??自2021年2月底22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地政策出臺(tái)以來，土地市場(chǎng)的游戲規(guī)則發(fā)生本質(zhì)改變。

??據(jù)不完全梳理，截至目前已有約17個(gè)城市明確首批集中出讓土地的日程表，北京、杭州、重慶等11個(gè)城市明確將在4-5月集中供應(yīng)土地，長(zhǎng)春作為首個(gè)集中掛牌的城市，已經(jīng)在2021年4月15日迎來首場(chǎng)土拍，成為集中供地新政的先遣軍。

??具體來看，本次長(zhǎng)春土地集中供應(yīng)共涉51宗宅地，最終成交38宗住宅用地，2宗流拍，有11宗終止掛牌，從溢價(jià)率水平來看，整體市場(chǎng)表現(xiàn)比較平淡。

??從長(zhǎng)春首場(chǎng)土地集中出讓來看，其土拍情況與以往分散式的土拍拿地相比沒有出現(xiàn)明顯的變化，總體保持相對(duì)穩(wěn)定。

??接下來北京、杭州、南京、福州、深圳、無錫等高熱城市首次土拍即將開啟，由于這些城市地價(jià)水平較高，競(jìng)拍熱度仍不能小覷。

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??長(zhǎng)春首場(chǎng)土地集中出讓平淡收?qǐng)?/strong>

??2021年4月15日，“集中供地”新政首場(chǎng)土拍如期而至，作為集中拍地的先遣軍，長(zhǎng)春此次土拍共推出51宗涉宅地塊，其中有11宗終止掛牌，流拍2宗。

??整體來看，本次土拍表現(xiàn)較為平淡，在本次成交的38宗地塊中，有32宗均底價(jià)成交，其余6塊雖然是溢價(jià)成交，但總溢價(jià)率僅有3.3%，較長(zhǎng)春2020年全年涉宅土地溢價(jià)率低了1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??原因主要為兩個(gè)方面，首先長(zhǎng)春處于人口外流比較嚴(yán)重的東北三省，需求基本面不佳，樓市整體表現(xiàn)也不及疫情之前，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力也不及長(zhǎng)三角和粵港澳城市，因此房企參拍熱情不佳，二是由于長(zhǎng)春是首個(gè)集中供地的城市，機(jī)構(gòu)向總部申請(qǐng)保證金的時(shí)間相對(duì)較短，資金相對(duì)緊張，加之本地集中掛牌地塊位于南關(guān)、北湖高熱板塊的土地?cái)?shù)量較少，土地質(zhì)量一般，因此首場(chǎng)土拍表現(xiàn)相對(duì)平淡。

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??競(jìng)拍方式發(fā)生明顯變化

??值得注意的是，本次長(zhǎng)春集中供應(yīng)競(jìng)拍方式發(fā)生明顯變化，首次提出了“限地價(jià),競(jìng)配建”競(jìng)地模式，由此看來，有關(guān)穩(wěn)地價(jià)的相關(guān)舉措已經(jīng)落地。

??從拍地情況來看，本次溢價(jià)成交的6宗地塊中，僅有一宗觸及最高限價(jià)，該地位于寬城區(qū)，屬于城北的核心區(qū)域，經(jīng)過62輪競(jìng)拍，最終被華潤(rùn)以最高限價(jià)8.53億元+ 4100平方米配建租賃住房取得該地塊，可售部分樓面價(jià)3585元/平方米，溢價(jià)率29.4%，也是本次集中土拍中溢價(jià)率最高的地塊。

??事實(shí)上，自2020年9月長(zhǎng)春出臺(tái)“限價(jià)+限貸”政策之后，市場(chǎng)降溫明顯。2020年9月23日，長(zhǎng)春市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《長(zhǎng)春市人民政府辦公廳關(guān)于落實(shí)城市主體責(zé)任，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》通知要求，“繼續(xù)實(shí)施商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)”、“調(diào)整商品住房信貸政策”，這意味著長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷數(shù)年寬松之后，進(jìn)入“限價(jià)+限貸”的調(diào)控時(shí)代。

??在此之后，長(zhǎng)春月均成交量?jī)H有60萬平方米，較政策加碼之前的月均成交量下降了約三成，整體銷售規(guī)模甚至不及疫情之前。長(zhǎng)春市場(chǎng)本身的明顯降溫在一定程度上也對(duì)此次首次集中拍地產(chǎn)生影響。

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??優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)，品牌房企優(yōu)勢(shì)明顯

??具體到房企參拍情況來看，本次集中土地出讓的積極性并不是很高，主要以本地房企為主，從全國(guó)性房企數(shù)量來看，僅吸引了中鐵、華潤(rùn)、保利、萬科4家，但在優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)中，品牌房企優(yōu)勢(shì)明顯。

??在這其中，中鐵由于要配合政府做一個(gè)大型規(guī)劃建設(shè)及其配套，共拿地13幅，占總成交38宗地塊的34.2%，這些地塊均為底價(jià)成交。華潤(rùn)則拍得了本次集中土拍中溢價(jià)率最高的地塊，拿地金額8.5億元。

??除此之外，其余地塊全部為吉林本地開發(fā)商取得，大部分為底價(jià)成交。其中比較集中有長(zhǎng)春清泉和長(zhǎng)春萬龍兩家房企，均競(jìng)得了4宗，其余地塊的成交則比較分散。

??總體來看，政府推行“集中供地”的目的本身就是為了通過穩(wěn)定地價(jià)從而平抑房?jī)r(jià)，這一點(diǎn)從長(zhǎng)春首場(chǎng)土地集中出讓中得到了較好的證明，但是考慮到近兩年長(zhǎng)春樓市進(jìn)入低谷，與近期市場(chǎng)火熱的北京、杭州、無錫等城市在需求層面存在較大差異，因而仍需警惕優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比重較高的北京、杭州、無錫等城市首次集中土拍的熱度，在“僧多肉少”的格局下，部分品牌房企可能會(huì)在這些城市“碰釘子”。