超30家房企搶北京6宗地,杭州溢價(jià)僅次于北京

土地編輯部 2022-11-30 08:48:41 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??房地產(chǎn)行業(yè)“第三只箭”發(fā)出次日,北京、杭州、武漢、無(wú)錫相繼完成第四、五輪土拍。

??從土拍結(jié)果來(lái)看,北京供應(yīng)最少、熱度最高,一半地塊達(dá)到“雙觸頂”,吸引了超30家房企和聯(lián)合體爭(zhēng)搶。

??長(zhǎng)三角的另一頭,杭州與北京遙相呼應(yīng),在“按需供地”的影響下土地市場(chǎng)熱度仍維持在高位,部分地塊吸引了數(shù)十家房?jī)r(jià)競(jìng)逐,成為目前已完成第四輪土拍的城市中溢價(jià)率僅次于北京的城市。

??而武漢和無(wú)錫則表現(xiàn)平平,繼續(xù)保持低位??梢钥吹?,城市間土拍繼續(xù)分化。

??近期關(guān)于房企融資方面的利好頻發(fā),對(duì)于房企恢復(fù)正常的經(jīng)營(yíng)、投資有一定的促進(jìn)作用,一線及熱點(diǎn)二線城市土拍市場(chǎng)將開(kāi)始回暖,預(yù)計(jì)下周上海第四輪土拍也將持續(xù)高溫。

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??2022年11月28-29日,北京完成第四輪集中土拍,第四輪集中供地北京出讓了6 宗含宅地塊,總建筑面積31.9萬(wàn)平方米,與前幾輪150萬(wàn)平方米左右的供應(yīng)量相比,第四輪集中供地更像是一種“補(bǔ)充出讓”,至此,北京總成交建面僅為去年八成左右。

??雖然供應(yīng)體量較小,但地塊整體質(zhì)量卻非常優(yōu)質(zhì)。6宗地塊中有3宗來(lái)自朝陽(yáng)區(qū),此外石景山、門(mén)頭溝、通州區(qū)各自出讓1宗地。

??北京本輪依然保持了“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”的競(jìng)拍方式,不同地塊設(shè)置的現(xiàn)房銷(xiāo)售上限有所不同。當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”面積達(dá)到設(shè)定上限面積時(shí),轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定競(jìng)得人。

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??從現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍情況來(lái)看,朝陽(yáng)區(qū)及石景山4宗地塊皆出現(xiàn)了多位競(jìng)買(mǎi)人爭(zhēng)搶的現(xiàn)象,其中,朝陽(yáng)平房鄉(xiāng)44地塊參與搖號(hào)環(huán)節(jié)的房企和聯(lián)合體有5家,朝陽(yáng)平房鄉(xiāng)45地塊參與搖號(hào)環(huán)節(jié)的房企和聯(lián)合體有8家,朝陽(yáng)奶西村321地塊參與搖號(hào)環(huán)節(jié)的房企和聯(lián)合體有7家,石景山老古城626地塊參與搖號(hào)環(huán)節(jié)的房企和聯(lián)合體有7家。

??加上另外2宗地塊,本次北京土拍吸引了超30家房企或聯(lián)合體爭(zhēng)搶。

??從最終成交結(jié)果來(lái)看,本輪北京土拍的整體溢價(jià)率達(dá)到10%,不僅是今年溢價(jià)率最高的一輪,也是第四輪集中供地整體溢價(jià)率最高的城市。其中門(mén)頭溝區(qū)地塊底價(jià)成交,石景山區(qū)和通州區(qū)地塊溢價(jià)率分別為5.58%和0.54%,來(lái)自朝陽(yáng)區(qū)的3宗優(yōu)質(zhì)地塊不僅總價(jià)達(dá)到最高限價(jià),還同時(shí)實(shí)現(xiàn)了最高限價(jià)+現(xiàn)房雙觸頂成交。

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??2022年11月29日,杭州迎來(lái)了第四批次集中土拍,最終8宗地均成功出讓,總成交建面49.7萬(wàn)平方米,成交總金額98.9億元。

??在供地質(zhì)量提升下,房企參拍積極性有所提高,本批次土拍熱度明顯上升,成交溢價(jià)率增至8.4%,成為目前已完成第四輪土拍的城市中溢價(jià)率僅次于北京的城市。

??具體來(lái)看,杭州共計(jì)出讓8宗含宅用地,總規(guī)劃建面僅49.7萬(wàn)平方米,總起拍價(jià)僅有91.2億元。就地塊分布來(lái)看,雖然僅有上城一宗主城區(qū)宅地,其余7宗均在蕭山和富陽(yáng);不過(guò)從區(qū)位上來(lái)看,位置還是比較核心的,其中不乏錢(qián)江新城二期、錢(qián)江世紀(jì)城等熱點(diǎn)地塊。

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??值得注意的是,在出讓規(guī)則方面,杭州第四批次集中土拍規(guī)則與前幾輪有明顯變化,主要是取消了溢價(jià)10%封頂后的“一次報(bào)價(jià)”,改為溢價(jià)12%封頂后,上限有效報(bào)價(jià)企業(yè)超過(guò)1家的,直接進(jìn)行搖號(hào)。

??最終杭州本輪土拍的全部地塊均被本土民企收入囊中,濱江在錢(qián)江世紀(jì)城連落兩子,杭州東虹房產(chǎn)、浙江新世界房產(chǎn)、富陽(yáng)百合房產(chǎn)等民企也均有所獲。

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??從盈利空間方面來(lái)看,無(wú)論是北京還是杭州,盈利空間都有所提升。

??具體來(lái)看,北京的“讓利”表現(xiàn)更為明顯,6宗地塊的平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.54,與上一輪相比僅提升0.04,但平均房?jī)r(jià)地價(jià)差達(dá)到34777元/平方米,比上一輪提升了5000元/平方米。

??朝陽(yáng)區(qū)的3宗地塊均達(dá)到現(xiàn)房銷(xiāo)售面積的上限,對(duì)于房企回款會(huì)產(chǎn)生一定影響,尤其金隅所競(jìng)得的奶西村地塊,現(xiàn)房銷(xiāo)售比例達(dá)到50%左右,但房?jī)r(jià)地價(jià)差將近4萬(wàn)元/平方米,項(xiàng)目盈利依然可期。盈利空間的進(jìn)一步擴(kuò)大,也是刺激房企積極拿地的重要原因。

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??杭州方面,聯(lián)系新房限價(jià)來(lái)看,8宗地塊平均地房比為0.51,盈利空間較第三批次明顯增加。究其原因,一方面是由于本輪多宗地板塊限價(jià)有所上升,譬如錢(qián)江世紀(jì)城南單元地塊解鎖板塊限價(jià)為43000元/㎡,世紀(jì)城核心單元的2宗宅地限價(jià)為46000元/㎡,富陽(yáng)場(chǎng)口低密限價(jià)突破到17500元/㎡;另一方面,本輪供地主城區(qū)供地僅涉及一宗,主力區(qū)域集中在蕭山、余杭等區(qū)域,這部分地塊地價(jià)水平本身就相對(duì)較低,盈利空間也相對(duì)較大。

??不僅如此,搖號(hào)成交的三宗地盈利空間也相對(duì)充裕。具體來(lái)看,雖然3幅地塊的平均地房比超過(guò)了0.6,但房?jī)r(jià)地價(jià)差均值高達(dá)16502元/平方米,尤其是位于錢(qián)江新城2.0板塊的那宗地,房地價(jià)差都超過(guò)了2萬(wàn)元/平方米,盈利空間可觀。

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??此次北京第四輪土拍以較高的熱度圓滿落幕,成為集中供地中難得的“亮點(diǎn)”,也為目前的市場(chǎng)注入了信心,一方面是由于本輪北京供應(yīng)的地塊質(zhì)量都較優(yōu)、且盈利空間提升,對(duì)房企的吸引力也較高;另一方面則是國(guó)央企作為北京土地市場(chǎng)的主要力量,資金鏈一直相對(duì)雄厚,面對(duì)本次總價(jià)不高的優(yōu)質(zhì)地塊,更加有溢價(jià)拿地的魄力。

??杭州則在供地結(jié)構(gòu)調(diào)整下,第四輪集中土拍如預(yù)期回升,成為目前已完成第四輪土拍的城市中溢價(jià)率僅次于北京的城市。不僅如此,與之前大多數(shù)城市央國(guó)企托底的土拍情況不同,杭州全部地塊均被本土民企競(jìng)得。

??與北京、杭州同一日完成土拍的還有武漢與無(wú)錫。

??武漢與北京和杭州一樣,都是年內(nèi)第四輪集中拍地,合計(jì)供應(yīng)7宗涉宅用地,其中97號(hào)地塊已官宣延期至12月20日競(jìng)拍,或?qū)⑴c已經(jīng)公告的第五批次一起供應(yīng)。剩余6宗地塊均底價(jià)成交,合計(jì)攬金44.6億元,拿地企業(yè)均為地方國(guó)資企業(yè)。

??無(wú)錫與這三個(gè)城市不同,為2022年的第五場(chǎng)集中土拍。共成交14宗地,總成交建面為170萬(wàn)平方米,攬金224億元。出讓地塊仍然多靠城投托底,超過(guò)八成地塊由本地城投平臺(tái)競(jìng)得。

??不過(guò)值得注意的是,雖然無(wú)錫市場(chǎng)熱度延續(xù)低位,但其卻已經(jīng)完成了全年的宅地計(jì)劃量,無(wú)錫五批次總成交土地面積已達(dá)380萬(wàn)平方米,供地計(jì)劃完成率達(dá)104%。而北京、杭州、武漢皆未完成今年的供地計(jì)劃。

??目前武漢已經(jīng)官宣第五批地塊,年末集中土拍撞期的可能性將會(huì)更進(jìn)一步增加。

??近期行業(yè)融資側(cè)顯著放松,在“第三只箭”發(fā)出后的第二日房地產(chǎn)板塊指數(shù)出現(xiàn)了明顯拉升,多支地產(chǎn)股漲停,截至2022年11月29日收盤(pán),A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)放量大漲約7.62%,創(chuàng)近7個(gè)月來(lái)新高。

??北京和杭州的集中供地也趁著這股暖意,土拍熱度出現(xiàn)明顯提升。

??我們認(rèn)為,利好頻發(fā)下,市場(chǎng)信心也將逐步開(kāi)始修復(fù)。對(duì)于土拍市場(chǎng)來(lái)看,部分熱點(diǎn)一二線城市或?qū)⒙氏然謴?fù)熱度,目前北京、深圳、杭州第四輪土拍已完成,接下來(lái)上海12月9日的第四輪土拍或?qū)⒃俣然馃帷?/p>

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

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日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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