??上海土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)跌宕起伏，戲劇性事件不斷出現(xiàn)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

??4月18日，上海第一批集中供地首日現(xiàn)場(chǎng)，浦東周浦地塊拍賣時(shí)發(fā)生戲劇性一幕：資料審核超過(guò)4個(gè)小時(shí)，最終地塊未拍出。

??據(jù)記者了解，超長(zhǎng)時(shí)間資料審核背后是越秀華發(fā)聯(lián)合體因越秀項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)執(zhí)照中經(jīng)營(yíng)范圍不符合該地塊要求，被取消拍地資格導(dǎo)致。

??對(duì)于這一結(jié)果，越秀現(xiàn)場(chǎng)提出申訴但被駁回，與其組建聯(lián)合體的華發(fā)也遺憾出局。最終，周浦地塊被招商和南昌市政聯(lián)合體收入囊中。連同當(dāng)曰上午底價(jià)獲取的一宗地塊，招商在上海第一批集中供地首日收獲頗豐。

??此次上海集中供地共推出19宗地塊，從前期報(bào)名情況來(lái)看吸引了超50家房企參拍，萬(wàn)科、招商、保利、華潤(rùn)、中海、華發(fā)、建發(fā)、綠城等頭部房企赫然在列。其中，招商、華潤(rùn)、中海、華發(fā)此次參拍地塊數(shù)量均超過(guò)10宗，招商更是報(bào)名了15宗地塊，拿地決心可見(jiàn)一斑。

??一個(gè)值得關(guān)注的情況是，沉寂一段時(shí)間的萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)重回上海市場(chǎng)。2020年“圍標(biāo)”事件讓3家企業(yè)再未出現(xiàn)在上海公開(kāi)市場(chǎng)，今年3月，3家企業(yè)拿地禁令己到期解除。

??在“萬(wàn)中華”缺席的3年，上海土地市場(chǎng)格局已變：招商趁勢(shì)而上，無(wú)論是2021年還是2022年，均在土地市場(chǎng)開(kāi)啟“霸屏”模式；保利干勁沖天，雖然不及招商布局廣泛，但收獲頗豐；華發(fā)底氣十足，拿地也毫不吝嗇；除此以外，建發(fā)、象嶼、國(guó)貿(mào)等在上海深耕房企以及大家房產(chǎn)、宸嘉發(fā)展等外來(lái)房企也都伺機(jī)而動(dòng)。

??如今，萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)回歸，招商、保利、華發(fā)等房企也蓄勢(shì)待發(fā)，上海土地市場(chǎng)已經(jīng)喧囂起來(lái)。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，巨頭爭(zhēng)霸，上海土地市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)新格局。

??房企參拍積極性高漲

??此次上海共推出19宗地塊，其中僅有一位競(jìng)買人的地塊有4宗，其余15宗地塊均有多位競(jìng)買人參拍，并分4天完成出讓。

??4月18日是此次集中供地首日，4宗僅有一位競(jìng)買人的地塊率先出讓，最終浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)地塊由招商和象嶼聯(lián)合體競(jìng)得，成交價(jià)為16.24億元；萬(wàn)科和印力聯(lián)合拿下松江廣富林街道地塊，預(yù)計(jì)打造印象城二期，成交價(jià)格為37.83億元；龍湖則以24.8億元獨(dú)自拿下嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)地塊；另外一宗位于奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)的地塊最終由天和斬獲，成交價(jià)格12.2億元。

??除了底價(jià)成交的4宗地，首日還出讓了4宗有多位競(jìng)買人的地塊，分別為靜安中興社區(qū)地塊、普陀桃浦地塊、徐匯田林地塊以及浦東周浦地塊。其中，除了中興社區(qū)地塊僅有3位競(jìng)買人，其余3幅地塊均吸引了超10家房企參拍。

??上午9:30，普陀區(qū)桃浦社區(qū)H6街坊H6-5地塊正式開(kāi)拍，線上線下均氣氛火爆。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)參與拍地的人士表示，不少參拍企業(yè)早早到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，由于入場(chǎng)人數(shù)限制，不少企業(yè)投拓人員聚集在場(chǎng)外喊起了“加油”“好運(yùn)”等祝福語(yǔ)；官方的直播通道在開(kāi)拍前就已“癱瘓”，并提示觀看人數(shù)已超上限。

??桃浦地塊共吸引了11位競(jìng)買人，其中包括回歸的中海和華潤(rùn)兩家企業(yè)。此外，金隅、國(guó)貿(mào)&葛洲壩、中鐵建&越秀、建發(fā)&華發(fā)、招商、浙江交投&象嶼、保利發(fā)展、金茂&凱德和綠城也在參拍名單之中。

??報(bào)價(jià)階段，參拍企業(yè)積極性很高，開(kāi)拍不到5分鐘就到達(dá)中止價(jià)。隨后，11家企業(yè)均確認(rèn)進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段。

??最終，桃浦地塊被浙江省交投控股集團(tuán)有限公司和象嶼地產(chǎn)的聯(lián)合體以37.78億元拿下，溢價(jià)率為9.5%，樓板價(jià)44450元/平方米。有意思的是，在一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，浙江交投和象嶼聯(lián)合體的報(bào)價(jià)與設(shè)定的中間價(jià)僅有8000多元的價(jià)差，其他10家房企報(bào)價(jià)的價(jià)差均在幾萬(wàn)元至幾十萬(wàn)元不等，有網(wǎng)友戲稱“象嶼的投拓團(tuán)隊(duì)可以拿獎(jiǎng)金了”。

??靜安區(qū)中興社區(qū)地塊也是此次土地出讓的焦點(diǎn)地塊。在報(bào)名階段，就有消息顯示該地塊不僅吸引了招商、越秀等品牌房企，就連老牌房企華麗家族也在參拍之列，不過(guò)最終該地塊被越秀7.24億元獨(dú)攬，成交樓面價(jià)67936元/平方米，溢價(jià)率7.54%。

??在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，過(guò)去兩年，布局三四線城市的開(kāi)發(fā)商得到了“血的教訓(xùn)”，所以現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的思路就是走最穩(wěn)妥的路線，進(jìn)軍一線和新一線城市。

??下午出讓的浦東周浦地塊和徐匯田林地塊則是“好事多磨”。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，浦東周浦地塊此次共吸引了13家房企，包括中海、浦開(kāi)、華潤(rùn)、象嶼、華發(fā)&越秀、大華、招商、保利置業(yè)、大家房產(chǎn)、建發(fā)、金茂、綠城、中鐵建&萬(wàn)科。田林地塊也吸引了12家房企參拍，包括中海、徐匯城投、中鐵、華潤(rùn)、國(guó)貿(mào)&葛洲壩、中鐵建&越秀、招商、華發(fā)&英冠、建發(fā)、保利發(fā)展&西岸、綠城。

??兩宗地由于參拍企業(yè)數(shù)量較多，僅審核參拍房企資料就超過(guò)4個(gè)小時(shí)。周浦地塊由于開(kāi)發(fā)商資料和現(xiàn)場(chǎng)系統(tǒng)均出現(xiàn)問(wèn)題，期間拍賣短暫停止，其中越秀華發(fā)聯(lián)合體因資料審核未通過(guò)未能參與競(jìng)拍，中海則因?yàn)槔麧?rùn)測(cè)算問(wèn)題放棄了周浦地塊的一次報(bào)價(jià)。

??土地拍賣中一些開(kāi)發(fā)商還玩起了“玄學(xué)”，如在上海周浦地塊拍地現(xiàn)場(chǎng)，有開(kāi)發(fā)商在桌子上擺上了“法器”——一個(gè)橙子和一個(gè)香蕉，取諧音“成交”之意，這也從側(cè)面反映出上海拍地的競(jìng)爭(zhēng)激烈和房企強(qiáng)烈的拿地意圖。

??最終，周浦地塊被招商聯(lián)合南昌市政以17.3億元斬獲，溢價(jià)率9.39%；田林地塊被中鐵置業(yè)以19.05億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)85505元/平方米，溢價(jià)率8.91%。

??隨著周浦地塊成功出讓，上海第一批集中供地首日順利收官，共攬金172.45億元。

??巨頭爭(zhēng)霸

??截至今年3月底，集中供地的重點(diǎn)城市中杭州目前的土地出讓金額最高，達(dá)416.6億元；上海今年第一批集中供地起始價(jià)高達(dá)483.4億元，明顯超越杭州。58安居客研究院院長(zhǎng)張波預(yù)計(jì)，上海也將成為今年上半年土地出讓金額最高的城市。

??“大型品牌房企回歸會(huì)讓熱門地塊爭(zhēng)奪更為激烈?！睆埐ū硎?，萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)的回歸讓土地參拍企業(yè)的名單分量明顯加重，且由于多年未在上海拿地，這3個(gè)企業(yè)在上海今年也必將努力補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，拿地層面更是不會(huì)手軟。

??事實(shí)也確實(shí)如此。3家企業(yè)中萬(wàn)科是最早開(kāi)始行動(dòng)的。在2022年上海第三批次集中供地中，中興社區(qū)地塊被北萬(wàn)置業(yè)斬獲。彼時(shí)，市場(chǎng)以為萬(wàn)科拿地了，但查詢北萬(wàn)置業(yè)的股權(quán)構(gòu)成就能看出，這家企業(yè)的股東中并沒(méi)有萬(wàn)科的身影，就在拿地前幾日，上海萬(wàn)科將北萬(wàn)置業(yè)50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了靜安國(guó)資。但有意思的是后來(lái)靜安國(guó)資又將50%股權(quán)回轉(zhuǎn)給了上海萬(wàn)科。一番操作下來(lái)，萬(wàn)科在上海實(shí)現(xiàn)了曲線拿地。

??華潤(rùn)在上海拿地的決心也很大。去年，華潤(rùn)是房企拿地榜上的雙料冠軍——不僅權(quán)益拿地金額第一，權(quán)益拿地面積也是第一。拆解下華潤(rùn)拿地的構(gòu)成顯示，京津冀拿地金額排名第二，粵港澳大灣區(qū)拿地金額排名第一，中西部拿地金額排名也居前，唯獨(dú)在長(zhǎng)三角華潤(rùn)缺席了拿地金額前十名。

??實(shí)際上，過(guò)去兩年華潤(rùn)的華東區(qū)域一直布局上海周邊，但因?yàn)槌鞘心芗?jí)不能與上海相提并論，華潤(rùn)業(yè)績(jī)做得比較辛苦。當(dāng)前，華潤(rùn)在上海也有一個(gè)項(xiàng)目，認(rèn)籌階段就已經(jīng)爆號(hào)，這也讓華潤(rùn)意識(shí)到上海市場(chǎng)的重要性，回上海的決心也更加堅(jiān)定。在此次供地中，據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)一共報(bào)名了12宗地塊，數(shù)量上僅次于招商。

??中海也是如此，但在這3家企業(yè)中中海是“圍標(biāo)”事件中受挫較嚴(yán)重的企業(yè)，因涉事人員當(dāng)時(shí)都受到懲罰，導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域人員有較大調(diào)整，不過(guò)看到上海市場(chǎng)的韌性之后，中?；貧w上海的決心也不小。

??此外，過(guò)去兩年在上海深度布局的招商、華發(fā)等房企因?yàn)閲L到了市場(chǎng)“甜頭”，今年也將繼續(xù)大力布局上海。

??以招商為例，2020年之前招商一直是上海外環(huán)霸主，但上述3家房企不能拿地之后，招商就成了土地市場(chǎng)霸主。與其他房企在長(zhǎng)三角二三線城市也配一些地塊的策略不同，招商集中活力主攻上海。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2021年，招商在上海三次集中供地中從未缺席，2022年，上海四個(gè)批次供地中，其中3次招商均有土地收入囊中。招商上海區(qū)域一位營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，在上海買新房一定要找招商，因?yàn)槟軡M足客戶任何區(qū)域任何大小任何價(jià)位的需求?？梢?jiàn)招商在上海布局之廣之深。

??2022年，招商僅上海公司就賣了741億元，這相當(dāng)于一家中型房企全年的銷售收入。

??2023年，招商依然沒(méi)有減小在上海的投資力度。在上海此次集中供地中，招商一共報(bào)名參拍了15宗地塊，在此次出讓土地總數(shù)中覆蓋度約80%。根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，此次招商全口徑拍地保證金投入就超過(guò)了80億元，而報(bào)名的15幅地塊底價(jià)土地款合計(jì)達(dá)到403億元。

??此外，保利、金地等房企以前的貨量基本出清，也需要在上海做一些補(bǔ)倉(cāng)。

??張波認(rèn)為，由于上海土地的規(guī)則限制，房企的博弈也更將戲劇化。上海地塊有溢價(jià)限制，達(dá)到上限后會(huì)進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，最終更接近平均價(jià)的房企中標(biāo)，因此并不是完全“價(jià)高者得”，這就給到很多企業(yè)機(jī)會(huì)加入到博弈之中，這也是很多中小房企在上海也會(huì)有所斬獲的原因。

??“總體來(lái)看，由于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)確定性更強(qiáng)，因此土地市場(chǎng)熱度也表現(xiàn)得高于其他城市，不但大型房企不會(huì)缺席，包括建發(fā)、象嶼等房企也會(huì)加入其中，加之供應(yīng)地塊的總體品質(zhì)較高，預(yù)計(jì)房企搶地現(xiàn)象會(huì)頻現(xiàn)。”張波表示。