??今年1月，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)后，金華——一個(gè)位于浙江省的三線城市引起了行業(yè)關(guān)注，原因是其2021年1月新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅領(lǐng)漲全國(guó)。

??“量?jī)r(jià)齊升”“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”這是本地房地產(chǎn)人士對(duì)金華樓市現(xiàn)狀認(rèn)知。

??彼時(shí)，有房地產(chǎn)觀察人士表示，金華房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，后續(xù)不排除政府采取調(diào)控政策。

??一語(yǔ)成畿。3月以來(lái)，繼杭州、湖州、嘉興出臺(tái)調(diào)控政策之后，金華也迎來(lái)樓市調(diào)控政策落地。

??3月19日，據(jù)金華日?qǐng)?bào)消息，金華市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)出通知，決定從優(yōu)化土地供應(yīng)、完善土地出讓方式、組合運(yùn)用政策措施、加大市場(chǎng)整頓力度、加強(qiáng)市場(chǎng)運(yùn)行分析等方面綜合施策，進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

??通知提到，為穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期，金華市區(qū)將加大住宅用地供應(yīng)量，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大城郊、集鎮(zhèn)低價(jià)地塊供應(yīng)。2021年市區(qū)住宅用地出讓總量較去年翻番，力爭(zhēng)達(dá)到3000畝以上。二環(huán)以外計(jì)劃出讓住宅用地達(dá)到1500畝以上。

??對(duì)于土地供應(yīng)增加，一位金華本地房地產(chǎn)市場(chǎng)資深人士表示，“加大推地量最直接的影響是帶來(lái)土地出讓金收益，對(duì)于樓市壓力緩解仍然是‘遠(yuǎn)水解不了近渴’”。

??就在3月19日金華調(diào)控政策出臺(tái)當(dāng)天，金華發(fā)布集中供地通知，集中供地630畝，其中市區(qū)兩塊地在出讓文件中都約定了住宅限價(jià)以及車(chē)位限價(jià)要求，一環(huán)外項(xiàng)目目前也屬于隱性限價(jià)階段，因此在一位浙江系房企金華區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總看來(lái)，未來(lái)金華土拍市場(chǎng)還是有大概率趨于穩(wěn)定，不會(huì)再出現(xiàn)地王項(xiàng)目，但也因如此市區(qū)熱門(mén)板塊則會(huì)出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛明顯情況。

??新房?jī)r(jià)格漲幅曾領(lǐng)漲全國(guó)

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月23日發(fā)布的《2021年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，新房?jī)r(jià)格方面，金華以1.2%環(huán)比漲幅領(lǐng)漲全國(guó)；二手房?jī)r(jià)格方面，又以1.3%環(huán)比漲幅位列全國(guó)第四，僅次于深圳、廣州、上海3個(gè)一線城市。

??將時(shí)間線再往前，從2020年至今，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)城市商品房銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，金華新房?jī)r(jià)格在2020年7月和今年1月出現(xiàn)過(guò)兩次大增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)漲幅均突破1%，二手房也在這兩個(gè)月份達(dá)到高點(diǎn)。

??實(shí)際上，據(jù)金華本地房地產(chǎn)人士透露，從小波段來(lái)看，金華此輪樓市熱度就是從2020年下半年開(kāi)始。

??“疫情放水，加上金華本身民間資本較為寬裕，投資客帶動(dòng)自住剛需購(gòu)房，導(dǎo)致市場(chǎng)情緒較高。”上述房地產(chǎn)人士表示。

??今年2月，一則金華市區(qū)40.3平方米公寓售價(jià)320萬(wàn)元消息引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。按照此條信息，這套房屋折合均價(jià)為7.69萬(wàn)元/平方米。這是當(dāng)時(shí)金華房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)真實(shí)截面。但上述浙江系房企金華區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總表示，這種單價(jià)7萬(wàn)元/平方米房源屬特殊例子，這些房源一般是位于市中心頂級(jí)小學(xué)及中學(xué)周邊學(xué)區(qū)房，且面積較小。雖不是普遍現(xiàn)象，但其表示金華目前整體市場(chǎng)的確熱度較高。

??上述房地產(chǎn)人士表示，現(xiàn)在金華市區(qū)一手房基本都要搖號(hào)，且中簽率很低。其認(rèn)為，除了上述原因，開(kāi)發(fā)商競(jìng)相進(jìn)入金華市場(chǎng)，也帶來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，助推熱度持續(xù)。

??以發(fā)家于溫州房企華鴻嘉信為例，據(jù)記者了解其在去年專(zhuān)門(mén)成立了金華區(qū)域公司，并在今年幾次土地拍賣(mài)中多次現(xiàn)身競(jìng)拍。其金華區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，金華位于浙江省中心地帶，交通便利，區(qū)域升值空間潛力大；此外，公司在金華第一個(gè)項(xiàng)目首開(kāi)半年內(nèi)去化1280套，銷(xiāo)售情況較好，且旗下分布在金華下屬縣城的項(xiàng)目也取得不錯(cuò)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，因此奠定了公司繼續(xù)深耕金華的決心。

??政策成效如何？

??金華房?jī)r(jià)上漲還有一個(gè)重要助推因素——土地拍賣(mài)。

??公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2020年，金華土地成交125萬(wàn)平方米，成交金額共計(jì)169億元，相比2019年增長(zhǎng)9.7%。

??在此次調(diào)控政策中，土地市場(chǎng)相關(guān)規(guī)定也被排在首位。其中提到，2021年，金華市將加大住宅用地供應(yīng)量，2021年市區(qū)住宅用地出讓總量較去年翻番，力爭(zhēng)達(dá)到3000畝以上

??那么土地出讓面積增加，會(huì)給持續(xù)發(fā)熱的金華樓市降溫嘛？

??上述金華房地產(chǎn)人士認(rèn)為，至少今年還緩解不了樓市熱度和壓力，畢竟“遠(yuǎn)水解不了近渴”。對(duì)于政府而言，加大推地量最直接影響就是帶來(lái)土地出讓金收益。目前中央依然堅(jiān)持“房住不炒”，在這個(gè)總基調(diào)下，各個(gè)地方政府也紛紛出臺(tái)調(diào)控政策進(jìn)行“打補(bǔ)丁”，但在上述人士看來(lái)，不少地方政府政策“不痛不癢”，不能解決根本問(wèn)題，調(diào)控都是不得已而為之。

??此次金華調(diào)控政策除了從土地端進(jìn)行加大供應(yīng)，還同時(shí)提出，完善土地出讓方式，即視情采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)自持”“限地價(jià)、競(jìng)配建”“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)配建”等方式出讓。對(duì)市區(qū)范圍內(nèi)所有住宅用地出讓?zhuān)▋r(jià)格）方案等進(jìn)行聯(lián)審，確定采取出讓方式。

??此外，金華市區(qū)還將組合運(yùn)用政策措施，加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控。

??一是嚴(yán)格商品住宅銷(xiāo)售方案?jìng)浒腹芾?，提高預(yù)售準(zhǔn)入門(mén)檻，實(shí)施單個(gè)施工許可證批準(zhǔn)的樓棟一次性申辦預(yù)售許可，不得分割辦理。

??二是嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策等，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)督，保持貸款增速和增量占比處在合理區(qū)間。

??目前，金華市區(qū)已建立房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制，開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)查各種違法違規(guī)行為，重點(diǎn)打擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、中介哄抬、房媒炒作等行為。同步推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)信用體系建設(shè)，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金和商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格行為監(jiān)管，保障購(gòu)房者合法權(quán)益。

??金華市房地產(chǎn)主管部門(mén)表示，將進(jìn)一步健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系建設(shè)，切實(shí)維護(hù)有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的良好環(huán)境。

??目前，浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)整體熱度較高，杭州從去年開(kāi)始已經(jīng)被投資客定義為新的“炒房之都”，為了降低市場(chǎng)熱度，杭州從去年至今已經(jīng)多次出臺(tái)收緊的調(diào)控政策。除了杭州，3月以來(lái)，浙江其他城市，例如湖州、嘉興也在近期出臺(tái)了樓市調(diào)控文件或指導(dǎo)意見(jiàn)。

??在“房住不炒”主基調(diào)下，有業(yè)內(nèi)觀察者表示，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有城市跟進(jìn)出臺(tái)樓市“打補(bǔ)丁”政策。