土地 2023-08-11 08:37:07 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??2023年至今,成都可以說(shuō)是最亮眼的城市之一,無(wú)論是新房還是二手房市場(chǎng)成交都在各大城市之中脫穎而出。
??8月,成都迎來(lái)了土拍高峰,合計(jì)高達(dá)47宗宅地將出讓?zhuān)渲兄鞒菂^(qū)有42宗。8月10日,成都首批12宗地成功出讓10宗,其中2宗于正式開(kāi)拍前一日終止出讓?zhuān)罱K,3宗搖號(hào)成交,7宗底價(jià)或低溢價(jià)成交,整體土拍熱度降溫。
??聯(lián)系到剛剛完成的上海第二批次集中供地以及深圳土拍來(lái)看,目前的土地市場(chǎng)可以用“冰火兩重天”來(lái)形容。
??一方面是多家房企爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)核心地塊,另一方面是流拍、終止出讓?zhuān)峭锻械自佻F(xiàn)。
??房企在有限的資金壓力之下,押寶優(yōu)質(zhì)核心地塊成趨勢(shì)。
??我們認(rèn)為,在當(dāng)前銷(xiāo)售端回落的影響下,接下來(lái)熱點(diǎn)城市將出現(xiàn)更多的底價(jià)和流拍地塊,土拍熱度指標(biāo)也將逐步與新房市場(chǎng)趨同。
??8月,成都迎來(lái)了土拍高峰,分別于8月10日、8月15日和8月24日進(jìn)行三場(chǎng)土拍,合計(jì)高達(dá)47宗宅地將出讓?zhuān)渲兄鞒菂^(qū)有42宗,還有來(lái)自彭州、青白江、新津的5宗土地。
??8月10日,除2宗于正式開(kāi)拍前一日終止出讓外,其余10地成功出讓?zhuān)偝山唤?6.5萬(wàn)平方米,成交總金額114.7億元。
??熱度方面,此次成都土拍延續(xù)7月的下降趨勢(shì),3宗搖號(hào)成交,7宗底價(jià)或低溢價(jià)成交,還有兩宗終止出讓地塊,整體成交溢價(jià)率為5.06%,搖號(hào)比例和溢價(jià)率均處于較低位。
??從原計(jì)劃8月10日出讓的12宗地來(lái)看,天府新區(qū)、龍泉驛區(qū)、雙流區(qū)均有三宗,成華區(qū)、溫江區(qū)和高新南區(qū)各有一宗。其中,出讓總價(jià)最高是位于高新南區(qū)新川板塊的純宅地,起拍價(jià)達(dá)17.62億元,樓板價(jià)15910元/平方米,該地也是起始樓面價(jià)最高的地塊,清水限價(jià)30000元/平方米,略低于天府新區(qū)麓湖板塊和雙流區(qū)怡心湖板塊的商住地塊。
??正式開(kāi)拍前一日,8月9日成都市公共資源交易中心發(fā)布兩則國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)終止出讓的公告,宣告原定于8月10日拍賣(mài)的東安湖42畝地塊,龍?zhí)端?9畝地塊終止出讓。這從側(cè)面印證了開(kāi)發(fā)商“優(yōu)中選優(yōu)”的拿地策略。
??從最終土拍結(jié)果來(lái)看,競(jìng)拍熱度冷熱分化顯著。除去提前終止出讓的2宗地塊,余下的10幅地均成功出讓?zhuān)山坏?0幅地中,3宗觸及封頂價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié),占比為30%,在3月以來(lái)的歷次土拍中處于較低位;另有7宗低溢價(jià)或底價(jià)成交。整體溢價(jià)率為5.1%,與七月整體溢價(jià)率持平,較二季度土拍熱度有明顯下降。
??熱度最高的當(dāng)屬天府新區(qū)麓湖商住地塊,該板塊目前是成都樓市的高端項(xiàng)目云集之地,該地近地鐵1號(hào)線(xiàn)和18號(hào)線(xiàn)交匯處麓湖站,交通比較便利,近紅石公園和麓湖生態(tài)城,生態(tài)資源配套有優(yōu)勢(shì),十分宜居,因此該地吸引了多家房企參拍。
??該地經(jīng)過(guò)多達(dá)22輪競(jìng)拍觸及限價(jià),有多達(dá)36家房企參與抽簽,最終中鐵建中簽該地塊,樓板價(jià)為17200元/平方米,溢價(jià)率為14.67%,該地清水限價(jià)32000元/平方米,這樣測(cè)算下來(lái),地房比為54%,房地差接近1.5萬(wàn)元/平方米,再考慮上裝修,盈利空間還是比較可觀(guān)的。
??同樣位于天府新區(qū)麓山板塊的萬(wàn)安純宅地,在觸及限價(jià)后,吸引了6家房企參與抽簽,最終被廈門(mén)建發(fā)抽中,樓面價(jià)12900元/平方米,溢價(jià)率為14.16%;另一宗麓山地塊則有28家房企參與抽簽,最終由中交以樓面價(jià)12600元/平方米競(jìng)得,溢價(jià)率14.55%。
??值得注意的是,3宗搖號(hào)地塊均位于天府新區(qū),均是大型央國(guó)企中簽,三個(gè)幸運(yùn)兒分別是中鐵建、中交和建發(fā)。余下的6宗分別被高投、空港興城、空港科創(chuàng)、人居、魚(yú)鳧、成都城投等本地國(guó)企或城投低(底)溢價(jià)競(jìng)得,托底的意味十分明顯。
??在成都土拍前不久,上海和深圳也完成了部分土地出讓。
??8月1-2日,上海第二批次集中供地的剩余地塊完成出讓?zhuān)?宗地全部成功出讓?zhuān)偝山唤痤~238億元,總建面75.8萬(wàn)平方米,平均樓板價(jià)31407元/平方米,整體溢價(jià)率8.14%,再度刷新近兩年記錄。整體來(lái)看上海此次土拍熱度較7月有所升溫,優(yōu)質(zhì)地塊依然備受歡迎。
??此次出讓的9宗地塊是上海第二批次集中供地的剩余地塊,雖然剩余地塊數(shù)量不多,但是質(zhì)量較高,9宗地塊里有4宗吸引了10家以上的房企參拍,另外還有4宗地塊參拍人數(shù)在2-5家左右,僅奉賢區(qū)奉賢新城16單元05A-02地塊為1家企業(yè)參拍。
??幾宗熱門(mén)地塊分別位于青浦徐涇、嘉定南翔、浦東川沙和閔行梅隴,均為新房市場(chǎng)熱度較高的板塊,且周邊配套成熟,嘉定南翔13-02、16-01直接位于印象城南側(cè),步行可達(dá)地鐵站,周邊也有小學(xué)、幼兒園等學(xué)校規(guī)劃;閔行梅隴鎮(zhèn)地塊周邊更是已開(kāi)通15號(hào)線(xiàn)、在建19號(hào)線(xiàn)和機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線(xiàn)。
??此外,奉賢新城16單元05A-02地塊一方面所在區(qū)位相對(duì)較偏,另一方面地塊包含辦公、科研和住宅屬性,住宅占比較低,因此僅有1家企業(yè)參拍。
??從不同房企的報(bào)名情況來(lái)看,國(guó)央企對(duì)于在上海拿地、尤其是拿優(yōu)質(zhì)地塊仍有相當(dāng)高的熱情,4宗最熱門(mén)地塊均參與報(bào)名的房企有10家,包括華潤(rùn)、華發(fā)、招商、中海、保利、中鐵建、中鐵置業(yè)、越秀、綠城和安徽高速,毫無(wú)例外均為國(guó)央企。
??8月2日,深圳與上海同日完成土拍,共掛牌出讓3宗宅地,涉及龍崗2宗(G02309-0008地塊、G02309-0009地塊)、寶安1宗(A001-0212地塊),總出讓面積4.058萬(wàn)平方米,總規(guī)劃建面20.6萬(wàn)平方米,總起始價(jià)46.32億元。
??其中寶安A001-0212號(hào)地塊是深圳首宗競(jìng)“現(xiàn)房銷(xiāo)售建筑面積”的宅地,在還未正式開(kāi)拍前就吸引了21家房企參與報(bào)價(jià),報(bào)價(jià)直接封頂至34.06億元,最終由中鐵以“34.06億+3.55萬(wàn)㎡現(xiàn)房銷(xiāo)售”競(jìng)得。但龍崗寶龍的2宗地卻同時(shí)成為今年首次流拍的宅地。
??事實(shí)上,從2023年下半年至今,已有多個(gè)熱點(diǎn)城市土拍降溫,造成這種現(xiàn)象的原因,一方面是受到大環(huán)境較差的影響,另一方面,房企在有限的資金壓力之下,押寶優(yōu)質(zhì)核心地塊。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2023年7月80家典型房企的融資總量為499.74億元,環(huán)比減少10.1%,同比減少46%,從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,1-7月80家典型房企的累計(jì)融資總量為3795.34億元,同比減少26.7%。
??雖然7月發(fā)布了“金融16條”適用期限延長(zhǎng)的通知,但在市場(chǎng)銷(xiāo)售未有明顯起色、融資端現(xiàn)況未有改變的背景下,大部分民營(yíng)房企而言融資環(huán)境仍然較為嚴(yán)峻。
??在這背景下,整體土拍市場(chǎng)依然延續(xù)國(guó)央企為主的投資格局,較高的參拍成本令民企難以像國(guó)央企一樣采用“廣撒網(wǎng)”的策略,“優(yōu)中選優(yōu)”的拿地策略成主流。
??各地優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)白熱化,非核心區(qū)地塊就可能低溢價(jià)或底價(jià)成交。
??結(jié)合日前上海、杭州、南京集中土拍出現(xiàn)流拍等情況展望,在當(dāng)前銷(xiāo)售端回落的影響下,接下來(lái)熱點(diǎn)城市將出現(xiàn)更多的底價(jià)和流拍地塊。
??總體來(lái)看,2023年1-7月,仍有近六成百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地,市場(chǎng)不斷走弱之下房企投資謹(jǐn)慎且聚焦,一二線(xiàn)是企業(yè)布局、補(bǔ)倉(cāng)、調(diào)倉(cāng)的重點(diǎn),三四線(xiàn)則無(wú)人問(wèn)津。
??值得注意的是,在當(dāng)前銷(xiāo)售端回落的影響下,再加上大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊已在上半年密集出讓?zhuān)羧径蠕N(xiāo)售無(wú)明顯企穩(wěn)回升,房企拿地大概率保持理性和謹(jǐn)慎,聚焦一二線(xiàn)的同時(shí),更加關(guān)注性?xún)r(jià)比高的優(yōu)質(zhì)地塊。
??我們認(rèn)為,未來(lái)土拍熱度指標(biāo)將逐步與新房市場(chǎng)趨同。拿地格局上,短期不會(huì)有明顯變化,依舊是央國(guó)企占主導(dǎo),民企保持弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線(xiàn)城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線(xiàn)城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論