??歷經(jīng)兩次延期、三次調(diào)整，沈陽第二輪集中供地終于揭曉答案。

??9月17日，沈陽第二輪集中供地結(jié)果出爐，土地成交總面積145.82萬平方米，總成交金額139.04億元。最終確認(rèn)掛牌交易的22宗住宅用地，有19宗成交，其中15宗土地以底價出讓，無一宗土地超出限價進入“競品質(zhì)”模式。之前被看好的新樂地塊，溢價也只有4.42%。無論是成交面積還是成交金額，相比第一輪集中土拍都有大幅下滑。

??沈陽集中供地一波三折 過半土地“下架”

??沈陽第二次集中供地可謂是一波三折。早在今年7月中旬，沈陽市自然資源局發(fā)布消息，擬推出51宗土地。到了7月末，官網(wǎng)正式發(fā)出通知，將土地交易時間調(diào)整到8月30日，交易方式改為掛牌交易，土地數(shù)量由最初擬定的51宗減少至46宗。8月18日官網(wǎng)再發(fā)通知，將交易最終時間延至9月17日，同時修改了競地模式，涉及限地價的地塊將采取“競品質(zhì)”模式。本以為即將揭曉答案時，在臨近9月17日最終交易日的前兩天，官網(wǎng)通知原定土地掛牌交易中的24宗土地停止交易，供地數(shù)量由46宗縮減至22宗，半數(shù)以上掛牌土地被“下架”。

??內(nèi)人士表示，土地開拍前拿掉部分冷門土地，在沈陽土地交易市場中并不鮮見。在今年第一次集中土拍前夕，也有3宗土地突然被“下架”停止交易，但相對于最終成交22宗土地數(shù)量來說，拿掉的土地并不太影響總成交量和交易額。但是這次拿掉半數(shù)以上土地，著實讓人驚訝。

??上述業(yè)內(nèi)人士稱，一般房產(chǎn)部門在土地交易前，都會事先對土地市場行情進行“摸底”，沒有買賣意向的地塊，會在正式交易前拿掉，如果拿掉土地過多，一方面說明開發(fā)商都不看好這些地塊，另一方面也反映出土地市場的冷淡。

??自2021年開始，沈陽土地供應(yīng)方式由之前“零散”改為“集中”，全國主要房地產(chǎn)較熱的城市也都采用類似土地供給方式，初衷是為了有效控制供地量、地價，防止房價快速上漲，為樓市降溫。

??從年初開始，沈陽樓市熱度相比去年已經(jīng)大幅下降。從數(shù)據(jù)上看，1—6月的成交量遠低于去年，月均銷量95萬平方米，去年月均銷量為103萬平方米。土地市場熱度也隨之下降，今年上半年沈陽第一次集中供地“430土拍”中，有3宗土地開拍前停止交易，8宗土地僅底價拍出。開發(fā)商對土地追逐的熱情并非預(yù)期那樣高，除了個別幾宗地競爭激烈外，在首輪集中土拍中，無論是土地成交額、土地成交面積，還是溢價方面，表現(xiàn)都不突出。

??房地產(chǎn)專業(yè)人士分析，沈陽第二次集中供地之所以一延再延，主要是因為沈陽樓市下行比較嚴(yán)重，成交量下滑幅度明顯，房價預(yù)期不斷走低，導(dǎo)致參與房企數(shù)量少、參與熱度不高，同時全國其他城市土地交易方式也在不斷調(diào)整，沈陽土地交易延期也并非個別現(xiàn)象。

??全國土地市場普遍“遇冷”

??在22個重點城市中，天津和青島已完成了第二次土地集中出讓。青島此次土拍共成交76宗土地，除了熔斷的4宗地，其他均為底價成交，整體溢價率0.46%。天津的二次集中供地，僅有9宗土地達到溢價，3宗土地進入搖號，19宗土地停止交易，2宗流拍。

??除此之外，福州、濟南等城市的第二輪集中供地，在溢價率、流拍數(shù)據(jù)方面也表現(xiàn)欠佳。福州在開拍前突然取消了7宗地。濟南推出76宗地塊，其中49宗住宅用地，但無一地塊溢價成交，17宗地塊因無人報名而撤牌，流拍率達35%。

??有專業(yè)人士分析稱，多個城市第二輪土地交易成績不佳，大量土地被停止交易，流拍率高，一方面和城市樓市現(xiàn)狀有關(guān)，另一方面，雖然在新的土拍規(guī)則中，一些城市下調(diào)了溢價率，但起拍價并沒有降低，同時各地在執(zhí)行樓市限價的政策，一些土地起拍價從開發(fā)商角度成本核算，利潤已相當(dāng)微薄。

??目前金融政策收緊，拿地資金受限。在這樣的背景下，很多房企的利潤進一步壓低。根據(jù)房企公布的上半年數(shù)據(jù)來看，全國上市30強房企凈利潤都已被壓縮到10%以內(nèi)，而一些中小企業(yè)房企利潤率縮減更嚴(yán)重。在當(dāng)前市場環(huán)境下，部分房企感受到房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)冬將至，開始儲備資金過冬，不敢輕易冒進拿地。多種原因?qū)е略诘诙喖型恋毓?yīng)中，出現(xiàn)了大量流拍、終止交易的地塊。

??土地市場后續(xù)將有何變化？

??土地市場的變化，對于未來樓市也會產(chǎn)生深遠的影響。房地產(chǎn)專家稱，沈陽這次集中供地量減少，對沈陽未來樓市主要有兩方面影響：一是土地供應(yīng)變少后，明年的市場供應(yīng)量將大幅降低，接下來新建商品房的交易量有可能進一步萎縮；二是行業(yè)預(yù)期進一步降低，開發(fā)商拿地會更加謹(jǐn)慎，一些熱度較低板塊或者新開發(fā)區(qū)域，未來開發(fā)進度可能受限。

      同時，也有專家表示，減少土地供應(yīng)并非壞事。目前沈陽樓市成交量逐步下滑，總庫存量還在節(jié)節(jié)攀升，沈陽二手房庫存量15萬套，新房去化周期在17個月以上，減少土地供應(yīng)能夠幫助解決沈陽目前高庫存的難題。從房企角度，在目前金融政策背景下，收縮項目數(shù)量，將資金用到優(yōu)質(zhì)地塊上，防止一味擴張導(dǎo)致爛尾樓現(xiàn)象叢生，對于樓市朝向高品質(zhì)路線發(fā)展是利好的。