土地彭紅俠 2023-01-09 10:25:29 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??2022年最后一個工作日,北京市第五批次集中供地正式掛牌,共6宗住宅用地上市,全部為預(yù)公告轉(zhuǎn)正地塊,總建設(shè)用地面積21.47萬平方米,總規(guī)劃建筑面積53.18萬平方米,起始總金額122.5億元。
??與前四批供地相比,第五批次土地出讓規(guī)則依舊采取“競價+競現(xiàn)房面積+搖號”的模式。其中3宗設(shè)定競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié),另外3宗達地價上限后直接搖號確定競得人。
??第五批次供應(yīng)的地塊中,其中2宗對現(xiàn)房與期房指導(dǎo)價分別進行單獨設(shè)定。加上四批次的石景山古城地塊,2022年共3宗地塊設(shè)定了期房、現(xiàn)房“雙指導(dǎo)價”。競現(xiàn)房銷售、雙指導(dǎo)價成為近階段供地的主流模式。
??從北京2022年集中供地情況來看,住宅供地共發(fā)布五批次,共計65宗,總土地面積278.4萬平方米,總規(guī)劃建筑面積577.1萬平方米。按照北京2022年供地計劃住宅商品房用地300公頃的供地下限要求計算,去年供地計劃完成率為93%。
??相關(guān)研究機構(gòu)表示,2022年集中供地以多批次供應(yīng)為主,多批次分散供地,降低土拍門檻,保障性住房用地公開供應(yīng)成趨勢。從成交總量來看,房地產(chǎn)市場面預(yù)期邊際改善,但土地市場熱度難有根本性恢復(fù)。市場化運作房企拿地有限,城投等地方國資企業(yè)仍將托底拿地,預(yù)計今年全年成交量較2022年有進一步小幅回落。
??多批次“小步快走”
??從供應(yīng)地塊來看,北京五批次地塊分別位于朝陽、石景山、昌平、通州、亦莊、房山6個區(qū)域。空間分布上,中心城區(qū)2宗4公頃,占比33%;平原多點地區(qū)(含副中心)4宗18公頃,占比67%,而且此次仍是采用沿軌道交通沿線布局。
??北京市規(guī)自委相關(guān)負責(zé)人表示,五批次供地繼續(xù)堅持多管齊下保障住房品質(zhì),設(shè)置競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)以保護購房者權(quán)益。
??第五批次6宗土地中,僅有亦莊新城0303街區(qū)F1C-1等地塊執(zhí)行“90/70政策”。2022年住宅供地中,截至目前僅有15宗設(shè)定“90/70”限制,占比23%,相較去年比重降低22%。從“90/70”設(shè)限減少也可以看出,未來上市產(chǎn)品將更貼合改善住房需求,同時套內(nèi)“90/70”政策,也使房企產(chǎn)品設(shè)計自由度得到提升。
??從供地節(jié)奏來看,北京集中供地節(jié)奏進行了優(yōu)化調(diào)整,由2021年的“大集中”模式,調(diào)整為“小集中”。2022年供地批次由3批增加至5批,供地量形成“少量多次”的供地節(jié)奏。
??全國來看,不只北京對集中供地進行了調(diào)整,據(jù)不完全統(tǒng)計,目前已有至少7城已經(jīng)發(fā)布或完成了第五批次集中供地,比如南京、武漢、無錫和長沙等城市。在新的發(fā)展階段,集中供地模式因城施策,進行適當(dāng)調(diào)整,已成為一種可取路徑。
??東方金誠分析師唐曉琳表示,2021年初土地市場過熱的問題已不復(fù)存在,集中供地政策在一定程度上提高了房企的投資門檻,在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境下,有能力深度參與集中供地的房企數(shù)量十分有限,因此部分城市調(diào)整集中供地節(jié)奏,是在土地市場低迷期的一種必然選擇。
??相關(guān)研究機構(gòu)負責(zé)人認為,2022年以來,多個城市通過增加批次調(diào)整供地節(jié)奏,一方面通過分散土地供應(yīng)時間上的集中度,為房企降低短期內(nèi)的資金壓力;另一方面,通過增加一批供地,可以在現(xiàn)階段有效補充土地財政收入??傮w來看,2022年增加供地批次的方式對于穩(wěn)定市場還是起到了一定的作用。
??在合碩機構(gòu)首席分析師郭毅看來,當(dāng)下多個城市都在采用“多次少量”土地供應(yīng)方式,既不會對市場產(chǎn)生過大干擾,又能對開發(fā)商的拿地預(yù)期和購房者市場預(yù)期起到積極的引導(dǎo)作用?!霸黾庸┑嘏危稚⒛玫毓?jié)奏,也會緩解同區(qū)域內(nèi)項目扎堆的情況,提升房企對土地價值的預(yù)判。”
??2023年首批供地出爐
??在發(fā)布2022年第五批土地出讓信息的同時,北京市規(guī)自委也發(fā)布了2023年首批集中供地的部分擬供商品住宅用地清單,共計17宗土地,涉及9個區(qū),建設(shè)用地面積74萬平方米,建筑規(guī)模約157萬平方米。其中朝陽、豐臺、石景山、通州、順義、昌平各2宗,大興3宗,經(jīng)開、門頭溝各1宗。
??從環(huán)線位置看,位于四五環(huán)之間4宗,占比24%;位于五六環(huán)之間7宗,占比41%;位于六環(huán)以外的6宗,占比35%。從交通及配套情況看,2023年第一批清單中項目近5成位于軌道站點周邊,近6成位于三城一區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊。
??北京市規(guī)自委表示,2023年將根據(jù)年度供地計劃,分批次公布未來一定時間段內(nèi)擬出讓的商品住宅用地項目清單,讓市場主體全面掌握土地供應(yīng)狀況,為其投資決策預(yù)留充足時間并提供參考。
??也有部分企業(yè)表示,北京同時公布2022年第五批次出讓公告,以及2023年首批次擬供商品住宅用地項目清單,既讓市場看到了北京充足的土地儲備,穩(wěn)定了市場預(yù)期,也提升企業(yè)獲取信息便利度,讓企業(yè)更早、更全面地掌握土地供應(yīng)信息,為企業(yè)預(yù)留了充足的投資決策時間,可以提前為2023年的購地計劃謀篇布局,做出理性判斷。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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