??6月1日17時(shí)30分，隨著最后一聲槌響，北京二批次集中供地落下帷幕，總成交金額499.6 億元。

??北京本輪集中供地共推出17宗地塊，其中，朝陽(yáng)5宗、豐臺(tái)5宗、石景山1宗、昌平3宗、順義2宗、平谷1宗。最終有14宗地塊順利成交，3宗地塊流拍，其中有7宗地塊在5月31日線上競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)中以底價(jià)成交。此次集中供地共計(jì)完成出讓建設(shè)用地約74.37萬(wàn)平方米，約新增144.7萬(wàn)平方米商品房，成交樓面均價(jià)約為3.45萬(wàn)元/平方米，綜合溢價(jià)率為5.35%。

??值得注意的是，本次有超過(guò)30家開發(fā)商和聯(lián)合體參與競(jìng)爭(zhēng)，既有華潤(rùn)、保利、中海、中糧、中鐵建等央企、國(guó)企，也有北京城建、住總、首開在內(nèi)的北京本土“熱門選手”。從成交主體來(lái)看，除龍湖一家民企外，其余均為央企或地方國(guó)企，如華潤(rùn)、中海、大悅城、住總、城建、首開、首鋼、中建一局等房企此次均有斬獲。

??華潤(rùn)成為本輪集中供地拿地最多、金額最大企業(yè)，相繼以74.7億元、44.16億元入手北京豐臺(tái)亞林西地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平西府地塊，總競(jìng)拍價(jià)款達(dá)118.86億元。

??中建系亦勢(shì)頭很足，6月1日上午場(chǎng)接連斬獲北京太陽(yáng)宮、奶西村等熱門地塊。中海不遑多讓，將北京石景山衙門口、順義新城19街地塊收入囊中。北京城建則低調(diào)拿下昌平土城新村和平谷府前街地塊。

??據(jù)一位房企投拓人士透露，此次供地相對(duì)火熱主要系利潤(rùn)相對(duì)可觀，超過(guò)7成地塊利潤(rùn)可以達(dá)到8%~10%，即便是需要共建的也有五六個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)。

??不過(guò)亦有分析人士稱，北京土地市場(chǎng)分化依然明顯，企業(yè)出價(jià)分布非常不均衡，房企并未完全走出資金壓力。

??4宗地塊出現(xiàn)熔斷進(jìn)入搖號(hào)階段

??6月1日，北京第二批次集中供地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。

??上午出讓的是位于北京朝陽(yáng)的3宗地塊，下午出讓的是位于北京豐臺(tái)、順利、昌平的4宗地塊，其中，有4宗地塊觸頂熔斷后進(jìn)入搖號(hào)階段。

??北京朝陽(yáng)太陽(yáng)宮地塊是6月1日上午開拍的首宗地塊，也是本輪土拍的熱門地塊之一，吸引了中海、大悅城+廈門國(guó)貿(mào)、金茂、中建智地、城建+華潤(rùn)、首開+保利+建工、中建玖合等7家房企及聯(lián)合體報(bào)名參與競(jìng)拍。

??現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍前，太陽(yáng)宮地塊已報(bào)價(jià)7次至59.9億元。拍地現(xiàn)場(chǎng)，經(jīng)過(guò)15輪競(jìng)價(jià)后觸及上限價(jià)66.815億元，隨后7家房企和聯(lián)合體參與搖號(hào)，確認(rèn)大悅城+廈門國(guó)貿(mào)為地價(jià)上限競(jìng)拍人，進(jìn)入競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額環(huán)節(jié)。

??作為三環(huán)背靠中國(guó)人民大學(xué)附屬中學(xué)的朝陽(yáng)區(qū)學(xué)區(qū)房，北京太陽(yáng)宮地塊位置絕佳，配套資源非常豐富；且一二手房?jī)r(jià)倒掛超3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，是吸引房企競(jìng)拍的重要原因。

??不過(guò)，據(jù)消息人士透露，多數(shù)房企未能參與主要是受北京相關(guān)文件影響。2013年，北京市住建委發(fā)文稱套均建筑面積140平方米以上的住宅樓棟拿預(yù)售證，需要8層以下的建筑施工進(jìn)度封頂，8層以上的主體要完工一半。

??為了鼓勵(lì)裝配式建筑發(fā)展，2017年北京發(fā)布文件，裝配式建筑可不受此進(jìn)度限制。不過(guò)就在4月25日，北京市政府宣布廢止2017年文件，未再為裝配式建筑放開進(jìn)度要求，這也就意味著原本可以在今年下半年開盤的太陽(yáng)宮，預(yù)計(jì)將于明年下半年方可入市。以太陽(yáng)宮地價(jià)上限66億元、年利息5%粗略計(jì)算，至少需要3.3億元資金成本。

??此外，北京太陽(yáng)宮地塊還有10%政府持有份額，實(shí)際售價(jià)將至11.7萬(wàn)元/平方米，利潤(rùn)水平再打折扣；且較高的拿地總價(jià)對(duì)于房企而言風(fēng)險(xiǎn)將更大。

??多種因素影響下，雖有房企退出競(jìng)拍，不過(guò)這也未對(duì)太陽(yáng)宮地塊造成太大影響。競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，7家房企和聯(lián)合體激戰(zhàn)15輪觸及上限66.815億元，搖號(hào)確認(rèn)上限競(jìng)拍人后，經(jīng)過(guò)34輪報(bào)價(jià)再次觸及政府持有產(chǎn)權(quán)份額10%上限，進(jìn)入第二輪搖號(hào)。最終，中建玖合以66.815億元和10%政府持有產(chǎn)權(quán)份額摘得該地塊，成交樓面價(jià)8.83萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%。

??位于北京豐臺(tái)區(qū)的小瓦窯村地塊是本輪土拍中參與房企最多的地塊。開拍前，該地塊吸引了潤(rùn)澤、三元嘉業(yè)、電建+首鋼、中鐵置業(yè)、首開、中海等11家企業(yè)參與，報(bào)價(jià)14輪至24.56億元。

??6月1日下午，該地塊開拍不久，在懋源、三元嘉業(yè)等房企輪番舉牌中，很快達(dá)到最高上限價(jià)格26.45億元進(jìn)入競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積環(huán)節(jié)，8家房企經(jīng)過(guò)約30輪競(jìng)報(bào)后，達(dá)到“現(xiàn)房銷售”面積上限進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。最終，電建+首鋼以26.45億元和現(xiàn)房銷售面積30000平方米摘得地塊，成交樓面價(jià)約4.5萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%。

??有房企投拓人士對(duì)記者分析，北京小瓦窯地塊教育資源優(yōu)質(zhì)、交通便利，銷售指導(dǎo)價(jià)相對(duì)周邊來(lái)說(shuō)更具優(yōu)勢(shì)，未來(lái)項(xiàng)目入市競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，于房企而言去化壓力更小。

??一家報(bào)名參拍小瓦窯地塊的房企人士亦對(duì)記者表示，起始樓面價(jià)3.87萬(wàn)元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米，按限價(jià)和房?jī)r(jià)差來(lái)算，項(xiàng)目利潤(rùn)不會(huì)低于10個(gè)點(diǎn)。

??位于北京順義的薛大人莊2號(hào)地塊是本輪土拍中首個(gè)“高標(biāo)準(zhǔn)”住宅地塊，華潤(rùn)、首開、保利、懋源4家房企參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)12輪競(jìng)價(jià)觸及上限價(jià)格19.55億元，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)環(huán)節(jié)，確定保利為地價(jià)上限競(jìng)報(bào)人。

??之后進(jìn)入競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售面積”環(huán)節(jié)，競(jìng)價(jià)階梯調(diào)整為2000平方米，經(jīng)過(guò)16輪報(bào)價(jià)，首開以30000平方米現(xiàn)房銷售面積觸及上限，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序，最終將通過(guò)投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)方案的方式確定競(jìng)得企業(yè)。

??北京昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平西府地塊是現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的最后一宗地塊，吸引了華潤(rùn)+葛洲壩、建工、招商、中海、首開5家房企及聯(lián)合體參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)22輪報(bào)價(jià)觸及上限價(jià)格44.16億元，進(jìn)入競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售面積”程序后，經(jīng)過(guò)1輪報(bào)價(jià)，最終被華潤(rùn)+葛洲壩以44.16億元+現(xiàn)房銷售面積1000平方米摘得，溢價(jià)率15%，成交樓面價(jià)約3.5萬(wàn)元/平方米。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，北京太陽(yáng)宮、小瓦窯等地塊溢價(jià)率均達(dá)到了15%，說(shuō)明區(qū)域及地塊熱度存在分化趨勢(shì)，“要注意另有7宗地塊均以底價(jià)成交。”

??某機(jī)構(gòu)土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人表示，北京太陽(yáng)宮、小瓦窯、平西府地塊的銷售指導(dǎo)價(jià)均與周邊項(xiàng)目（或二手房）存在一定程度倒掛，這也是受到房企追捧的主要原因。

??18%流拍率，7地塊底價(jià)成交

??不過(guò)相比北京太陽(yáng)宮、小瓦窯等“熱門地塊”，其余地塊競(jìng)拍則相對(duì)冷淡。其中，北京奶西村“雙子星”——318地塊未及上限，319、320地塊則僅有首開一家現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)。中海摘得的順義新城19街區(qū)地塊現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)僅2輪。

??現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)中，除北京太陽(yáng)宮地塊外，各地塊均有企業(yè)退出。如北京小瓦窯地塊，13家房企及聯(lián)合體報(bào)名，不過(guò)因首創(chuàng)、北京城建未報(bào)價(jià)，因而競(jìng)拍房企僅11家；昌平北七家平西府地塊8家房企及聯(lián)合體報(bào)名，中鐵建、綠城亦未報(bào)價(jià)。

??此外，在今日競(jìng)拍前已有7宗底價(jià)成交，其中就包括此前備受關(guān)注的“明星地塊”北京豐臺(tái)區(qū)亞林西。豐臺(tái)區(qū)亞林西地塊位于北京南二環(huán)、南三環(huán)之間，是為數(shù)不多的三環(huán)內(nèi)稀缺地塊，該地塊銷售指導(dǎo)價(jià)11.2萬(wàn)元/平方米，同一板塊內(nèi)的華潤(rùn)昆侖域二手房掛牌價(jià)超過(guò)14萬(wàn)元/平方米。

??盡管該地塊具備優(yōu)異地理位置和3萬(wàn)元/平方米倒掛價(jià)格優(yōu)勢(shì)，不過(guò)并未吸引太多房企關(guān)注，只有華潤(rùn)一家報(bào)名。

??“這個(gè)地塊規(guī)模較大，規(guī)劃建筑面積超過(guò)20萬(wàn)平方米，還有超10萬(wàn)平方米商業(yè)體量，并不是特別好算賬；且總地價(jià)也比較高，起拍價(jià)就74.7億元，對(duì)于開發(fā)商資金考驗(yàn)比較大。”參與此次競(jìng)拍的房企人士對(duì)記者表示，華潤(rùn)以底價(jià)拿下該地塊，沒(méi)有競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)比例環(huán)節(jié)，再除去配套的商業(yè)辦公和幼兒園，住宅樓面價(jià)約7萬(wàn)元/平方米。

??值得注意的是，毗鄰北京亞林西地塊的昆侖域也是華潤(rùn)操盤開發(fā)，目前其二手房掛牌價(jià)達(dá)14.3萬(wàn)元/平方米。

??除底價(jià)成交的7宗地塊外，還有3宗地塊流拍。北京朝陽(yáng)前葦溝兩個(gè)地塊銷售指導(dǎo)價(jià)不變，起拍總價(jià)下調(diào)。一家開發(fā)商測(cè)算過(guò)，該地塊利潤(rùn)不低，能到7%~-8%。不過(guò)003地塊依然無(wú)人報(bào)名及報(bào)價(jià)，再次面臨流拍。

??北京豐臺(tái)東河沿兩地塊也有所調(diào)整，其中003地塊取消了商辦配建，011地塊則取消了保障房，降低了開發(fā)難度。在本批次集中供地中，豐臺(tái)區(qū)北宮鎮(zhèn)東河沿村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目FT00-0202-0003地塊同樣因無(wú)人報(bào)名及報(bào)價(jià)，面臨流拍。

??對(duì)于這次北京集中供地，中原首席分析師張大偉表示，從土地市場(chǎng)看，分化依然非常明顯，企業(yè)出價(jià)分布非常不均衡，房企并未完全走出資金壓力。

??此次拍地中，主力依然是國(guó)企、央企地產(chǎn)企業(yè)，民企很少露面。同時(shí)進(jìn)行的上海首輪供地，也未見旭輝等民企現(xiàn)身。一家民企高層據(jù)此表示，“央企沒(méi)有顧慮，我們則要控制風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)債率”。

??聯(lián)合體拿地方式重回市場(chǎng)

??和北京2022年首輪集中供地不同的是，聯(lián)合體拿地形式重回本輪集中供地中，14宗成功出讓地塊有7宗地塊都是以聯(lián)合體形式拿地，其中5宗地塊底價(jià)成交。

??比如大悅城+中鐵建以底價(jià)23億元拿下北京昌平平坊村地塊；中海+石泰聯(lián)合體以26.6億元拿下北京石景山區(qū)衙門口地區(qū)地塊；住總+金隅聯(lián)合體以38.8億元競(jìng)得北京朝陽(yáng)區(qū)十八里店鄉(xiāng)地塊；龍湖+建工聯(lián)合體以底價(jià)24.4億元拿下北京豐臺(tái)區(qū)北宮鎮(zhèn)地塊；北京城建+京能置業(yè)8億底價(jià)競(jìng)得北京平谷府前街地塊。

??實(shí)際上，聯(lián)合體拿地方式從報(bào)名情況上來(lái)看也能初見端倪。比如參與競(jìng)拍地塊最多的華潤(rùn)，報(bào)名的9宗地塊中，僅獨(dú)立報(bào)名了一宗地塊，剩余的8宗地塊則與北京城建、葛洲壩組建聯(lián)合體，聯(lián)合競(jìng)拍。

??此外，華潤(rùn)、首鋼、首開、保利等房企也或多或少選擇了聯(lián)合拿地的方式。

??關(guān)榮雪認(rèn)為，聯(lián)合體拿地方式重回市場(chǎng)的原因可能有兩個(gè)：一是市場(chǎng)針對(duì)合作房企出現(xiàn)違約后資金調(diào)用等方面提出較為完善且合理的對(duì)策，這在一定程度上緩解了部分房企對(duì)于合作者出現(xiàn)違約導(dǎo)致資金凍結(jié)等現(xiàn)象的擔(dān)憂情緒；二是合作開發(fā)將能夠充分結(jié)合并發(fā)揮各房企優(yōu)勢(shì)，并且也能夠在一定程度上減輕拿地及建設(shè)高成本的資金壓力。