(huì)離“重回前三”的目標(biāo)更近一些的遐想。對(duì)此,上述人士直言,公司正在制定“十四五”發(fā)展規(guī)劃,增長(zhǎng)目標(biāo)肯定是有的,但行業(yè)排名的影響因素眾多,在外部環(huán)境不太確定的背景下,管理層更看重如何利用好綠檔的優(yōu)勢(shì),做好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
??招商蛇口將購(gòu)地金額大增歸于公司未來(lái)的增長(zhǎng)需求,2020年,該公司在克而瑞的榜單中重回TOP10隊(duì)列。據(jù)該公司內(nèi)部人士透露,未來(lái)招商蛇口仍希望保持勻速增長(zhǎng),這就要求土地儲(chǔ)備的增速不能低于銷(xiāo)售增速,而且其中還要考慮到有部分土地須開(kāi)發(fā)持有型、無(wú)法銷(xiāo)售的物業(yè)。其表示,“三道紅線”對(duì)行業(yè)帶來(lái)了不小的影響,要將綠檔的優(yōu)勢(shì)充分展現(xiàn)出來(lái),還需要配合現(xiàn)金流管理措施,例如,招商蛇口2020年便在著力改善回款速度,希望在銷(xiāo)售與拿地兩個(gè)端口都能有更好表現(xiàn),長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,規(guī)模增長(zhǎng)與紅線管理之間,仍需要?jiǎng)討B(tài)平衡。
??龍湖集團(tuán)向來(lái)以嚴(yán)格的財(cái)務(wù)紀(jì)律著稱(chēng),從目前來(lái)看,綠檔的利好也沒(méi)有動(dòng)搖他們的原則。2020年,該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額2706.1億元,同比增長(zhǎng)11.59%。最新的市場(chǎng)消息顯示,其2021年的內(nèi)部銷(xiāo)售目標(biāo)是不低于3000億元,對(duì)應(yīng)的是約11%的同比增速。在2020年初,龍湖集團(tuán)的管理層便表示過(guò),公司拿地是按照全年凈負(fù)債率的控制來(lái)倒算,目標(biāo)是保持50%-60%的凈負(fù)債率水平,據(jù)此測(cè)算出2020年的購(gòu)地金額穩(wěn)中有增。
??旭輝控股董事局主席林中曾表示,“三道紅線”政策一旦開(kāi)始全面實(shí)施,對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響很可能僅次于2004年全面推行土地招拍掛,行業(yè)的格局、發(fā)展模式都會(huì)發(fā)生很大變化,它會(huì)拉大企業(yè)之間的差距,對(duì)大型的央企、國(guó)企和領(lǐng)先的企業(yè)更有利。最終,這些猜想能否成為現(xiàn)實(shí),想必從2021年的行業(yè)排名中便可窺見(jiàn)一斑。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
- 08:58
- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論