2022年首月地市低開(kāi),供求規(guī)模雙雙下降

土地 2022-02-16 08:39:52 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??“2022年開(kāi)年,全國(guó)土地市場(chǎng)在集中供地暫緩、疫情反復(fù)等諸多因素影響下,迎來(lái)了低開(kāi)走勢(shì)。全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模迎來(lái)周期性下滑,首月成交規(guī)模較去年同期“腰斬”,成交均價(jià)跌至2019年以來(lái)最低。而春節(jié)后首周,大部分城市的土地市場(chǎng)仍未正式恢復(fù)運(yùn)轉(zhuǎn),供應(yīng)和成交規(guī)模均處于近一年內(nèi)低位。

??雖然近期政策環(huán)境明顯改善,但各能級(jí)城市成交量?jī)r(jià)均迎來(lái)了同環(huán)比下降的趨勢(shì),除個(gè)別城市市場(chǎng)回暖外,大部分城市的土地市場(chǎng)仍在遇冷,土地流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重。

??在償債壓力下,房企處于無(wú)錢(qián)拿地狀態(tài),短期內(nèi)謹(jǐn)慎的投資態(tài)度難以大幅度扭轉(zhuǎn),加之今年收并購(gòu)機(jī)會(huì)增加,2022年土地市場(chǎng)將整體蕭條?!?

??01

??供求規(guī)模環(huán)比雙雙大降

??2022年1月全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)建面周期性回落,CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)月全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積僅為9485萬(wàn)平方米,環(huán)比下降39%。土地供應(yīng)量是2019年以來(lái)最低的一個(gè)月。

??集中供地之下,多個(gè)城市的土地供應(yīng)節(jié)奏發(fā)生改變,1月份土地供應(yīng)量明顯不及以往同期。重點(diǎn)22城中,只有北京率先發(fā)布了2022年度第一批次商品住宅用地出讓公告,值得注意的是,2022年首輪集中供地,北京進(jìn)一步強(qiáng)化了現(xiàn)房銷(xiāo)售預(yù)期,有9宗地需要競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售,比例較2021年第三批明顯增加。

??從春節(jié)首周供應(yīng)情況來(lái)看,供應(yīng)規(guī)模較去年同期仍有較大差距,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地總供應(yīng)建面為447萬(wàn)平方米。

??受季節(jié)性因素和集中供地階段性“斷供”的影響,1月全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模環(huán)比大幅減少,同比去年同期也有明顯的差距。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積僅為7851萬(wàn)平方米,環(huán)比大降84%,同比下降52%。

??與此同時(shí),平均地價(jià)降至1905元/平方米,是自2019年以來(lái)首次回落至2000元/平方米以下。主要原因在于集中供地城市顯著減少,高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊占比明顯下滑所致。各能級(jí)城市平均地價(jià)均明顯走低,三四線城市降幅相對(duì)較窄,本月平均樓板價(jià)達(dá)1511元/平方米,環(huán)比下降8%,同比也僅下降了13%。

圖:CRIC監(jiān)測(cè)城市經(jīng)營(yíng)性用地

??月度供求量?jī)r(jià)走勢(shì)(單位:萬(wàn)平方米,元/平方米)

??02

??多城土地市場(chǎng)明顯遇冷

??從開(kāi)年至今的土地成交情況來(lái)看,土地市場(chǎng)仍然延續(xù)2021年的下行,地方城投平臺(tái)公司托底仍是主流,除了寧波、杭州等有一定熱度外,多個(gè)城市持續(xù)遇冷。

??首月全國(guó)土地成交平均溢價(jià)率為4.0%,環(huán)比略有回升,但整體仍處于低位。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)略有差異,除了二線城市溢價(jià)率環(huán)比上漲外,一、三線城市溢價(jià)率環(huán)比均下滑。具體來(lái)看,二線城市由于成交主力寧波第三批集中土拍熱度明顯回升,助推整體溢價(jià)率環(huán)比上漲3.2個(gè)百分點(diǎn),升至5.6%;一線城市則由于成交地塊均為商辦用地溢價(jià)率降至冰點(diǎn);三四線城市溢價(jià)率也進(jìn)一步走低,平均溢價(jià)率僅為3.6%。

??從周度數(shù)據(jù)來(lái)看,春節(jié)后首周受上海、杭州多宗商辦地高溢價(jià)成交拉動(dòng),平均溢價(jià)率回升至8%,創(chuàng)2022年重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市近一年來(lái)周度成交溢價(jià)率新高。

圖:CRIC監(jiān)測(cè)城市經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率走勢(shì)圖

??資金流仍面臨較大壓力的房企拿地意愿不強(qiáng),開(kāi)年首月流拍現(xiàn)象較去年年末有所加重,流拍率升至24%。

??具體城市來(lái)看,大部分流拍地塊集中在樓市處于調(diào)整周期的城市,如大連、哈爾濱、揭陽(yáng)等,并且這些地塊多為含宅地塊,以大連為例,1月份主城區(qū)計(jì)劃出讓的5幅宅地全部因無(wú)人競(jìng)價(jià)而流拍,土地市場(chǎng)明顯遇冷。

圖:重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的經(jīng)營(yíng)性用地流拍率走勢(shì)圖

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??首輪集中土拍或再迎調(diào)整

??值得注意的是,1月集中供地22城土拍正式收官,在出讓條件進(jìn)一步放松之下,寧波成為傳統(tǒng)成交淡季中唯一保持熱度的城市,不僅溢價(jià)率超過(guò)杭州成為22城第三輪土拍首位,還出現(xiàn)了多宗地觸頂搖號(hào)的火熱局面,樓市的先行領(lǐng)導(dǎo)和穩(wěn)定作用逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。

??目前很多房企面臨的情況是,很多地塊拿到可能會(huì)面臨虧損,市場(chǎng)行情也不明朗,項(xiàng)目銷(xiāo)售之后短期內(nèi)拿不到錢(qián),融資端受限,因此房企補(bǔ)倉(cāng)或拿地的意愿降至最低,短期內(nèi)仍然是觀望。

??而且,2022年會(huì)出現(xiàn)大量收并購(gòu)及項(xiàng)目合作的機(jī)會(huì),將進(jìn)一步縮減拿地?zé)崆?,土地成交端?022年上半年預(yù)計(jì)也難有明顯回暖。

??今年首輪集中土拍很重要,如果在土地價(jià)格方面做一些調(diào)整、讓利,讓企業(yè)有較為合理的利潤(rùn)空間,將吸引民營(yíng)企業(yè)進(jìn)入,房企投資也將會(huì)迎來(lái)結(jié)構(gòu)性回暖。因此,首輪集中供地對(duì)市場(chǎng)信心恢復(fù)至關(guān)重要。實(shí)際上,土地市場(chǎng)穩(wěn)定是房地產(chǎn)樓市逐漸穩(wěn)定的前提,房企投資力度的修復(fù)仍需要至少三個(gè)月左右的修復(fù)時(shí)間。

??在集中供地暫緩、國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)等諸多因素下,全國(guó)土地市場(chǎng)在2022年開(kāi)局迎來(lái)了低開(kāi)走勢(shì),近期政策環(huán)境雖然有明顯改善,但房企投資仍需要時(shí)間恢復(fù),大部分城市的土地市場(chǎng)仍在遇冷,土地流拍現(xiàn)象比較嚴(yán)重。為了穩(wěn)定市場(chǎng),減少流拍現(xiàn)象,短期內(nèi)土地供應(yīng)端或?qū)⑦M(jìn)一步調(diào)整,以提振房企拿地積極性。

??值得注意的是,保障性租賃住房成為1月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞,從上至下得到的政策支持尤為顯著,相關(guān)地塊或?qū)⒂瓉?lái)讓利??紤]到住建部提出全年240萬(wàn)套保障性租賃住房的籌建目標(biāo),加之保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理,2022年房企可重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)土地的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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