典型城市陷入土地財(cái)政困境,樓市該如何破局?

土地克而瑞研究中心 2022-12-26 09:07:46 來源:丁祖昱評(píng)樓市

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??近年來,不少城市對(duì)土地財(cái)政依賴度持續(xù)上升,尤其是三四線城市更甚。

??土地出讓金已經(jīng)成為地方財(cái)政首要收入來源。

??2022年,土地市場形勢(shì)發(fā)生了巨大變化,市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷,流拍、低溢價(jià)成為重點(diǎn)城市土地出讓的主旋律。這對(duì)城市土地財(cái)政也造成了不小的影響,財(cái)政收入增速大幅放緩,地方債務(wù)余額快速增長,20%的城市債務(wù)負(fù)債壓力大,同時(shí)有28城財(cái)政處于“亞健康”狀態(tài)。

??目前,陷入土地財(cái)政困境的城市根本原因在于需求和購買力透支,尤其是聚焦15個(gè)財(cái)政“亞健康”城市,房地產(chǎn)市場步入調(diào)整周期,去化壓力不斷加劇。短期內(nèi)樓市想要突破低迷困境,仍需要提信心、促需求、減供地。

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??如何判斷一個(gè)國家或城市發(fā)展是否健康?財(cái)政自給率是一個(gè)非常重要的指標(biāo)。

??財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示,2012-2021年期間,地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入增長82%,地方一般公共預(yù)算支出則從106947億元,增加至211271.54億元,接近翻倍,可以看出,支出的增長遠(yuǎn)高于收入。

??與此同時(shí),這十年間,財(cái)政自給率(地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入/一般公共預(yù)算支出)維持在50%-60%區(qū)間,平均為53%。2014年以來,財(cái)政自給率呈現(xiàn)下滑趨勢(shì),其中2020年財(cái)政自給率為48%,是歷年最低。

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??從地方政府債務(wù)來看,同樣需要把控風(fēng)險(xiǎn)。

??絕對(duì)值而言,2014年我國地方債務(wù)余額約154074.3億元,2022年1-9月則達(dá)到347124億元,八年間增加了125%。實(shí)際上,地方政府債務(wù)主要是包括一般債務(wù)和轉(zhuǎn)向債務(wù),地方債新增限額的分配通常會(huì)考慮各地區(qū)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)力狀況、建設(shè)投資需求等因素,因此債務(wù)余額較大的仍集中在江蘇、山東、廣東和浙江等經(jīng)濟(jì)富有活力、GDP水平高的省份。

??地方政府債務(wù)率也不容樂觀,整體債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。從2014年開始計(jì)算,近八年地方債務(wù)率平均122.7%,高于國際通行的100%-120%的警戒線。其中,2014、2015年債務(wù)率偏高,突破120%,2016年以來地方債務(wù)率持續(xù)走低,2018年僅為108%,較2015年高點(diǎn)下降23個(gè)百分點(diǎn)。

??而在疫情之后,地方政府債務(wù)率攀升,2020、2021年維持在130%以上,超過120%的警戒線。除疫情影響以外,近兩年城投發(fā)債較多也不無關(guān)系。

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??土地出讓金作為全部留在地方的財(cái)政收入,對(duì)于各地財(cái)政收入更加舉足輕重,是地方政府進(jìn)行基建設(shè)施建設(shè)、社會(huì)事業(yè)發(fā)展的重要資金來源。但土地財(cái)政依賴度較高、低不同城市有不同的成因,且高、低并不能直觀的判斷或代表城市當(dāng)前發(fā)展的癥狀與問題。

??以全國財(cái)政自給率平均值53%、地方債務(wù)率國際警戒線120%作為基準(zhǔn),CRIC將90個(gè)城市劃分為四類,對(duì)土地財(cái)政困境城市作出進(jìn)一步研判。

??第一類:短期財(cái)政收支平衡但長期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的城市,以武漢、天津等13城為代表。財(cái)政自給率高略高于平均值,尚仍處在正常區(qū)間,但該類城市債務(wù)率高。

??比如武漢,其一般公共預(yù)算收入與一般公共預(yù)算支出比值在0.7,遠(yuǎn)高于全國平均0.53。但問題在于,舉債發(fā)展模式遺留下來的地方債務(wù)偏高,2021年武漢債務(wù)負(fù)債率達(dá)到157%,超出120%的警戒線,債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍較高。

??第二類:短期財(cái)政收支失衡但長期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控,鹽城、宜春等15城。

??此類城市從債務(wù)角度來看風(fēng)險(xiǎn)較小,在城市快速發(fā)展階段并未因舉債產(chǎn)生大量的債務(wù)余額,如宜春、鹽城的地方債務(wù)負(fù)債率為116%。但在收支平衡上,岳陽、鹽城、開封等收入遠(yuǎn)低于支出(不含上級(jí)補(bǔ)助),換而言之財(cái)政自給率偏低。短期內(nèi),雖然這些城市面臨財(cái)政失衡的情況,但整體仍穩(wěn)中有進(jìn),若算上中央補(bǔ)助和返還,此類城市調(diào)整空間仍然充裕。

??第三類:財(cái)政穩(wěn)健型城市,以一二線及周邊核心三四線城市為主。

??高能級(jí)城市中包括四個(gè)一線城市深圳、上海、北京、廣州,其中滬、深財(cái)政自給率高達(dá)92%和99%,負(fù)債率則僅有63%和24%。核心二線城市杭州、蘇州、廈門、南京等城市經(jīng)濟(jì)活力高,財(cái)政相對(duì)較為穩(wěn)健。

??值得注意的是,部分土地財(cái)政較高的三四線城市,如金華、常州、溫州等城市財(cái)政收支相對(duì)平衡,且整體負(fù)債率并不高,遠(yuǎn)低于全國平均值,在整體經(jīng)濟(jì)面有支撐、人口需求有支撐之下,較高的土地財(cái)政一定程度上有利于城市快速發(fā)展建設(shè)。

??第四類:自給率低、債務(wù)率高的城市,涵蓋了哈爾濱、柳州等18城。

??這些城市多數(shù)缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、缺乏人口導(dǎo)入或歷史遺留等問題,經(jīng)濟(jì)活力不足、發(fā)展相對(duì)滯后。比如商丘、汕頭、柳州等,稅收不景氣疊加高土地財(cái)政依賴,整個(gè)城市發(fā)展受制于土地市場變化,在目前非核心三四線城市市場持續(xù)低迷之下,給這些城市前景及城市發(fā)展帶來負(fù)面影響。

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??聚焦重點(diǎn)監(jiān)測(cè)90城,我們認(rèn)為上海、南京等44城財(cái)政自給率高且債務(wù)率低,長期財(cái)政仍將維持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。哈爾濱、柳州等18城財(cái)政自給率低且債務(wù)率高,短期財(cái)政已然崩塌,恢復(fù)收支平衡并非易事。反觀武漢、天津等28城財(cái)政處于“亞健康”的境況,長期財(cái)政收支猶存改善的可能性。

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??結(jié)合CRIC城市前景排行榜,我們重點(diǎn)篩選武漢、珠海、天津等15城作為樣本城市,樣本城市房地產(chǎn)市場前景長期看好,短期仍可以通過一系列的政策措施促進(jìn)市場回穩(wěn)。

??過去,部分城市非理性供地,為后期房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)弱埋下了伏筆。

??一方面,供地顯著過量,致使新房市場供求失衡,購房者觀望情緒加重,市場競爭加劇、項(xiàng)目去化壓力增大,庫存風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)積累;另一方面,供地結(jié)構(gòu)不合理,加劇區(qū)域市場分化,主城區(qū)供地規(guī)模持續(xù)收縮、遠(yuǎn)郊區(qū)域宅地超量供應(yīng),導(dǎo)致邊郊區(qū)域樓市供求關(guān)系加速惡化,悲觀的市場情緒也將向主城區(qū)市場傳導(dǎo)。

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??株洲、貴陽供地總量超標(biāo),天津等5城供需結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示,貴陽、株洲宅地消化周期超2年,中長期去化承壓。而武漢、昆明宅地消化周期接近1.5年,也需警惕中長期庫存風(fēng)險(xiǎn),尤其是在樓市下行、成交放緩時(shí)期,如果持續(xù)過量供地,庫存積壓將進(jìn)一步加劇樓市下行壓力、滯緩市場復(fù)蘇進(jìn)程。而天津、鹽城宅地供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)配,遠(yuǎn)郊區(qū)域供地過剩,主城區(qū)供地占比偏低,進(jìn)而導(dǎo)致新房供需結(jié)構(gòu)失衡和市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱。

??以株洲為例,2017-2018年,外來房企集中進(jìn)駐,帶動(dòng)株洲土拍升溫,政府借勢(shì)加速供地,主城宅地成交規(guī)模從2016年的180萬平方米,躍升至2017年的531萬平方米,同比增長近2倍,2018年進(jìn)一步增至544萬平方米。土拍高熱也帶動(dòng)樓市轉(zhuǎn)暖,2018年株洲新房成交規(guī)模創(chuàng)新高至441萬平方米。

??2019年,株洲樓市迅速轉(zhuǎn)冷,前期過量供地形成的住宅供應(yīng)集中入市,項(xiàng)目間競爭加劇,房企紛紛選擇大幅降價(jià)跑量,同時(shí)拿地態(tài)度轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎,株洲地市驟然入冬。即便如此,政府依然保持較快節(jié)奏供地,2021年株洲宅地消化周期重回2年以上,中長期去庫存壓力陡增,房地產(chǎn)市場步入深度調(diào)整周期。

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??人口負(fù)增長疊加老齡化,天津、鹽城等11城需求疲軟。

??天津、大連、鹽城等11城市場需求疲軟,集中體現(xiàn)在以下四個(gè)方面:

??其一,鹽城、大連出生率顯著偏低,連續(xù)兩年人口自然負(fù)增長;其二,莆田、新鄉(xiāng)年輕勞動(dòng)力人口不斷外流,近三年人口機(jī)械負(fù)增長;其三,鹽城、大連、宜賓、天津和株洲5城已進(jìn)入深度老齡化社會(huì),65歲及以上老年人口占比皆超14%;其四,新鄉(xiāng)、漳州、鹽城、昆明、蘭州和宿遷等6城市場需求趨于飽和,城鎮(zhèn)居民人均居住面積均超45平方米。

??房價(jià)上漲過快,漳州、宿遷等12城購買力透支。

??2020年,全國居民杠桿率為62%,貸存比為68%,居民部門債務(wù)負(fù)擔(dān)已經(jīng)偏重,而在15個(gè)重點(diǎn)城市中,天津、珠海、貴陽等6城杠桿率、貸存比指標(biāo)均遠(yuǎn)超全國平均,尤其是珠海、貴陽杠桿率超過80%,珠海、宿遷等貸存比超過100%,居民債務(wù)壓力明顯過重,未來杠桿率再上升空間也將非常有限。

??珠海、宿遷等居民購買力明顯不濟(jì),致使房地產(chǎn)市場快速轉(zhuǎn)弱。購買力透支體現(xiàn)在三個(gè)層面,一是過度加杠桿,居民債務(wù)負(fù)擔(dān)已然很重,限制了未來加杠桿空間,二是房價(jià)收入比畸高,房價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重脫離當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨?,三是房價(jià)過快上漲,透支未來樓市上升空間。

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??典型如珠海,2015年-2016的投機(jī)炒作潮嚴(yán)重透支了未來幾年的加杠桿空間。2014年以前,珠海居民杠桿率在40%以下平穩(wěn)運(yùn)行。受利好政策刺激以及規(guī)劃利好兌現(xiàn),2016年,珠海居民杠桿率直線上升至81%,貸存比更是達(dá)到124%。很明顯,這一時(shí)期購房者加杠桿能力被過度透支,杠桿率和貸存比均已觸及居民購買力上限,2018年以后,珠海居民杠桿率和貸存比趨于回調(diào),而后重歸平穩(wěn)運(yùn)行。

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??房價(jià)及居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)跌,武漢、蘭州等15城市場信心缺失。

??今年以來,武漢、蘭州、天津等15城打折降價(jià)常態(tài)化,房價(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌。而呼和浩特、天津等6城則因疫情大幅反彈,居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑。

??具體而言,2022年9月,70個(gè)大中城市,武漢、蘭州、天津等7城新房及二手房銷售價(jià)格指數(shù)轉(zhuǎn)跌。例如武漢,9月新房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.9%,二手房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.8%。又如珠海,基于市場競爭不斷加劇,房企持續(xù)降價(jià)促銷,房價(jià)同比跌幅在10%附近。

??而受疫情影響,居民就業(yè)及收入預(yù)期明顯下滑。例如貴陽,2021年城鎮(zhèn)登記失業(yè)率升至4.49%,較上年增加0.45個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),企業(yè)招聘崗位量明顯減少,居民就業(yè)難度增加。

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??上述財(cái)政“亞健康”15城房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,總結(jié)而言與三大方面原因有關(guān):首先,市場信心缺失成制約市場復(fù)蘇的首要因素;此外,城市市場需求及購買力明顯透支,占比約達(dá)到八成;最后,近半城市土地供應(yīng)過量,隨著房地產(chǎn)市場步入調(diào)整周期,去化壓力不斷加劇。

??對(duì)于城市樓市恢復(fù),當(dāng)務(wù)之急是通過保交樓、保就業(yè)、保房價(jià)提振市場信心,緩解市場觀望情緒。與此同時(shí),需求端刺激政策應(yīng)出進(jìn)出,全面支持剛需及改善性住房需求,減緩市場下行壓力。

??重要的是,由于供地不合理致使樓地市走弱,進(jìn)而導(dǎo)致財(cái)政狀況惡化的城市,破局還需從供給端發(fā)力??偭可?,根據(jù)住宅去化周期和市場供需走勢(shì),合理安排土地供應(yīng)時(shí)序,控制土地供應(yīng)規(guī)模,準(zhǔn)確把握供地節(jié)奏;結(jié)構(gòu)上,優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),提升供地質(zhì)量,提高土地配置和利用效率。

??在一系列政策支撐下,預(yù)計(jì)明年二季度武漢、珠海、天津等15城經(jīng)濟(jì)基本面出眾的城市市場有望回穩(wěn),成交或?qū)⒅灼蠓€(wěn),而岳陽、開封、莆田等13城還要面臨較長的調(diào)整周期。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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