土地苗野 2022-05-05 13:31:09 來(lái)源:中房報(bào)
??以3142億元衛(wèi)冕2021年土地出讓金冠軍后,上海發(fā)布了2022年土地供應(yīng)計(jì)劃。
??4月26日,上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《上海市2022年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》(以下簡(jiǎn)稱“供地計(jì)劃”)。2022年,上海全年計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地2427-2707公頃,明顯高于2021年的1920-2420公頃。
??從具體供應(yīng)情況來(lái)看,商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃為522-592公頃,占比達(dá)22%;商業(yè)辦公用地155-210公頃,租賃住房用地135-160公頃,保障性住房220-260公頃,產(chǎn)業(yè)用地1320-1400公頃。此外,舊改用地供應(yīng)計(jì)劃為75-85公頃,包含住房用地50-55公頃,商業(yè)辦公用地25-30公頃。
??土地作為樓市“晴雨表”,細(xì)微變化都將對(duì)樓市產(chǎn)生影響。市場(chǎng)普遍認(rèn)為今年上海延續(xù)了增加土地供應(yīng)量穩(wěn)定樓市的基調(diào),在積極增加供地和穩(wěn)定地價(jià)方面張弛有度,今年大幅提升商品住宅供應(yīng)總量明顯信心十足。
??在供應(yīng)總量增長(zhǎng)的同時(shí),供應(yīng)結(jié)構(gòu)亦發(fā)生明顯變化。
??主要表現(xiàn)在今年住宅用地供應(yīng)明顯增多。若以中位數(shù)來(lái)計(jì),522-592公頃商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃較2021年340-430公頃供應(yīng)量,同比增幅約為45%;通過(guò)舊改騰挪供應(yīng)住房用地50-55公頃,相較于2021年20-40公頃的供應(yīng)計(jì)劃也有較大比例增幅。
??住宅用地增多的同時(shí),保障性住房用地的供應(yīng)計(jì)劃則有所下降,相較于2021年的360-450公頃,降幅約為41%。具體到各區(qū),保障性住房和租賃住房供應(yīng)均有不同程度下降,僅上海青浦仍規(guī)劃有較大體量租賃住房和保障性住房。
??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為,2015年-2020年,上海商品住宅供地一直呈現(xiàn)供小于求態(tài)勢(shì),2021年住宅市場(chǎng)才實(shí)現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn),這跟大量的宅地供應(yīng)有直接關(guān)系。供地結(jié)構(gòu)的調(diào)整在一定程度上能夠起到穩(wěn)定樓市作用。
??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,上海發(fā)布供地計(jì)劃體現(xiàn)了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)壓力下積極穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向。住宅用地供應(yīng)規(guī)模增加與上海當(dāng)前需要積極補(bǔ)庫(kù)存,緩解購(gòu)房市場(chǎng)的供求矛盾有關(guān)。
??從供應(yīng)分布區(qū)域上看,上海臨港片區(qū)依然領(lǐng)跑全市,商品住房用地供應(yīng)量預(yù)計(jì)190-200公頃,是2021年的4倍有余,占全市商品住房用地供應(yīng)的1/3。緊隨其后的是浦東新區(qū)、寶山、嘉定、松江、奉賢等區(qū)域。整體來(lái)看,五個(gè)新城成為今年上海的供應(yīng)主力,占全市總量約6成,其中:嘉定35-40公頃;松江35-40公頃;青浦30-35公頃;奉賢40-45公頃;臨港190-200公頃。
??寶山的土地供應(yīng)量上漲約33%,閔行則下降了33%,此外,金山區(qū)、崇明區(qū)構(gòu)成了市郊供應(yīng)主力,將分別供應(yīng)30-35公頃、30-35公頃。
??上海市中心區(qū)商品住宅用地供應(yīng)依舊緊張,黃浦區(qū)、虹口區(qū)住宅用地全部來(lái)自舊改供給,分別為40-45公頃和5公頃;靜安區(qū)除了來(lái)自舊改的5公頃住宅用地外,還有5-10公頃商品住房用地。去年有供應(yīng)的楊浦區(qū)今年不再有相關(guān)供應(yīng)。
??上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為,上海土地比較稀缺,住宅用地難求,供求矛盾比較明顯,土地供應(yīng)量通常影響未來(lái)1-2年新增供應(yīng),今年住宅用地供應(yīng)增多,在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和情緒的同時(shí),也能為地方帶來(lái)更多收益。
??“目前,上海供求緊張的區(qū)域主要位于上海市內(nèi)中環(huán)區(qū)域及中外環(huán)區(qū)域,這兩個(gè)區(qū)域土地較為稀缺,舊改住宅用地是對(duì)這一情況的有效補(bǔ)充。舊改居民也是未來(lái)購(gòu)房群體的重要參與者,對(duì)于提振樓市也有積極作用?!彼渭t衛(wèi)表示。
??上海土地拍賣(mài)一直頂著“土地出讓金第一”和“土拍模范生”雙重身份。繼2020年力壓杭州,躋身全國(guó)土地出讓金榜首,2021年再度以3142億元成績(jī)險(xiǎn)勝杭州,成功衛(wèi)冕后,上海今年的土地市場(chǎng)成為新的期待。
??2022年上海首批集中供地共推出40宗土地,均為住宅用地,總供應(yīng)面積達(dá)215.6公頃,總起拍價(jià)850.7億元。其中住宅用地31幅,商住綜合用地5幅以及4幅“城中村”改造地塊。
??“普陀區(qū)兩個(gè)地塊,閔行七寶和紫竹高新區(qū)兩個(gè)地塊,青浦西虹橋地塊和徐涇雙聯(lián)路地塊,都很熱門(mén)且具有各自優(yōu)勢(shì)?!彼渭t衛(wèi)說(shuō)。
??盧文曦認(rèn)為,多數(shù)地塊總價(jià)不高,且土地拍賣(mài)最高限價(jià)不到20億元的有21宗,占比差不多達(dá)到一半,利好資金預(yù)算不多的房企。
??從規(guī)則調(diào)整來(lái)看,上海本次供地首先做出調(diào)整的是“評(píng)標(biāo)辦法”,部分地塊不再采取“135分制”,將改用“商務(wù)標(biāo)(70分)+技術(shù)標(biāo)(30分)的100分制”。此外,上海增加了4宗搖號(hào)地塊,其余依舊采取“招掛復(fù)合”+“一次書(shū)面報(bào)價(jià)”競(jìng)價(jià)模式,并優(yōu)化了“隨機(jī)值”處理,在進(jìn)入“一次書(shū)面報(bào)價(jià)”階段后,若出現(xiàn)相同報(bào)價(jià)觸發(fā)“隨機(jī)值”,政策調(diào)整為所有競(jìng)拍人均可修改其報(bào)價(jià),不再按照之前的規(guī)則僅由相同出價(jià)中的后者修改報(bào)價(jià)。
??宋紅衛(wèi)認(rèn)為,上海今年首輪集中供地土地拍賣(mài)規(guī)則的適當(dāng)調(diào)整增加了公平性和競(jìng)爭(zhēng)性。首拍地塊整體面積適中,還有部分小地塊,適合中小房企參與。溢價(jià)率整體控制在4%左右,也給開(kāi)發(fā)商預(yù)留了一定利潤(rùn)空間,央企、國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企都將是這次土地拍賣(mài)的核心主力。
??3月28日,上海土地市場(chǎng)發(fā)布相關(guān)通知,稱因疫情防控需要,上海首輪集中供地出讓將中止,后續(xù)將根據(jù)疫情防控工作整體安排及時(shí)重啟交易活動(dòng)。
??“一季度成交表現(xiàn)相對(duì)疲軟只是疫情干擾了正常交易節(jié)奏,市場(chǎng)情緒并沒(méi)有受太多影響。”某房企內(nèi)部人士說(shuō),對(duì)于上海土地市場(chǎng)重啟后的結(jié)果,我還是很樂(lè)觀的。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
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- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
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- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論