北京打響2022年集中供地“第一槍”,國企央企仍是“頂梁柱”

土地 2022-02-18 08:46:37 來源:丁祖昱評(píng)樓市

掃描二維碼分享

??2月16日,北京打響了2022年節(jié)后集中供地“第一槍”,經(jīng)過20余家品牌房企兩日競(jìng)拍,至17日,北京首輪推出的18宗含宅用地最終成交17宗,其中9宗地塊底價(jià)成交,3宗地塊達(dá)到最高限價(jià)。

??無論是整體溢價(jià)情況,還是流拍率,節(jié)后重點(diǎn)22城首場(chǎng)集中土拍的熱度較2021年末的最后一次集中土拍明顯回暖,品牌房企的回歸、積極參拍也說明企業(yè)的投資積極性正在修復(fù)。

??整體來看,在資金壓力下,民企參拍積極性仍然不高,國企央企仍是此次拿地的主力軍。

??01

??競(jìng)現(xiàn)房比例成常態(tài)

??作為2022年集中供地的第一槍,北京本輪土拍總體上延續(xù)了2021年的表現(xiàn)。

??從土拍規(guī)則來看,競(jìng)現(xiàn)房銷售已經(jīng)從試點(diǎn)成為普遍現(xiàn)象,本次掛牌的18宗含宅用地,有9宗地塊設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積競(jìng)拍方式,占比達(dá)到50%。此外,本次土拍依然延續(xù)了對(duì)于高標(biāo)準(zhǔn)方案的要求,競(jìng)拍進(jìn)入最后一個(gè)階段,都需要提交高標(biāo)準(zhǔn)方案。

??從競(jìng)現(xiàn)房銷售來看,一方面可以防止項(xiàng)目扎堆入市,切實(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益,做到“所見即所得”,未來同期開盤的項(xiàng)目中,現(xiàn)房項(xiàng)目也比期房項(xiàng)目更具備優(yōu)勢(shì)。但現(xiàn)房銷售對(duì)開發(fā)商的施工能力、現(xiàn)金流能力提出了更高的要求,大幅降低開發(fā)商的資金使用效率,以至于降低盈利水平。

??在保障房企盈利水平方面,北京首輪土拍也做出了“讓利”,且地價(jià)控制更為明顯。從溢價(jià)率來看,18宗地塊中有1宗地塊最高限價(jià)溢價(jià)率僅3%,4宗最高溢價(jià)率為5%,2宗最高溢價(jià)率為10%。因此,本輪土拍吸引多家房企積極參拍,參拍房企達(dá)到20余家,華潤(rùn)、中海、綠城均參拍了5宗地塊以上。

1

??02

??溢價(jià)率提高,流拍率走低

??從溢價(jià)率和流拍率兩項(xiàng)指標(biāo)來看,土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)“回溫”。北京首輪土拍平均溢價(jià)率為4.5%,與去年第三輪相比提升了3個(gè)百分點(diǎn),同時(shí),流拍率也從17%回落至6%。

??此外,本輪土拍還有3宗地塊觸及最高限價(jià),熱度可見一斑。

具體來看,三宗觸及最高限價(jià)地塊分別為豐臺(tái)區(qū)紀(jì)家廟地塊、朝陽區(qū)崔各莊地塊,以及中關(guān)村生命科學(xué)園地塊,分別被華潤(rùn)、綠城和建發(fā)收入囊中。其中,華潤(rùn)和綠城地塊最終分別以6%的政府產(chǎn)權(quán)、4.1萬平方米的現(xiàn)房銷售成交,而中關(guān)村生命科學(xué)園地塊進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)后無房企舉牌,最終由建發(fā)以最高限價(jià)競(jìng)得。

1

??03

??首輪土拍盈利空間較大

??當(dāng)前的土拍市場(chǎng),項(xiàng)目的盈利水平是房企投資關(guān)注的最重要因素。

??經(jīng)測(cè)算,北京首輪集中土拍整體盈利空間較高,成交樓板價(jià)與住宅銷售指導(dǎo)價(jià)之間價(jià)差達(dá)到2萬元/平方米以上的地塊就有17宗,盈利空間較為可觀。

??以華潤(rùn)競(jìng)得的豐臺(tái)區(qū)紀(jì)家廟純宅地為例,其銷售指導(dǎo)價(jià)與樓板價(jià)之差達(dá)到4萬元/平方米以上,地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.6,雖然政府產(chǎn)權(quán)份額達(dá)6%,仍然有一定的利潤(rùn)空間。

??反觀豐臺(tái)區(qū)[2022]003號(hào)地塊,該項(xiàng)目由北京城建競(jìng)得,成交樓板價(jià)為22008元/平方米,銷售指導(dǎo)價(jià)達(dá)到88000元/平方米,地價(jià)房?jī)r(jià)比僅有0.26,房?jī)r(jià)與地價(jià)的差值更是在6萬元/平方米以上。但地塊存在5.4萬平方米的產(chǎn)業(yè)用地,且有9800平方米的保障房,運(yùn)營的復(fù)雜系數(shù)較高,因此最終仍是底價(jià)成交。

1

??04

??國企央企仍是“頂梁柱”

??從地塊的區(qū)域分布來看,近郊區(qū)持續(xù)成為北京土地供應(yīng)的主力區(qū)域,地塊主要集中在大興區(qū)、昌平區(qū)、順義區(qū)等,近郊供應(yīng)面積共計(jì)96.72萬平方米,占60%。而城區(qū)占比只有三成,豐臺(tái)區(qū)、朝陽區(qū)和石景山區(qū)各成交2宗地塊。

1

??在2022年的北京首輪集中供地上,10強(qiáng)房企表現(xiàn)搶眼,本土平臺(tái)公司也嶄露頭角,國企央企仍然是“頂梁柱”。

??10強(qiáng)房企中有5家本次在北京拿地。具體來看,綠城共計(jì)拿下3宗地塊,總成交金額98.4億元,成為本次土拍中的最大贏家。其中朝陽區(qū)崔各莊地塊更是本次土拍熱度最高地塊,中海、華潤(rùn)和綠城均積極出價(jià),觸及最高限價(jià)后綠城以現(xiàn)房銷售4.1萬平方米成交。此外,中海、華潤(rùn)也各落兩子,保利和金地通過聯(lián)合體的形式拿下2宗地塊。

??此外,規(guī)模房企旭輝、建發(fā)也有所斬獲,北京本土平臺(tái)公司(興創(chuàng)、北京城建、北投、懷柔科學(xué)城)拿地占比約為三成左右(按幅數(shù)計(jì)算)。

??品牌房企對(duì)北京的參拍意愿仍然較為強(qiáng)烈。

1

??當(dāng)前北京首輪土拍中表現(xiàn)出的品牌房企的回歸、積極參拍現(xiàn)象,意味著企業(yè)的投資積極性正在修復(fù),但資金壓力下,民企參與度仍然保持謹(jǐn)慎,拿地企業(yè)多為國企和央企,作為春節(jié)后集中供地“第一槍”,北京土拍市場(chǎng)表現(xiàn)起到了提振土地市場(chǎng)信心的作用。但由于行業(yè)現(xiàn)在仍整體處于低谷期,集中供地預(yù)計(jì)還會(huì)出現(xiàn)“分化”,一線城市土地市場(chǎng)或?qū)⒙氏然販兀渌鞘?、企業(yè)則還需要一段時(shí)間的修復(fù)期,國企和央企“拖底”的現(xiàn)象仍將持續(xù)。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場(chǎng) 公司 土地 觀點(diǎn) 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部