土地編輯部 CRIC研究 2022-09-02 08:45:59 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??隨著重點(diǎn)城市第二輪集中土拍收官,8月末,無(wú)錫、廈門(mén)率先開(kāi)啟了第三輪集中供地。
??購(gòu)房者信心不足,導(dǎo)致樓市回暖期限拉長(zhǎng),企業(yè)流動(dòng)性壓力巨大,拿地意愿不足,無(wú)錫和廈門(mén)第三輪土拍熱度進(jìn)一步走低。
??值得注意的是,9月將開(kāi)啟第三輪集中供地潮,截至目前,已有9個(gè)城市發(fā)布了第三輪供地公告,包括北上深杭等熱點(diǎn)城市。
??從無(wú)錫和廈門(mén)第三輪土拍情況來(lái)看,若銷(xiāo)售端仍沒(méi)有明顯起色,那么即將來(lái)臨的各城市三批次集中土拍,底價(jià)成交還將是主旋律。
??8月的最后一天,廈門(mén)完成了第三輪集中供地出讓?zhuān)罱K,6幅地中1幅流拍,平均溢價(jià)率由第二批次溢價(jià)率的1.4%下降了1.2個(gè)百分點(diǎn)至0.2%。
??廈門(mén)開(kāi)拍前一天,無(wú)錫也完成了第三輪集中供地。即便是地價(jià)下調(diào),但無(wú)錫整體熱度降至冰點(diǎn),出讓的11宗地塊全部底價(jià)成交。
??從熱度變化來(lái)看,無(wú)錫和廈門(mén)均較第二輪有所下降。
??先來(lái)看廈門(mén)。
??與第二輪相比,廈門(mén)第三輪土拍進(jìn)一步降溫。參拍的6宗地有1宗流拍,其余5宗無(wú)一觸及地價(jià)上限,平均0.2%的溢價(jià)率創(chuàng)下廈門(mén)集中土拍以來(lái)的新低。
??島內(nèi)地塊熱度雖高于島外,但是高溢價(jià)成交現(xiàn)象并未出現(xiàn),競(jìng)拍熱度也較此前明顯下滑。從此輪參拍房企數(shù)量最多的兩宗地塊來(lái)看,分別經(jīng)過(guò)3輪和2輪競(jìng)拍迅速落錘,成交溢價(jià)率分別為0.5%和0.2%。
??廈門(mén)土拍遇冷,除了有市場(chǎng)環(huán)境遇冷致房企拿地謹(jǐn)慎以外,還與供地結(jié)構(gòu)有關(guān)。
??此次供地集中在去化較難的島外,最重要的是,此次土拍參拍資金門(mén)檻抬高,進(jìn)一步打壓了房企參拍熱情。出讓地塊中有4宗地總價(jià)超20億元,其中島內(nèi)兩宗地的起拍價(jià)都在40億元以上。對(duì)于房企而言,參與門(mén)檻偏高,整體投入成本較高,因此房企參與積極性不強(qiáng)。
??從拿地房企來(lái)看,民企依然隱身,成交的5宗地塊,有4宗被本地國(guó)企競(jìng)得,外來(lái)房企中則僅有中海落下一子,以43.5億元的總價(jià)斬獲思明區(qū)2022P15地塊。
??同樣,無(wú)錫熱度也降至冰點(diǎn)。
??與廈門(mén)不同的是,在第三輪土拍開(kāi)拍前,無(wú)錫出臺(tái)了放寬限購(gòu)、優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”、降低貸款利率的各種利好政策,但這些利好政策并未能刺激土拍市場(chǎng)回暖。11宗地塊全部底價(jià)成交,而且每宗地塊參拍房企均只有1家。
??拿地房企類(lèi)型也可以看出無(wú)錫此輪土拍的涼意。除了朗詩(shī)以外,拿地房企九成以上為本土城投類(lèi)公司。
??實(shí)際上,此次無(wú)錫供應(yīng)地塊條件并不算“差”,建面最大的兩個(gè)區(qū)域新吳區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū),整體去化周期是無(wú)錫最低的兩個(gè)區(qū)域,分別為19.2個(gè)月和9.9個(gè)月。
??冷淡的市場(chǎng)環(huán)境以及較長(zhǎng)的去化周期,仍是影響房企投資積極性的重要因素。
??無(wú)錫和廈門(mén)第三輪集中土拍表現(xiàn)不及預(yù)期,歸根結(jié)底仍在于當(dāng)前樓市仍未走出下行通道。
??實(shí)際上,廈門(mén)地價(jià)水平進(jìn)一步回落,平均地房比僅為0.51,且房企價(jià)差均超1.5萬(wàn)元/平方米,利潤(rùn)空間可謂充足。而無(wú)錫成交樓板價(jià)均有所回調(diào),部分地塊甚至下調(diào)了30%左右,但整體盈利空間不如廈門(mén)。
??無(wú)錫和廈門(mén)兩地商品住宅市場(chǎng)維持低位,無(wú)錫主要表現(xiàn)在上半年以來(lái)住宅市場(chǎng)成交低迷,而廈門(mén)則表現(xiàn)新房去化放緩之下去化周期被拉長(zhǎng)。
??今年以來(lái)廈門(mén)多次放松樓市調(diào)控政策,8月市場(chǎng)更是傳出“首付比例下調(diào)、房貸利率下調(diào)”等利好消息,但由于客戶(hù)購(gòu)房信心仍未恢復(fù),市場(chǎng)成交量延續(xù)在低位運(yùn)行,當(dāng)前規(guī)模下行趨勢(shì)仍比較明顯。尤其是近兩月,因疫情沖擊、天氣等因素疊加影響,新房成交規(guī)模持續(xù)走低,住宅消化周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。
??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,自2022年開(kāi)年以來(lái),廈門(mén)的商品住宅消化周期就呈現(xiàn)出上升趨勢(shì),截止2022年7月底廈門(mén)的商品住宅消化周期高達(dá)17.6個(gè)月,已經(jīng)逼近供過(guò)于求的警戒線。即便是去化表現(xiàn)相對(duì)樂(lè)觀的島內(nèi),因2021年來(lái)供地量明顯增加,當(dāng)前有多個(gè)在售、待售項(xiàng)目,庫(kù)存量也大幅走高,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也在加劇。
??在樓市庫(kù)存規(guī)模進(jìn)一步增加,三批次成交地塊在未來(lái)入市時(shí)或?qū)⒚媾R較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
??再來(lái)看無(wú)錫,住宅市場(chǎng)的低迷是本次土拍冷淡收?qǐng)龅脑蛑弧?/p>
??自2021年以來(lái),無(wú)錫商品住宅整體供求比為1.03,供求相對(duì)平衡。今年5、6月份成交量短暫小幅回升后,7月和8月成交量再度走低,與去年同期相比分別大降72%和55%。
??市場(chǎng)觀望情緒在無(wú)錫蔓延,不少項(xiàng)目通過(guò)打折、加大優(yōu)惠力度等方式加強(qiáng)促銷(xiāo),但銷(xiāo)售量也暫未出現(xiàn)明顯回升。在此市場(chǎng)環(huán)境下,開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆殡y以被激發(fā),預(yù)計(jì)只有等到樓市率先回暖后,熱度才能傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。
??9月將開(kāi)啟重點(diǎn)城市供地潮。目前,已有9個(gè)城市發(fā)布了第三批供地公告,包括北上深杭等熱點(diǎn)城市,除無(wú)錫和廈門(mén)外,其余城市的三批次供地均將于本月開(kāi)拍。
??無(wú)錫和廈門(mén)率先開(kāi)拍,也成為第三輪圖片表現(xiàn)的一個(gè)重要參考,兩座城市第三輪集中土拍表現(xiàn)均不及預(yù)期,核心是當(dāng)前樓市仍未走出下行通道所致。這也意味著,接下來(lái)的供地潮各城市地市表現(xiàn)如何,與樓市成交規(guī)模能否穩(wěn)步回升直接掛鉤。
??接下來(lái),重點(diǎn)城市三批次集中土拍高峰期將要來(lái)臨,土拍撞期之下,城市之間熱度分化會(huì)更加顯著,尤其是對(duì)于樓市表現(xiàn)相對(duì)較差的城市,本地城投“托底”比例或?qū)⑦M(jìn)一步加大。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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